Společné části domu: Čí jsou balkony, dveře a okna?

Práva a povinnosti související s užíváním společných částí

Každý z vlastníků jednotek má právo svobodně výlučně užívat svůj byt, ale i společné části. Při užívání společných částí ale nesmí nikomu dalšímu ztěžovat výkon stejného práva – například neoprávněně zabírat společné prostory, ani společné části poškodit nebo změnit.

Zásadní je vymezení společných částí také při významnějších rekonstrukcích, jako jsou zateplení, anebo výměna oken. Pokud jde totiž o správu společných částí (které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání), má zde vlastník jednotky provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy. Rekonstrukci společných částí by však mělo hradit společenství vlastníků z prostředků na správu domu (tedy „fondu oprav“).

Společné části sloužící všem ze své povahy

Jak poznat, zda určitá část domu patří do společných prostor, anebo je ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky? Prvně je třeba nahlédnout do občanského zákoníku. Podle § 1160 jsou společnými částmi alespoň ty části nemovitosti, které mají sloužit všem vlastníkům jednotek už ze své povahy. Od tohoto pravidla zakotveného v občanském zákoníku se nelze odchýlit.

Vždy jsou ze zákona společnými částmi pozemek pod domem (anebo věcné právo mít na pozemku dům svědčící vlastníkům jednotek), „stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu“. Výše uvedené pravidlo platí i tehdy, když je některému z vlastníků jednotek část společných prostor přenechána k výlučnému užívání.

^REKLAMA

Podíl vlastníka jednotky na společných částech se vypočítá jako poměr podlahové plochy konkrétní bytové jednotky k celkové podlahové ploše všech bytů.

Společné části podle nařízení vlády 

Detailnější úpravu vymezení společných částí obsahuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Podle nařízení jsou společnými částmi podstatnými pro zachování domu a pro zachování bytu jiného vlastníka, zejména:

• vodorovné a svislé konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu
• střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, žlabů a svodů, komíny i vyvložkování (mimo dodatečně instalovaných komínových vložek)
• zápraží, schody, vchody a vstupní dveře, schodiště, chodby, okna včetně okenic
• balkony, lodžie, terasy a atria (i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu), dveře balkonů, lodžií i teras, jsou-li přístupná pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky
• kotelny, místnosti výměníkových stanic a technická zařízení
• výtahy ve společných částech, vnější požární schodiště
• půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny a kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu
• rozvody energie a plynu až k bytovému jističi, resp. uzávěru pro byt, u centrálního vytápění potom celá soustava včetně radiátorů v bytě
• a některé další

Lze upravit odchylně v prohlášení vlastníka?

Často řešenou otázkou je, zda se mohou vlastníci v prohlášení vlastníka odchýlit od nařízení vlády a některé z uvedený částí svěřit do výlučného vlastnictví vlastníkům jednotek. Je třeba říci, že názory expertů se v této věci různí.

^REKLAMA

„Od zákonného určení společných částí domu se dle převládajícího názoru nelze odchýlit, neboť ustanovení § 1160 občanského zákoníku upravující společné části domu lze považovat za tzv. kogentní. A tedy závazné pro všechny situace. Nařízení vlády pouze upřesňuje toto obecné vymezení. Z tohoto pohledu se na ně proto uplatní stejný režim a odchýlit se od něj nelze,“ míní advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.

O společné části jde i tehdy, když jsou dostupné pouze z jediného bytu. „Toto ustanovení se tak vztahuje například i na balkony nebo okna, která jsou coby společná část výslovně uvedeny v nařízení vlády. Budou soukromě užívané, ale formálně stále částí společných částí,“ uvádí Ondřej Preuss.

„Objevuje se však i opačný názor, že to vlastníci mohou v prohlášení změnit, záleželo by tedy v důsledku na rozhodnutí soudu v konkrétní věci,“ dodává advokát.