Ceny bytů? Rostou. Porostou do nebes?

Je to jako živá voda, navzdory pandemii koupěschopná poptávka nezmizela, rezidenční nemovitosti lze prodávat za vskutku slušné ceny. Prodávající se mohou radovat, utrží rekordní sumy. Kupující naopak prožívají strach. Když nekoupím nyní, třebas už nekoupím nikdy.

Esej na téma „pokles cen domů  a bytů nečekejte“

Nedávný podcast jedné z bank komunikuje optimisticky vyznívající sdělení bankovního analytika. Ceny prý navzdory koronakrizi rostou a porostou. Česká republika patří mezi top pět států, kde ceny rostou nejvíce. Chce to prý vyslovovat hypotézy, domněnky, proč tomu tak je. Jsou tu signály, že mnozí se polekali karantény a chtějí vlastnit nemovitosti „v zeleni“. Ceny nemovitostí ale prý klesat nemají, existuje nejeden vliv udržující ceny ve výšinách.
Ceny v koronakrizi prý neklesnou, spíše má pokračovat jejich rychlý růst. Na trhu nastala konstelace, faktory stojící na pozadí tlačí a budou tlačit ceny vzhůru. Související písemné vyjádření publikované v celostátním tisku ovšem hovoří opatrně, „ceny domů a bytů přinejmenším v nejbližších několika čtvrtletích dál porostou“.
Pandemie také prý znamená růst nákladů výstavby. Nabídka je prý ochromena – staví se méně, nejsou pracovníci. Chybí zahraniční pracovníci a stavebnictví je tím zasaženo. Nějaký měsíc nebo spíše rok asi bude strana nabídky stavebních prací tímto ochromená. A když je nahradí české ruce, má to být za mzdy jiné výše – a to se prý odrazí v cenách vystavěných nemovitostí.
Ceny rezidenčních nemovitostí pak prý ovlivňují zájemci, kteří podnikají od devadesátých let, nyní prodávají své firmy, a za utržené peníze nakupují byty. Třebas pro své děti. Kromě toho jsou rezidenční nemovitosti poslední z investic, které nesou výnos.
Obrázek 1: Tři skupiny faktorů ovlivňující stranu poptávky

Na pokles cen zapomeňte, ale mohou růst do nebes?

I na straně nabídky nemovitostí lze najít důvody růstu cen. Nabídka je slabá, stavební výroba v reálném vyjádření klesá. Oproti koupěschopné poptávce tak stojí limitovaná nabídka. Nabídka je přiškrcena i kvůli tomu, že povolování dlouho trvá a legislativci vbrzku řešení pro urychlení výstavby najdou stěží. K tomu vláda slibuje stavební investice, které vytíží kapacity stavebních firem – nebude důvod, aby stavební náklady klesaly.
Obrázek 2: Nabídka stagnuje, klesá a nějakou dobu bude

Pozorně naslouchající či přemýšlející narazí ovšem i na jiné otázky. Co stojí skutečně na pozadí vyšponovaných cen nemovitostí? Jaké je riziko těch, kdo koupí v nesprávnou dobu nemovitost na nesprávném místě? Zadlužit se, koupit něco za přepálenou cenu a později se divit, že vše může končit i předlužením a úpadkem?
Rezidenční nemovitost je v dekádě uvolněné peněžní politiky jednou z posledních investic, která ještě něco nese. Ve světě, ve kterém se mají hráči smířit s nízkými úrokovými sazbami, to je aktuálně realitou. Ti, kdo si byt nebo dům koupili v dobách „normálu“, mohou jásat – kapitálový výnos se zdá být závratný. Růst cen nemovitostí byl podpořen stlačením úrokových sazeb, inflací likvidity a nafouknutím rozvah centrálních bank. Když se strůjci peněžní politiky rozhodli polévat ekonomiku živou vodou – novými penězi a úvěry – jsou vyšponované ceny nemovitostí nutným důsledkem.
S tím se nakonec pojí i distorse spočívající v tom, že nemovitost je forma majetku, která uteče inflaci. Finanční aktiva přestávají být uchovatelem hodnoty. V realitě života pak nastupuje neochota držet finanční aktiva, což zvyšuje cenu aktiv reálných.

Vykládala paní Cimrmanová pronajímající výhodně chalupu: „My vlastně tento dům nepotřebujeme. Zatěžuje nás to náklady. Ale pořád je to lepší to držet, přes léto to třeba i pronajmout. Je to určeno pro děti, ty se rozhodnou, co s tím. Třeba to prodají, a peníze si rozdělí.“

Finanční represe aneb nemovitost lukrativní investicí?

Byty se staly investičně zajímavé. Došlo k tomu v letech, kdy centrální banky přišly se stlačováním úrokových sazeb, kdy se stalo financování nadmíru přístupné. Měla to být pomoc ekonomice, způsob k udržení a dosažení hospodářského růstu. Nákup nemovitosti, třebas v podobě malého bytu ve velkém městě, se stal lukrativní investicí. Kupující snažící se ochránit své úspory před nízkými výnosy jiných typů investic hledají záchranu před inflací.
V nových podmínkách se nemá vyplatit střádat ve formě peněz a jiných finančních aktiv. Raději rezidenční nemovitost než inflací ukusované úspory. S využitím hypotečního úvěru se taková investice zdá být lukrativní. Zátěž placených úroků zdárně snižuje inflace a finanční represe, výnos z pronájmu je nepřehlédnutelným zdrojem příjmů. A když k tomu ceny rostou v průměru 7% ročním tempem, je to skutečný investiční hit.
Investičních alternativ se pak v době finanční represe jaksi nedostává. Termínované vklady nepokryjí inflaci, a někdejší heslo „fanděte 2% inflaci“ se změnilo na „smiřte se 3% inflací“.
Byty se v dobách finanční represe stávají jistotou v nejisté době. Byt se stává investičním aktivem, čímsi do čeho lze výhodně investovat. Zdá se, že díky finanční páce lze dosáhnout na slušný výnos, jakkoliv je byt třebas i koupený za vcelku přepálenou cenu.

