Levné peníze a drahé byty

Otázka přecenění bytů, cenové stability, peněz a úroku vrtala v hlavách československých národohospodářů už kdysi. Důkazem může být třeba kniha z pera Aloise Krále. Když se úrokové sazby sníží, primárním účinkem by: „…mohlo býti zlevnění ceny produktu (bytu) ve shodě s nákladovým zákonem za předpokladu soutěže v nabídce.“

„Čím vyšší jest úroková míra,…, tím menší jest dnešní hodnota kapitálového statku,“ psal kdysi své úvahy o dopadu výše úrokových měr na ocenění aktiv prvorepublikový národohospodář Alois Král. Král popsal příklad týkající se cen bytů: „Je-li např. dlouhodobý úrok ze stavebních a hypotečních zápůjček 6 %, dostaneme za 6000 korun byt např. o dvou místnostech, kdežto při 3% úroku z úvěru mohli bychom si opatřiti za stejné peníze byt dvakrát tak veliký.“

Citujeme z knihy Aloise Krále, která nese název „Peníze, a úrok“. Podtitul hlásá „Příspěvek k diskontní teorii a politice“. Vydalo nakladatelství Orbis v Praze, léta páně 1936.

Byla to doba, kdy zkušenost ukazovala, že: „…v Evropě jsou sazby úvěru tím vyšší, čím dále leží země na východ.“ Ve Spojených státech se uplatňovala: „…tendence k vyšším sazbám od východu na západ, jak jest vysvětlitelno při struktuře jejich hospodářství.“

Bonita dlužníka a dostupnost bydlení ve vlastním

Co se týká výše úrokových měr, napříč Královou knihou zaznívá rozprava různých faktorů a vlivů. Je to jak měnová politika, tak poptávka po úvěru. Význam má i typ a délka úvěru. Jde i o bonitu dlužníka, stejně jako kapitálové bohatství země a různé události ovlivňující ceny a úrokové sazby.

Stranou nestojí ani zajištění úvěru. Hypotéka je druh zajištění hypotečního úvěru, do zástavy je dána nemovitost. Nezajištěný úvěr bude nutně dražší. Nejdražší pak budou peněžní závazky, které jsou nežalovatelné, kupříkladu „čestné dluhy ze hry“.

^REKLAMA

„Hospodářský život jeví pochopitelnou snahu úvěrové risiko omeziti nebo vůbec vyloučiti,“ poznamenal Král. Zajištění či ručení bývalo už tehdy osobní („rukojemství“) a věcné. Vedle hypotéky, kdy je do zástavy dána nemovitost, existoval lombardní úvěr používající záruku movitou, například v podobě cenných papírů.

Zajímavostí tehdejší doby byly sezónní výkyvy krátkodobé úrokové míry: „Ve státech střední Evropy jest pravidlem, že sazby mají stoupající tendenci kolem léta a počátkem podzimu, kdy se projevuje potřeba financovati jednak zemědělskou sklizeň, jednak nákup surovin pro průmyslovou výrobu, připravující se na podzimní sezónní zvýšenou činnost.“

Pravidelně tak krátkodobé úrokové sazby na podzim zdražovaly a na jaře zlevňovaly. „Čím dokonalejší jest organisace peněžnictví, tím snáze se vyrovnávají sezónní rozdíly,“ poznamenal Král. Už tehdy se v organizaci bank a peněžnictví projevoval vliv existence banky centrální – v tehdejší terminologii šlo o banku cedulovou, emisní.

Více peněz a úvěrů

Centrální banky v době paniky dodávají na peněžní trh likviditu, což docenil i Král: „Kdyby banky, na něž jest run, neměli možnosti vypůjčiti si peníze např. u cedulového ústavu, musily by zastaviti platy a vypověděti úvěry poskytnuté průmyslu a obchodu.“. Banky si prostě „platební prostředky vzniklé tvorbou peněz“ od banky centrální vypůjčí, čímž se v době paniky zabrání poruchám.

