Fincentrum Hypoindex 2020: Rekordní rok potvrzen

Koronavirová krize přiměla v loňském roce Českou národní banku (ČNB) jednat hned několikrát. Centrální banka stihla ještě před prvním lockdownem v únoru zvýšit repo sazbu na 2,25 procenta, během března ji ale hned dvakrát snížila až na jedno procento. V květnu pak přistoupila k dalšímu snížení až na 0,25 procenta.

Pandemie udala směr sazeb

To dodalo hypotečním sazbám impulz a po mírném nárůstu v prvním čtvrtletí průměrná úroková sazba hypoték opět od dubna klesala. Pandemie koronaviru tak dopomohla k navrácení průměrné úrokové sazby hypoték pod dvě procenta. Na konci roku se zastavila na hodnotě 1,96 procenta. Průměrná úroková sazba vázaná na objem klesla v loňském roce o téměř půl procentního bodu na 2,20 procenta.
Graf 1: Vývoj průměrné úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu v letech 2019 a 2020

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Hypoteční jízda k vrcholu

V květnu to začalo vypadat, že hypoteční trh zasáhla pandamie koronaviru podobně jako jiná odvětví. Opak byl ale pravdou. Hypoteční trh se rychle oklepal a objemy poskytnutých hypoték lámaly jeden rekord za druhým. Již v listopadu bylo jasné, že se rok 2020 stane rokem rekordním a prosincové objemy poskytnutých hypoték ve výši 29,516 miliard korun to jenom potvrdily.
Loňský rok se stal rokem rekordním s objemem poskytnutých hypotečních úvěrů v celkové výši 254,023 miliard korun. Dosud rekordní roky 2016 a 2017 překonal o více než 28 miliard korun. Meziročně došlo k nárůstu objemů o téměř 40 procent.
Tabulka č. 1: Vývoj objemů poskytnutých hypoték od ledna do prosince v letech 2016 až 2020

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Opatření rozhýbala hypoteční trh

Vysokým objemům pomohla kromě nízkých úrokových sazeb také ČNB, která v loňském roce zmírnila doporučení pro posuzování nových hypoték. Centrální banka již v dubnu zrušila limit ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu) a od července pak i limit ukazatele DSTI (poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu). V platnosti tak zůstal pouze limit ukazatele LTV (poměr úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti) ve výši 90 procent.
V loňském roce navíc došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to zpětně pro vklady provedené katastrem nemovitostí od 1. prosince 2019. Kupujícím tak stát ulevil od placení čtyřprocentní daně.
Banky v loňském roce sjednaly 92 226 hypotečních úvěrů, což je o 21 838 více než o rok dříve. Ve srovnání s dosud rekordními roky 2016 a 2017 byl ale počet poskytnutých hypoték o 15 324, resp. 10 392 nižší.
Tabulka 2: Srovnání celkových počtů a objemů hypoték v minulých letech

 Zdroj:Fincentrum Hypoindex

Průměrná výše hypotéky

Zatímco objemy v loňském roce vzrostly oproti roku 2019 téměř o 40 procent, počty pouze o pětinu. To se odrazilo v průměrné výši hypotéky, která se zastavila těsně pod hranicí tří milionů na 2 966 150 korun.
Za posledních dvanáct měsíců se průměrná výše hypotéky zvýšila o 365 646 korun. A od listopadu 2016, kdy se usadila nad dvěma miliony korun, vzrostla průměrná výše hypotéky již o více než 900 tisíc korun, tedy o více než 30 procent za čtyři roky.

Co čeká hypoteční trh v roce 2021?

V letošním roce se zřejmě trend poklesu hypotečních sazeb otočí a po stagnaci pravděpodobně přijde růst. Cena peněz na mezibankovním trhu totiž již dva měsíce roste a zvyšovat sazby se chystá i ČNB, a to podle prognózy celkem třikrát. Základní sazby by mohly začít růst nejpozději ve druhém pololetí. Pokoření rekordně nízké průměrné sazby hypoték z konce roku 2016, kdy se dotkla dna s hodnotou 1,77 procenta, se tak letos s velkou pravděpodobností nedočkáme.
Průměrná výše hypotéky odráží ceny nemovitostí, které až na výjimky v posledních letech nezadržitelně rostly a v loňském roce pomohly k rekordním objemům. Na konci loňského roku ale začaly ceny nemovitostí brzdit. A jelikož dění na realitním trhu se odráží na vývoji hypotečního trhu, dá se očekávat, že v letošním roce přibrzdí i hypoteční trh. Koronavirová krize navíc není zažehnána a nezaměstnanost pozvolna začíná narůstat. Do budoucna tak bude méně lidí, kteří projdou sítem hypotečních bank.
Od letošního roku se také snížila maximální možná výše daňového odpočtu úroků z hypotéky. Nově tak bude možné odečíst úroky zaplacené za úvěry na bydlení ve výši 150 tisíc korun namísto 300 tisíc korun za rok. Zároveň se prodloužil časový test pro platbu daně z příjmu při prodeji nemovitosti z pěti na 10 let vlastnictví nemovitosti, a to pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.
Poslanecká sněmovna má také na stole novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která uvolní bankám ruce. Ty by si mohly při předčasném splacení hypoték účtovat v rámci účelně vynaložených nákladů i náklady na zajištění úvěrů. Předčasné splacení se tak klientům výrazně prodraží.
Tabulka 3: Srovnání vývoje hypoték od ledna do prosince 2019 a 2020

Zdroj: Fincentrum Hypoindex