Hlasujete per rollam? Na co si dát pozor?

Společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“)

Společenství vlastníků jednotek není žádné zájmové sdružení, spolek. Jde o samostatnou právnickou osobu, uplatnění institutu, který spatřil světlo světa s nástupem možnosti rozdělit dům na jednotky. Byt jako jednotka pak může mít svého samostatného vlastníka nezávislého na vlastnících ostatních jednotek, s jednotkou může samostatně nakládat.
Ve vztahu ke správě a fungování domu jako celku ovšem byt není samostatným ostrůvkem. Je nedílnou součástí domu jako celku, majitel jednotky je (spolu)vlastníkem domu. Nejde jen o správu společných částí domu – střechy, chodby, vstupních dveří, fasády, řešení a financování třebas toho, když střechou zatéká. V domě, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků, vzniká společenství vlastníků jednotek – samostatná právnická osoba vyznačující se svou právní osobností.
Obrázek 1: Založení společenství vlastníků jednotek podle občanského zákoníku. Společenství je založeno schválením stanov, tyto musí splnit zákonem stanovené náležitosti.

Zdroj: zákonyprolidi.cz
Řekněme, že samostatná právnická osoba, jejímž účelem je společná správa domu, už existuje. V realitě je nutné plnit množství regulí, povinností, učinit zadost rozměru majetkově-právnímu, technickému i legislativnímu – i zde platí, že neznalost zákona neomlouvá. A jednou z povinností je shromáždění, konané nejméně jednou do roka.

Shromáždění vlastníků jednotek

Ano, nejvyšším orgánem společenství jako právnické osoby je shromáždění vlastníků bytů, cosi jako obdoba valné hromady v obchodní společnosti. Představa o tom, že se stačí sejít kdesi v kočárkárně nebo na chodbě, podepsat prezenční listinu, cosi odhlasovat a spočítat hlasy, je dost pomýlená a povrchní. Aby bylo shromáždění vlastníků jednotek usnášeníschopné, zákon říká, že je nutné zajistit přítomnost vlastníků s většinou všech hlasů.
Hlasy se ale počítají podle podílů na společných částech domu. Neplatí tedy co vlastník, to jeden hlas – čím více rozdílných podílů, tím více se počítání usnášeníschopnosti komplikuje.  Kontrola usnášeníschopnosti vyžaduje pečlivou kontrolu přítomnosti vlastníků s 51% podílem na společných částech domu. Pak ještě hlídat, kdo se vzdálí, kdo někdy takové shromáždění vlastníků organizoval,  by mohl povídat o nejedné možné pasti.
Obrázek 2: Část ustanovení občanského zákoníku týkající se shromáždění vlastníků jednotek. Kdo ho svolává, co musí být splněno, co patří do působnosti shromáždění.

Zdroj: zákonyprolidi.cz

Rozhodování per rollam, rozhodování mimo zasedání

Rozhodování per rollam, cosi jako rozhodování „dopisem“ nebo „oběžníkem“, označuje způsob rozhodování statutárního či jiného orgánu právnické osoby.
Slovy občanského zákoníku jde o „rozhodování mimo zasedání“, § 1211 a paragrafy následující. Pokud stanovy konkrétního SVJ rozhodování mimo zasedání neupravují, uplatní se právě zmíněná ustanovení § 1211 a násl. občanského zákoníku.
Obrázek 3:  Rozhodování per rollam podle občanského zákoníku. Rozhodovat lze ze zákona, pokud nebylo svolané shromáždění způsobilé se usnášet, v případech, kdy to připouštějí stanovy konkrétního společenství.

Zdroj: zákonyprolidi.cz

Rozhodování per rollam v případě neusnášeníschopnosti shromáždění

Podle ustanovení zákona (znění viz obr. 3) lze rozhodovat mimo zasedání shromáždění vlastníků i v případě, pokud stanovy společenství tuto formu rozhodování neupravují. Ze zákona může per rollam nastoupit, pokud svolané shromáždění nebylo způsobilé se usnášet.
Prakticky to znamená, že bude nutné řádně svolat shromáždění a stanovit konkrétní program jednání shromáždění. Pak musí nastoupit situace, kdy prokazatelně shromáždění nebude usnášeníschopné. Osoba, která je oprávněná shromáždění svolat, bude moci navrhnout vlastníkům v písemné podobě, aby vlastníci rozhodli v záležitostech odpovídající programu mimo zasedání. Rozhodovat bude možné jen o záležitosti, které podle pozvánky marně svolaného zasedání měly být obsahem.
Návrh pak podle odstavce 2 paragrafu 1211 občanského zákoníku musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.
Může ovšem nastat situace, kdy stanovy připouští možnost konání náhradního shromáždění, a vzniklá situace by měla být primárně řešena svoláním náhradního shromáždění. Nemožnost jeho svolání v době pandemické je nutné neprůstřelně zaštítit – uvažovat lze o nutnosti přijmout rozpočet a stanovit zálohy pro příští rok, argumentaci podpořit nejistotou týkající se délky lockdownu a epidemiologických omezení.

^REKLAMA

Rozhodování per rollam v případě, kdy to upravují stanovy konkrétního SVJ

Mimo zasedání může být rozhodováno v případech, kdy to výslovně připouštějí stanovy SVJ. Příklad úpravy aktuálně platných stanov konkrétního Společenství uvádí obrázek 2. Stanovy určují bližší postup souvisejících procesů, ty však je nutné sladit s pravidly § 1211 až § 1214 občanského zákoníku jako normy vyšší právní síly.
Obrázek 4:  Příklad znění stanov konkrétního SVJ. Rozhoduje výbor SVJ, tedy statutární orgán. Zřejmé je, že je nutné respektovat právní sílu zákona – bude nutné vyhovět liteře zákona.

Praktické radosti i starosti

K rozhodování per rollam bude zapotřebí vytvořit znění usnesení takové, aby měl vlastník možnost jednoduše vyjádřit svou vůli. Jeho součástí pak bude hlasovací lístek umožňující vyjádřit souhlas, nesouhlas, popřípadě se zdržet hlasování. Vyjádření vůle pak proběhne analogickým způsobem jako na shromáždění vlastníků.
Obrázek 5: Příklad hlasovacího lístku pro vyjádření vůle vlastníka – jedna část návrhu usnesení nadefinovaného tak, aby měl vlastní možnost jednoduše se vyjádřit.

K platnosti hlasování musí být vyžadováno vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy tak bylo učiněno. Musí být podepsáno vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Adekvátně připravená listina tedy bude obsahovat nejen hlasovací lístek, ale i návrh rozhodnutí. Opomenout nelze ani podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou tyto poklady uveřejněny. Opět citujeme ze zákona (přesné znění viz obrázek 1). Protože zákon stanovuje, že musí být uveden údaj o lhůtě, ve které se musí vlastník jednotky vyjádřit, pak neurčí-li stanovy lhůtu delší, platí, že lhůta činí 15 dní. Jde o lhůtu pro uplatnění práva hmotněprávní a je nutné, aby hlasovací lístek byl doručen zpět. Pokud není rozhodnutí vlastníka doručeno vůbec, vykládá se to jako nesouhlas.
Z hlediska praktického je nezbytně nutné vyvarovat se nějakých delších odpovědí a vyjadřování názoru. Vše bude nutné zpracovat, zdokumentovat, archivovat a oznámit vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování. Když bylo usnesení přijato, oznámit celý obsah přijatého usnesení – ať žijí naše lesy. Samozřejmě vše je realizováno na náklady vlastníků jednotek. Ani kuře zadarmo nehrabe, a to ani na poli vlastnictví bytových jednotek…