Od dubna platí nová regulace ČNB pro poskytované hypotéky

Co jsou úvěrové ukazatele?

• Ukazatel LTV je poměr poskytnuté hypotéky k celkové hodnotě nemovitosti. ČNB tento ukazatel limituje 80 %, 90 % u žadatelů mladších 36 let. Což znamená, že žadatel musí naspořit minimálně 10 % či 20 % hodnoty plánované nemovitosti.
• Příjmový ukazatel DTI je částka hypotéky vyjádřena jako násobek čistého ročního příjmu žadatele. Tedy například: poskytovaná hypotéka je pětinásobek, desetinásobek, dvacetinásobek ročního příjmu. ČNB definuje jako limit pro tento ukazatel 8,5, pro žadatele mladší 36 let bude tolerovat i 9. Maximální hypotéka pro jednoho žadatele s průměrnou mzdou tak může být maximálně zhruba 3,48 milionu.
• Ukazatel dluhové služby DSTI definuje podíl měsíčních splátek žadatele o úvěr k jeho čistému měsíčnímu příjmu. Tedy to, zda jsou splátky ve výši poloviny nebo čtvrtiny měsíčního příjmu. ČNB pak tento ukazatel limituje na 45 %, u žadatelů mladších 36 let na 50 %. Maximální měsíční splátka jednoho žadatele s průměrnou mzdou pak může být jen asi 16 000 Kč.

Přibližně 5 % poskytovaných hypoték tato pravidla splňovat nemusí, posouzení ale vždy záleží na konkrétní bance, která hypotéku poskytuje.

Kalkulačky pro všechny ukazatele najdete na stránkách ČNB.

Pozn: Průměrná měsíční mzda byla ve 4. čtvrtletí 2021 ve výši 40 135 Kč, při využití pouze základní slevy na poplatníka byla čistá měsíční mzda v průměru 32 259 Kč (zdroj: ČSÚ).

Proč ČNB tyto ukazatele opět zavádí?

Centrální banka pravidelně sleduje situaci na finančním trhu v Česku, přičemž samozřejmě vyhodnocuje i situaci na hypotečním trhu. Situaci analyzuje pravidelně dvakrát ročně. Zákon o České národní bance od roku 2021 dal centrální bance pravomoc stanovit závazné podmínky pro LTV, DTI a DSTI. Na základě této novely pak byly stanoveny limity, které platí od 1. dubna 2022.

^REKLAMA

K zavedení ukazatelů vedla ČNB především situace na realitním trhu. S postupující inflací, která u nemovitostí dosáhla dvouciferných hodnot a pohybovala se nad 20% hranicí, se totiž centrální banka začala obávat postupného zvyšování nadhodnocování cen nemovitostí. V polovině minulého roku toto nadhodnocení ČNB odhadovala kolem 25 %, až 30 % u investičních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že od té doby cena nemovitostí dále roste, je možné, že současné nadhodnocení bude vyšší.

Kvůli stabilitě hypotečního, bankovního a finančního trhu a makroobezřetnostní politice se ČNB rozhodla dané ukazatele opět regulovat. Míra nejistoty je totiž v současné ekonomice stále vysoká a ČNB přistupuje k regulaci trhu s vysokou obezřetností. Vzhledem k tomu, že od té doby se situace v Evropě dále zhoršuje a to kvůli válce na Ukrajině, je pravděpodobné, že limity budou platné delší dobu.

Limity platily už v dřívější době, byly zrušeny na jaře 2020, kdy ČNB chtěla jejich zrušením podpořit hypoteční a realitní trh během pandemických opatřeních. Jak se ukázalo, tak český hypoteční a realitní trh podpořit příliš nepotřeboval, protože v okamžiku levných peněz se velká část těchto peněz přelila právě do hypoték. Tato dřívější úprava byla ovšem pouze doporučení, i když ji většina bank považovala za závaznou. Současná zákonná úprava už hovoří o závazných podmínkách poskytování úvěrů.