^REKLAMA

Hrozba a rozevírající se nůžky

Bydlíte-li ve vlastním, jste na koni. Říká se tomu efekt bohatství. Na straně druhé nijak zámožný dlužník, prvokupující, který nemá rodiče s vlastní nemovitostí použitelnou jako zástavu nebo nějakého spoludlužníka, na úvěr prostě nedosáhne. Je odsouzen smířit se nebo brblat nad nespravedlností doby a hledat alternativy.
Dobrou zprávou představují vyšponované ceny pro ty, co koupili či jinak získali a už vlastní. Vlastní nemovitosti a jsou z nich boháči – analytik zmiňovaného podcastu konstatuje, že „v mnoha případech nezaslouženě“. Jsou ale tací, kteří vlastní bytů více, tito jsou více než za vodou. Tedy dokud nenastoupí zdaňovací mechanismus, který jim přistřihne křídla – historie se ráda opakuje.
Nejhůře jsou na tom ti nejchudší. Nemohou využít stlačené úrokové sazby, příznivou dluhovou službu ani daňové úlevy. Mají hluboko do kapsy, štěstí jim nepřeje. Ano, stlačené úrokové sazby a v poslední dekádě realizovaná inflační peněžní politika znamenala vznik disproporcí a podpoření majetkové nerovnosti.
„Bydlení je kořenem mnoha problémů bohatého světa,“ zněl název lednového článku deníku The Economist. To, jak je trh s bydlením vládami ovlivňován, má vytvářet velká nebezpečí. Domácnosti hromadí větší dluh, než dokáží zvládnout, ceny nemovitostí rostou a hrozí riziko vlny nesplácení. Velmi okrajově to zmiňuje i odkazovaný podcast – když se ekonomika dostane do potíží, hrozí, že ceny nemovitostí poklesnou. A to je ošemetné, investice založené na hypotékách, kdy ceny nemovitostí klesají, a klesá hodnota zástav, vytváří problém pro banky samotné.
Článek The Economist upozorňuje, že „Od šedesátých do dvacátých let byla čtvrtina recesí v bohatém světě spojena s prudkým poklesem cen nemovitostí.“ Takové recese pak bývají hluboké a zhoubné. Vzniklá konstelace může představovat hrozbu pro celou ekonomiku. Trh se může stát „obětí bubliny“ – představy, že ceny půjdou jen nahoru. Když bublina později splaskne, nejedni krutě prodělají. A cosi takového pak může dopadnout dlužníky, ty kdo jim poskytli financování, na stavebnictví a samotnou stabilitu bankovního sektoru.

Zabránit spekulacím, jeden byt a dost!

Úrokové sazby byly stlačeny, reálnou zátěž dlužníkům ukusuje inflace, dlužníci mohou být vysmátí. Strůjci měnové politiky hovoří o nutnosti podpory ekonomiky a zvyšování úrokových sazeb  nepřipouští. Naopak přicházejí se sebevědomými prohlášeními, jak je financování bezmezně zajištěno. Pod taktovou tzv. makroobezřetnostního dohledu bubliny a finanční nestabilita už prý nehrozí, vše je pod kontrolou.
Zdá, že peněz a úvěrů je dostatek, že poptávku nic nezastaví. Ceny rezidenčních nemovitostí prý rostou a porostou svižným tempem, recese nerecese. Už se tolik nehovoří o tom, že žádný strom neroste do nebes. V případě rezidenčních nemovitostí se mechanismus zadrhne až dojdou bonitní dlužníci.
V důsledku finanční represe v poslední dekádě se našli mnozí, kteří do svého vlastnictví získali větší množství bytů. Byznys mode byl zřejmý, opřít se o levné úvěry, získávat byty jako investiční aktivum a pronajímat je. Ti, kdo koupili, jsou tak trochu „nezasloužení boháči“, podotýká i analytik ve zmíněném podcastu. Ale přece pro toho, kdo na hypotéku dosáhne, není pozdě, „ceny nemovitosti v nejbližší budoucnosti rozhodně růst nepřestanou“.
Sociálně slabým pak prý má pomáhat příspěvek na bydlení a cosi jako státní byty. Pomoci má také daňová progrese – „čím více máš nemovitostí, tím více zaplatíš na dani“. Každý má mít možnost vlastnit nemovitost za pár milionů a z ní platit jen „základní“ daň z nemovitostí. Když bude mít apartmán zde a tam, a spekuluje tím na kapitálový výnos, měl by být od této investice odrazen progresivní daní z nemovitosti. Stejné úvahy komunikoval ještě v roce 2019 guvernér ČNB.
Naopak úvahy o možném lepším zohlednění cen starších nemovitostí v měnové politice ČNB, jak se o tom psalo ještě ve Zprávě o inflaci z roku 2017, skončily pod stolem. Píše se rok 2020 a řešením přepálených cen nemovitostí a rozevírajících se nůžek zřejmě bude uplatňování více regulace. Spekulace těch, kteří zneužívají levných úvěrů k svému obohacení na poli nemovitostí, přece musí být po zásluze potrestány.