Dokáže něco v dohledné době zlepšit dostupnost nemovitostí?

Masivní výstavba pro zvýšení nabídky

Největší problémem českého realitního trhu je převis poptávky nad nabídkou. Logicky by tak nadměrné ceny nemovitostí mohla snížit trvale se zvyšující nabídka nových bytů na trhu. Stavební proces patří v Česku k jednomu z nejpomalejších v EU, zatímco průměrně se stavební povolení v EU získává 174 dnů, v Česku to trvá dnů 246. To dává značné limity nové zástavbě, nové byty se staví obtížně a trvá to dlouho.
Přitom developeři by rádi stavěli více, města by byla ráda, kdyby se stavělo více, kupující by to také potěšilo. V Parlamentu se už delší dobu chystá nový stavební zákon, který by právě mohl uvolnit a zrychlit stavební řízení. Zákon se ovšem teprve chystá, a i když už prošel posledním čtením, odborníci si nejsou úplně jistí, jak moc nová úprava stavební řízení opravdu urychlí a uleví realitnímu trhu. Každopádně dle plánů vlády by zákon měl být schválen ještě před podzimními volbami.
Pokud se tak stane, do praxe by se mohlo rychlejší řízení přenést během pár let, počet nových stavebních povoleních by mohl začít růst od roku 2023, na realitním trhu by se zvyšující nabídka nových nemovitostí ale projevila nejdříve v roce 2025.

Masivní daně pro utlumení poptávky?

Neustále rostoucí ceny nemovitostí a skokové zvýšení cen na realitním trhu začalo tento rok zajímat i politiky. Ono ostatně dostupnost bydlení se stává dost výraznějším společenským problémem, než bylo například vítání migrantů nebo zvyšování cen másla. (Ne)dostupnost bydlení ovlivňuje především mladší generaci voličů, pro které se vlastní byt stává určitou chimérou, na kterou jen tak nedosáhnou.

Domy v Brně a okolí 30 kilometrů stojí zcela běžně víc než 10 milionů. V Praze je to ještě víc.

Ani lidé s nadprůměrnými příjmy na ně nedosáhnou a stejně ty nemovitosti mizí rychlostí blesku. Na investice.
Nevím jak to vyřešit, ale rozhodně budu volit toho, kdo to řešit bude.
— Marie Jahodová (@m_jahodova) May 11, 2021

^REKLAMA

Zatím se toho chytli Piráti. Mnohonásobné zvýšení daně z nemovitosti nebo právo na vlastní bydlení jako základní lidské právo, to jsou první nápady z politiky, jak řešit nedostupné bydlení. Proběhly mediálním prostorem a většinou se nesetkaly s příliš optimistickým přijetím veřejností.
Faktem ale je, že daně z nemovitosti jsou v Česku velmi nízké, v Evropské unii patří dokonce k jedněm z nejnižších. Daleko více zaplatíte jako majitel nemovitostí snad ve všech západoevropských státech, stejně tak na Slovensku, Polsku, nebo v Maďarsku. Zvyšování daně z nemovitosti je logickým krokem, který by mohl utlumit poptávku po vlastním bydlení. Na druhou stranu by se výrazně zvýšená daň přelila i do cen nájemního bydlení a celkovou situaci na trhu s nemovitostmi by to nejspíš moc nestabilizovalo.

Bublina, která se nafukuje do nekonečna

Jiří Rusnok, guvernér ČNB, označil na začátku letošního roku český hypoteční a bankovní trh jako zdravý a poměrně robustní. Nemovitosti jsou sice přeceněné a předražené třeba o třetinu své hodnoty, na druhou stranu banky dokáží na trhu celkem zdravě fungovat a jsou robustní i proti případným krizím i proti možné zhoršující se ekonomické situaci v důsledku dalších koronavirových vln.
Jinými slovy jsou nemovitosti sice drahé, ale Českou národní banku toto příliš netrápí. A svou měnovou politikou nejspíš dále pomáhá přifukovat nemovitostní bublinu. Je to ale v případě Česka opravdu bublina a opravdu jednou praskne? Jak ukazují zkušenosti z dalších evropských metropolí, tak růst životní úrovně obyvatelstva celkem často vede i k růstu cen zbytných statků, jakými je například vlastní bydlení.

Je odpovědí nájemní bydlení?

Evropské metropole proti nadměrně vysokým cenám bydlení bojují různě. V Berlíně zkouší mrazit komerční nájmy. To sice možná narušuje volnou konkurenci na realitním trhu, na druhou stranu ale uleví peněženkám sociálně slabších skupin. Ve Vídni odpověď už pár desetiletí nabízí v nájemních obecních bytech, které poskytují za přijatelné nájmy. To bytová politika českých měst je zatím na samotném začátku. Sice města vlastní obecní byty, které pronajímají, ale jejich počet zatím spíše klesá. Regulované nájemné v devadesátých letech zase dlouhodobě přineslo nerovnováhy na trhu s nájemním bydlení. Česká bytová politika se tak zatím teprve hledá.
Navíc není úplně jasné, jestli se dostupné nájmy dokáží projevit i na trhu s vlastnickým bydlením. Neboli dokáží se Češi vzdát snů po vlastním bydlení, když jim město či trh nabídne alternativu v nájmu? Přece jenom vlastní bydlení je vnímáno jako statusová záležitost a Češi se ho zatím neradi vzdávají, stejně jako dovolené v Chorvatsko.

Zlepší se brzy dostupnost nemovitostí?

Dalším polínkem, které přikládá ČNB pod nemovitostní bublinu, je udržování nízkých úrokových sazeb. Ty ovlivňují chování nejen na hypotečním trhu, ale také na trhu investorů. Investoři hledají zhodnocení peněz, které dokáže porazit vysokou inflaci a nízké úroky. To stále častěji nachází na trhu investičních nemovitostí. Což dále zvyšuje poptávku na realitním trhu a propisuje se do neustále se zvyšujících cen.
Zvýšení úrokových sazeb by v tomto ohledu mohlo pomoci především v tom směru, že by omezilo rostoucí množství peněz v ekonomice a snížilo inflaci. Nejen tu udávanou 3%, ale i tu nemovitostní, která se pohybuje v posledním roce v desítkách procent. Na druhou stranu ale jen samotné zvýšení sazeb nedokáže vyřešit nadbytek poptávky nad nabídkou nemovitostí. A spásné řešení pro ceny nemovitostí to určitě nebude.
Dokáže tak něco v dohledné době zlepšit dostupnost bydlení? To není až tak jisté, protože dobře už na nemovitostním trhu bylo. Především mladé nastupující generaci se bude vlastní bydlení získávat těžko. Odpovědí spíš bude podpora nájemního bydlení nebo další politické experimenty, například s daňovým zatížením nemovitostí. Tak nebo tak, český realitní trh vyrostl snad až příliš a dolů se v dohledné době zatím nechystá.