Proč sazby hypoték tak rostou a dále růst budou?

Ceny hypoték určuje cena peněz na mezibankovním trhu

Jedna ze základních ekonomických pouček říká, že množství peněz v ekonomice určuje centrální banka. A to právě skrze své klíčové úrokové sazby, které dále ovlivňují komerčně nabízené sazby na poskytované nové úvěry. Čím vyšší sazby, tím méně peněz v ekonomice, protože tím méně lidí si chce za danou cenu půjčovat.

ČNB začala zvyšovat klíčové sazby už během loňského roku, ostatně od poloviny loňského roku postupně rostou i hypoteční sazby. Vzhledem k tomu, že ČNB se zvyšování sazeb nebojí, místo toho se obává neustále rostoucí inflace, je možné čekat, že i klíčové sazby budou v letošním roce dále růst. A nejspíš tak budou růst i hypoteční sazby.

Tolik teorie, kterou v současné době můžeme vidět tak krásně v praxi. Ano klíčové sazby ČNB zvýšila. A ano hypoteční sazby rostou nebývalým tempem a vzít si novou hypotéku začne být brzy finančně značně náročné. Stejně tak refinancování stávajících hypoték. Dle analýzy samotné ČNB totiž sice klíčové sazby ovlivňují klientské sazby, ale s určitým zpožděním. Nejrychlejší reakce je možné vidět na trhu krátkodobých finančních produktů. A teprve poté se zvýšení úrokových sazeb propisuje do dlouhodobých hypotečních sazeb. Vypadá to ovšem, že hypotéky porostou raději dříve než později.

Jak rostly sazby v letech 2017 a 2018

Dobře to bylo vidět v letech 2017 a 2018, kdy postupně došlo k růstu 2T repo sazby z hodnoty 0,05 % na začátku roku 2017 až na hodnotu 1,75 % na konci roku 2018. Během této doby pak průměrná sazby Fincentrum Hypoindex vyrostla z 2% hranice na téměř 3 %. Růst sazeb byl časově podobný s růstem sazeb ČNB, ale nerostl tak obrovským tempem. Navíc banky v té době měly velké množství likvidity, takže úrokové sazby byly na svém minimu a dokonce v letech 2013 – 2017 klesaly, i když se úrokové sazby ČNB neměnily.

^REKLAMA

Jen kosmetická úprava hypotečních sazeb na trhu oproti výraznějšímu růstu klíčových sazeb ČNB byla nejčastěji vysvětlována vysokou konkurencí na českém hypotečním trhu. Neboli banky nechtěly sáhnout po vyšším růstu hypotečních sazeb, protože by ztrácely tržní podíl. Hypoteční trh byl v té době nastaven na masivní růst. Ostatně při snižování sazeb ČNB trh na nic nečekal a hypoteční sazby začaly opět klesat.

Pandemie, inflace, válka

Během pandemie byly úrokové sazby velmi nízko, ať už ty hypoteční nebo ty od centrální banky. A taky bylo v systému stále více peněz. Helikoptérové dávky, nízké úroky, nízká spotřeba obyvatel… to vše se propsalo do současné rostoucí inflace. ČNB tak horem pádem tahá za brzy a klíčové úrokové sazby vyrostly z 0,25 % v roce 2021 až na současných 4,5 %. To je růst o více než 4 procentní body.

Oproti tomu hypoteční sazby rostou jen pomalu, i když poslední měsíce je možné sledovat akcelaraci růstu. I tak, klíčová 2T repo sazba vzrostla o více než čtyři procentní body. Oproti tomu dle Fincentrum Hypoindexu se průměrná úroková sazba zvýšila za poslední půl rok o asi 1,5 procentního bodu. Vypadá to, že prostor pro růst pro hypoteční sazby tady ještě je. A je o dost větší, než by se nám líbilo.

Ta velká změna přijde ze zpožděním

Hypotéky nejsou spotřební bankovní produkty, není lehké projít schvalovacím procesem a začít čerpat hypotéku. Zabere to čas. V tuto chvíli banky ještě stále poskytují předschválené hypotéky. Předschválené z doby, kdy byly úrokové sazby o dost nižší. Navíc to vypadá, že situace je tentokrát opačná. Zatímco dříve se banky bály sáhnout po razantnější úpravě sazeb, protože by ztratily tržní podíl, tak dnes se pomalu předhání v tom, kdo zvýší více a dříve. Bankám je víceméně jasné, že zlaté období hypotečního trhu je po svém vrcholu a není třeba se změnami spěchat.

Co dělat v období s rostoucími sazbami?  Tou nejjednodušší radou by bylo: neberte si hypotéku. Alespoň neberte si hypotéku, pokud nemáte dostatečný příjem a dostatečnou finanční rezervu. Tak, aby vás zvyšování sazeb nezastihlo s nulou na účtu. Druhou radou by pak snad byla jen základní ekonomická poučka. Pokud jsou úroky úvěru nižší než současná inflace, ještě stále se úvěr vyplatí, protože vysoká inflace úvěr postupně užírá. Že vám to jako útěcha nestačí a 7% procentní hypotéku si nemůžete dovolit? Tak pak platí rada číslo jedna: neberte si hypotéku.