Koupě nemovitosti bez přístupu není hrubou nedbalostí. Nový pohled na zřizování věcných břemen soudy

Právo nezbytné cesty

Je-li přístupová cesta k nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby nežli vlastníka nemovitosti, lze situaci řešit různými způsoby. Jedním z nich je zřízení služebnosti stezky a cesty. Služebnost je věcným břemenem váznoucím na nemovitosti, a tak se zapisuje do katastru nemovitostí.

Služebnost lze zřídit buď dohodou s vlastníkem přístupové cesty, a není-li dohoda možná, rozhodne o právu cesty na návrh vlastníka nemovitosti soud. Podmínkou přiznání tohoto práva je poskytnutí přiměřené náhrady vlastníkovi cesty.

Povolení práva nezbytné cesty ze strany soudu není automatické. Soud podle občanského zákoníku nezbytnou cestu nepovolí, pokud by škoda ne nemovitosti souseda převýšila výhodu nezbytné cesty, anebo navrhovatel žádá nezbytnou cestu pouze za účelem pohodlnějšího spojení na svůj pozemek.

Podle ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku soud též právo cesty nepřizná, „způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá“.

^REKLAMA

 Jak posuzovat hrubou nedbalost u nezbytné cesty?

Jak již v minulosti konstatoval Nejvyšší soud ČR, samo pořízení nemovitosti bez přístupové cesty neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty. Vždy by bylo třeba zohlednit konkrétní okolnosti, především to, jak se nabyvatel o existenci přístupu k nemovitosti zabýval, zda o neexistenci přístupu věděl a zda se ještě před koupí pokusil přístup získat.

Nejvyšší soud připomíná, že problémem není to, že by nabyvatel pořídil nemovitost bez přístupu, ale spíše to, „že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy, či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně učinit mohl“.

Naděje pro vlastníky nemovitostí bez přístupu

Ústavní soud ČR v rozhodnutí č. II ÚS 1587/20 přináší nový pohled. Ústavní stížností se stěžovatelé domáhali svého práva zřízení služebnosti jízdy a chůze ke svému rekreačnímu objektu v katastrálním území Železná Ruda. Soud prvního stupně konstatoval hrubou nedbalost navrhovatelů, kteří si nepokusili zajistit přístup k chatě ještě před jejím pořízením.

„Podle Ústavního soudu je třeba rozlišovat mezi dvěma skupinami případů.

Na straně jedné stojí případy, v nichž vlastník nemovitosti úmyslně či hrubě nedbale zapříčiní situaci, v níž nebude mít ke své nemovitosti přístup. Typickými příklady mohou být prodej, zastavění či přehrazení cesty.

Na straně druhé však stojí případy, v nichž je absence přístupu objektivní skutečností a nabyvatel nemovitosti do ní toliko vstoupí,“ konstatuje Ústavní soud.

Podle zjištění Ústavního soudu stěžovatelé o režimu užívání pozemku za účelem přístupu ke své nemovitosti jednali, ale nemohli najít shodu na výši náhrady. „Právě v takové situaci by k řešení problému mohl vést zásah soudu spočívající ve zřízení věcného břemene za odpovídající náhradu,“ připomíná Ústavní soud v nálezu, podle něhož nelze samo nabytí nemovitosti bez spojení s veřejnou cestou v naší zemi považovat – s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví – za projev hrubé nedbalosti.

„Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů se jeví jako nespravedlivé, že nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitosti s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty,“ dodává Ústavní soud. Kauza se vrací k Okresnímu soudu v Klatovech k novému projednání.