Peněžní kapitál se na finanční trhy dostává dvěma způsoby – buď přebytkovým hospodařením, nebo „úvěrovou kreací“. Ano, bankovní systém poskytováním úvěrů vytváří peníze. Podmínkou poskytnutí bankovního úvěru nemusí tedy být jen přebytkové hospodaření nějakého nebankovního subjektu.

Organizace peněžnictví umožnila, že i ten, kdo vlastních prostředků dostatek nemá, může získat peněžní kapitál a financování nějaké investice.

Zvláštní význam pak mají úvěry poskytované bankovní soustavou – „nově tvořený peněžní nárok,“ píše Král. Úvěr často tvoří novou kupní sílu, jde o tajemství vzniku nových peněz: „…jde-li o úvěr kreační, t. j. takový, kterým se tvoří peníze – ať už hotové (bankovky), ať účetní (bankovní, žirální atp.).“

Úrok je cenou peněz, úplata za použití peněžního kapitálu. Dlužník ho platí věřitelům. Úrokové sazby ovlivňuje či nastavuje centrální banka. Když nechce financovat, zvyšuje úrokové sazby. Jedna z kapitol Královy knihy nese název „Účinky úroku a jeho změn“. Ano, výše úrokových sazeb ovlivňuje naše životy – propisuje se do cen aktiv, životních nákladů, stejně jako cen toho, co spotřebováváme.

^REKLAMA

Levnější úvěry neznamenají více bytů

Centrální banka zvyšuje nebo snižuje úrokové sazby, čehož dosahuje svými operacemi. Když sazby zvyšuje, vstupuje na peněžní trh a prodává různé instrumenty, čímž stahuje likviditu. Té se nedostává a její cena (úroková míra) roste. Prvorepublikoví národohospodáři vnímali, že emisní banka chce diskontem nebo jinými prostředky ve své moci „působiti na úrokové niveau“.

Emisní banky jako: „…subjekty tvořící peníze mohou působiti stanovením vlastních úrokových podmínek (diskontu) na ostatní úvěrové poměry.“

„Dynamika úroku bude míti tendenci působiti určité změny v celém hospodářském životě společnosti, neboť v nejrůznějších složkách se opírá o úvěr, za nějž se platí úrok,“ poznamenal před více než 80 lety Alois Král. „Nemusili bychom trpět špatnými silnicemi a nemocnicemi, kdyby investiční úvěr byl dosti levný, aby dovolil potřebné stavby,“ zaznívá v knize.

Vcelku nápadně jde o vizi toho, že z krize se lze proinvestovat. Cosi takového je ovšem snad i možné, pokud existuje dostatek kapacit a „soutěž v nabídce“:

„Zlevnění dlouhodobých úroků vyvolá např. za předpokladu přiměřené výnosnosti tendenci ke zvýšené stavební činnosti a zlevnění činží. Úspora na výlohách bydlení umožní však spotřebitelům levnějších bytů zvýšenou poptávku po jiných statcích a tak povede nepřímo ke zdvižení těchto jiných cen. Primárním účinkem mohlo býti zlevnění ceny produktu (bytu) ve shodě s nákladovým zákonem za předpokladu soutěže v nabídce.“ 

Kapitál peněžní lze tahat jak králíky z klobouku, byty nikoliv

Půjčené peníze jsou peněžním kapitálem. Při úvěrové transakci se kupuje možnost užívání tohoto kapitálu. Úroková míra je pak cenou peněz, úplata za možnost použít tento kapitál. Půjčený peněžní kapitál je v případě hypotečního financování směněn za dům nebo byt. Transformuje se tím na kapitál reálný.

Nejen dlužníka zajímá, jaké procento kapitálu je nutné za období jednoho roku zaplatit (% p.a.). V realitě jde ovšem o úrok reálný, očištěný o inflaci.

Motivace ukládat ve formě dluhopisů si žádá odměnu, „…lidem, kterým pravděpodobně nezbývá více než 25 let života, jest prý zapotřebí ke spoření a k ukládání podnětu v podobě úroku alespoň 4 %“.

