Realitní žebřík a sny o dosažení na hypotéku

Realitní žebřík

Na Britských ostrovech se běžně říká, že mladý člověk začíná nákupem levného bytu nebo domu a poté své nemovitosti v průběhu života mění. Začít s něčím menším, pak získat větší, a nakonec třeba dům. Hypoteční financování má ovšem své předpoklady.

Chce to budovat svou finanční a úvěrovou historii, nebýt veden jako neplatič. Zvýšit své šance na získání slušné úrokové sazby nebo se pro hypotéku kvalifikovat. Chce to vyhnout se používání kontokorentů, splácet zůstatky na kreditních kartách i nezajištěných půjčkách.

V Británii poskytovatelé hypotečních úvěrů rádi zkoumají i bankovní výpisy, zda nenaznačují, že by žadatel mohl mít problémy se stávajícím dluhem. Je nutné držet krok se splátkami úvěru, nedostat se do skluzu se splácením.

Termín realitní žebřík (property ladder), je ve Spojeném království široce používaný. Prostě budovat majetek, postupovat od levnějšího k dražšímu vlastnickému bydlení. Dostat se na realitní žebřík začíná nákupem první nemovitosti a udržení místa, jakkoli je trh nestabilní a podmínky financování se mění.

V našich končinách to dnes vidíme v přímém přenosu. ČNB poněkolikáté v řadě zvýšila úrokové sazby. Už jsme na 5% úroku. Když poradci klientům radili, aby tvořili rezervu, ne každý to reflektoval. Věřilo se, že úročení hypotečních úvěrů bude kdesi pod 2,5 % napořád. Komu končí fixace, ten zdražení hypotečního financování pocítí na vlastní kůži. Kdo měl sazbu plovoucí, tomu se změna přímo propisuje do splátek.

^REKLAMA

(Ne)schopnost dosáhnout na hypotéku

Podmínkou šplhání po realitním žebříku je dosáhnutí na financování. Věřitelé budou zvažovat kritéria jako zaměstnání, příjmy, pravidelné výdaje, splátky půjček, náklady na péči o děti. Budou se také zajímat o úvěrovou historii.

Ušetřit „skromný“ vklad a koupit si svou první nemovitost. Několik let zde žít, třeba ji vylepšit a pak se ziskem prodat. Tím je odemčen další vlastní kapitál, v dalším kole lze dosáhnout na větší a lepší nemovitosti.

Vlastní kapitál bývá balík peněz, který není nutné vracet. Společně s cizím kapitálem, třeba právě hypotečním úvěrem, vytváří celkový zdroj financování, který umožní disponovat domem nebo bytem.

Kupují poprvé, a snaží se získat cizí kapitál, hypoteční úvěr a finanční páku. Recept na přípravu je jasný, nejprve nashromáždit vlastní vklad, svůj podíl financování ceny nemovitosti. Požadavek regulace aktuálně v Česku diskriminuje podle věku.

Žadatelé o hypoteční financování starší 36 let dnes musí mít ke splnění požadavku na LTV připraveno minimálně 20 % odhadované hodnoty nemovitosti. Pro žadatele pod 36 let je aktuálně v Česku požadavek financovat minimálně 10 % z vlastního, LTV je pro ně 90 procent.

Kdo chce zvýšit své šance na získání vyšší hypotéky, tomu se za mořem dostává různých rad. Chce to zvýšit svou bonitu, kreditní skóre a vyhnout se velkým nákupům. Žádá to boj o zvýšení svého platu a nashromáždění vlastního kapitálu.

^REKLAMA

Úvěry budou, ale nikoli pro každého

Kohouty hypotečního úvěrování zřejmě nepotečou jako doposud. Úvěry mají být méně dostupné. A mají být také dražší. Vyhlášení vyšší úrokové sazby znamená, že centrální banka na peněžním trhu zajistí takové množství likvidity, aby cena peněz odpovídala ceně stanovené. Úrok na českých vládních dluhopisech s pětiletou i desetiletou splatností se dostává na 4% hranici. Hypoteční úvěry se tedy nutně budou pohybovat o jeden procentní bod nad touto hranicí.

V důsledku vysoké inflace došlo k nárůstu úrokových sazeb. Pro dlužníky je dnes výzva jasná, fixovat hypoteční sazbu, vyhnout se zdražování. Hypoteční sazby ale zůstávají podle historických standardů nízké, problémem pro získání hypotéky je inflace. Hypoteční věřitelé se nyní obávají, že prudká inflace a rostoucí náklady na život, energie a pohonné hmoty ovlivní finance domácností, takže pro některé dlužníky bude obtížnější dovolit si splácet hypotéku.

„Rodiny čelí prudkému nárůstu účtů za energii a nárůstu obecných životních nákladů. To ve spojení s nedávným zvýšením úrokových sazeb vede mnoho věřitelů k obezřetnějšímu přístupu při posuzování žádostí,“ zaznělo na Britských ostrovech. To v Česku zaznívá, že získat hypotéku bude letos mnohem těžší. ČNB nově nastavuje bankám přísnější limity a podmínky, za kterých mohou poskytovat hypoteční úvěry.

Doby, kdy bylo hypoteční úvěrování dostupné a levné, zřejmě skončily. Centrální nastavení hypotečních limitů činí bydlení ve vlastním při stávajících cenách pro mnohé nedostupným. Již jsme uvedli, že naděje svítá „mladým“ do 36 let, pro které platí hypoteční limity mírnější. V případě pětimilionového bytu stačí mít na spolufinancování půl milionu. Ti starší pak potřebují mít milion. Milion korun už není tím, čím býval. Inflace reálnou hodnotu a kupní sílu peněz svižně destruovala.

Sen o bydlení ve vlastním v době pádivé inflace

Ceny rezidenčních nemovitostí v poslední dekádě vyletěly do nebes. Levné a dostupné hypoteční úvěry spustily investiční horečku. Další vývoj závisí jak na úrokových sazbách hypotečních úvěrů, které dnes rostou, tak na cenách nemovitostí, které jsou v oblacích. A v neposlední řadě závisí i na příjmech domácností.

V době cválající inflace se zvyšuje počet lidí, kteří se potýkají s omezeným domácím rozpočtem. Inflace není pro kupující, kteří kupují nemovitost poprvé, vítanou zprávou. Jejich úspory bude inflace erodovat, a tváří v tvář vysokým cenám nemovitostí bude náročné dosáhnout na hypotéku. Snaha vstoupit na realitní žebřík, rychle koupit cokoliv malého, zřejmě bude narušena.

Prvotní kupující budou možná muset čekat déle, než splní všechna kritéria. Navíc ve svém hospodaření budou čelit vyšším výdajům. Pokud se jim nezvednou mzdy, možná budou muset sáhnout do svých úspor, aby pokryli neočekávané náklady.

Právě lidé s nižšími příjmy jsou ti, kteří s největší pravděpodobností pocítí tíseň. Jejich disponibilní příjem je zasažen inflací, vyššími účty za energie a dalšími náklady. Ne každý pracuje v ČNB, aby se každoročně jeho mzda zvyšovala o inflaci a 2% přídavek k tomu. Přijít o příjmy je nemilé, obzvláště v době, kdy náklady na živobytí rostou a člověka navíc tíží hypoteční břímě.

^REKLAMA

Ve Velké Británii mají na poli pomoci hypotečním dlužníkům v problémech připraveny úvěry na podporu hypotečních úroků. Tyto úvěry jsou podporou hypotečním dlužníkům, kteří mají nárok na dávky související s příjmem a nejsou schopni dostát splátkám hypotéky z důvodu nemoci, nezaměstnanosti, osobní krize nebo jiného příjmového šoku. Jde prostě o příspěvek na splátky úroků z hypoték. Původně nešlo o úvěr, ale o dotaci, od roku 2018 jde o úvěr splatný při prodeji nemovitosti.

Britská specifika a vězni z hypotéky

Hypotéka s sebou nese dlouhodobý finanční závazek. Nejběžnější britská půjčka na bydlení je ve formě anuitního splácení. Každý měsíc je splácena část půjčeného kapitálu, jistina, plus úrok. V Británii ale existuje i hypoteční úvěr, kde se platí jen úrok. Každý měsíc se platí jen právě jen úrok. Na konci doby trvání hypotéky je třeba původní úvěr ještě splatit. U tohoto typu úvěru, investiční hypotéky, se pak obvykle odkládají peníze i v jiném produktu, aby mohl být na konci období splacena jistina.

Úrokové sazby rostou i na Britských ostrovech. Vše se komunikuje tak, že britská centrální banka (BoE) podniká kroky, aby vrátila inflaci zpět na svůj 2procentní cíl. Guvernér Andrew Bailey před poslanci vyslovil, že existují znepokojivé signály, že inflační tlaky mohou trvat déle, než se původně uvažovalo.

Přibližně tři čtvrtiny hypoték na bydlení mají v Británii pevnou sazbu. Vedle toho existuje sazba plovoucí, odvozená od aktuální úrokové míry. Místním specifikem pak je „standardní variabilní sazba“ (SVR), úroková sazba stanovená věřitelem. Je to úroková sazba z prodlení, na kterou se hypoteční úvěr překlopí, když skončí fixace a dlužník úvěr nerefinancuje. Kdo si třeba ve Spojeném království vezme dvouletou hypotéku s fixní sazbou, pak po dvou letech, pokud neprovede refixaci, bude přesunut na SVR svého věřitele.

„Všichni jsou na hraně: uvězněni v hypotéce, obávajíce se zvýšení úrokových sazeb ve Spojeném království,“ psal na podzim loňského roku britský deník The Gurdian. Dlužníků, kteří mají hypoteční úvěr s úrokovou sazbou stanovenou věřitelem (SVR) je přes 250 tisíc. Uvízli jako vězňové z hypotéky, mohou a mají se obávat placení účtů.

Někteří dnešní vězni z hypoték si vzali své půjčky na bydlení, ale během finanční krize před deseti lety museli být zachráněni. Uvízli v drahém hypotečním financování. Poskytovatelé financování a věřitelé jim obvykle nenabízejí žádné nové a levnější nabídky, na které by se dalo přejít.

Ve výsledku dlužníci SVR platili úrok třeba i převyšují 5 %, zatímco základní sazba britské centrální banky (BoE) byla 0,1 % a průměrné úrokové náklady na 2letou hypotéku s fixní sazbou byly 2 %. Refinancování se může zaseknout, pokud se pravidla zpřísní. Ti, kteří budou nuceni přejít na dražší úrokovou sazbu stanovenou věřitelem si připlatí. Dluh může ztěžknout, což platí nejen ve Spojeném království, ale i v Česku.