Přehlédnout nelze, že věřitel nese inflační riziko změny hodnoty peněz – „…v praksi není zpravidla možno vyloučiti z úroku prémii za risiko, že se věřiteli nedostane téže reální náplně, jakou měl kapitál zapůjčený dlužníkovi při poskytnutí zápůjčky… risiko jest také v možnosti změn hodnoty peněz, které se lze obávati zvláště při půjčkách na dlouhou dobu.“.

^REKLAMA

Dnes bychom řekli, že inflační riziko nikdy nespí, právě v době cenové nestability na věřitele dopadá inflační daň.

Nepřehlédnutelnou část financování poskytují banky a zvláštní význam v tom má banka emisní, tedy ta centrální. Tato ochotou či neochotou poskytovat financování snižuje či zvyšuje krátkodobé úrokové sazby, cenu peněz. Když se to s úvěrováním přežene, nastupuje inflace a cenová nestabilita. Držitel reálných aktiv získává, investoři do aktiv peněžních tratí.

Historie se neopakuje, ale rýmuje

Je-li poskytnuto více úvěrů, existuje více peněz, projeví se to koupěschopnou poptávkou. Stručně a jasně, peníze lze poskytováním úvěrů snadno vytvořit, ale postavit bytový dům nějakou dobu trvá. Inflace cen domů a bytů nelze od peněžní a úvěrové politiky oddělit.

Jedná se o „tištění“ peněz. Nejednou se v historii stalo, že když se eráru nedostávalo peněz, banky je emitovaly – dluh profinancoval bankovní systém poskytnutím úvěrů a vznikem nových peněz. Dluhy se následně rozpustily inflací nebo měnovou reformou.

I před sto lety cenová nestabilita a inflace zajímala nejednoho ekonoma. Odrazem je i citovaná kniha „Peníze a úrok,“ z pera Aloise Krále. Jakkoliv jde o knihu odbornou, v předmluvě nechybí povzdechnutí nad tím, že „slovní žonglérství a magie neslýchaných názvů“ na poli peněžní politiky má udržet odstup veřejnosti.

Kniha vyšla v nakladatelství Orbis roce 1936. Mezi řádky se zvídavý čtenář z této rozpadající se knihy dozvídá mnoho dekád staré úvahy o tom, co ovlivňuje cenovou stabilitu. „Zdánlivý paradox se jeví v tom, že úvěr má jiné účiny na ceny ihned, a jiné po čase,“ poznamenal Král. Uvažoval třebas nad tím, že pokud dnes spotřební úvěry zvýší ceny spotřebních statků, pak „… na konci (při dospělosti úvěru) musí dlužník omezovati spotřebu, aby mohl zaplatiti výpůjčku a úrok; tím vyvolá opět u cen tendenci k návratu na původní úroveň.“.

Podobně můžeme uvažovat dnes. Uplynulé roky se nesly ve znamení levných peněz. Inflace cen domů a bytů nejen v Česku trhala rekordy. Opět jednou se ukázala závislost cen domů a bytů na úrokové míře a měnové politice.

Pokud v předchozích letech býčího trhu docházelo ke zvyšování cen nemovitostí a hromadily se závazky vůči bankám, má to své důsledky. Zvyšování úrokových sazeb se propisuje do rozpočtů. Splátka hypotéky se při na konci fixace zvýší a dluhová služba více tíží. Jde ovšem i o to, jak reálnou výši splátek ovlivní inflace.

Právě minulé roky uvolněné měnové politiky ukázaly, co zlevnění a rozšíření dostupnosti úvěrů znamená v praxi. Koupěschopná poptávka se díky hromadícímu se zadlužení vzrostla, ale „soutěž v nabídce“ vedoucí k masové výstavbě bytů a domů se nedostavila.

Může za to prý zdlouhavé stavební řízení, růst požadavků na novou výstavbu. Realita toho, že když se hodně peněz honí za omezeným množstvím domů a bytů, výsledkem je rozčarování, cenová nestabilita.