Rozevírají se nůžky mezi dobrými nemovitostmi a těmi ostatními, ty stále ztrácejí hodnotu

„Jsme nyní v pokračující fázi mírného optimismu. Ukázalo se, že na realitním trhu peníze stále jsou – klesající ceny a jarní výprodeje přilákaly nejen domácnosti, ale i institucionální investory, kteří začali nakupovat i prodávat,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS a Bezrealitky. „Na druhou stranu není možné přehlížet rozevírající se nůžky mezi dobrými nemovitostmi a těmi ostatními, které naopak nepřestávají ztrácet hodnotu.“

Pražské byty zdražuje malý počet na trhu, ceny se vrátily na hladinu jako před rokem

Pražské ceny se s počátkem léta opět vrátily k růstu a s cenou přesahující 117 tisíc za metr čtvereční staršího bytu smazaly svůj celoroční pokles. Na vině je posílená poptávka, kterou podpořil mimo jiné obnovený zájem o hypotéky a i nadále přiškrcená nabídka. Stále totiž platí, že do prodejů se dostaly především nemovitosti, jejichž majitele tlačil čas – tedy například z důvodů dědických řízení, finanční situace nebo nákupu jiné nemovitosti.

Menší roli mohly sehrát také skryté slevy developerů, které vedly k tomu, že domácnosti měnily starší byt za bydlení v novostavbě, další nemovitosti pak pocházely od lidí, kteří nedokázali zajistit splácení hypotéky po jejím refinancování.

Na situaci více vydělávají majitelé menších bytů, u kterých vzrostla skokově poptávka, naopak v případě atypických nemovitostí nebo větších bytů před rekonstrukcí, které jsou prodávány pod časovým tlakem, jsou ve většině případů nutné zásadnější ústupky.

^REKLAMA

Graf: ceny bytů – vývoj ceny za m2

„Už nyní je takřka jasné, že ceny pražských nemovitostí budou dále stoupat. Nabídka sice nepřestává být vyšší než poptávka, lidé jsou nadále ochotni připlatit si za lepší nemovitosti, jejichž cena se propadla. Pokud na trh nepřijde zásadní finanční nejistota, není v Praze momentálně moc důvodů k jeho dalšímu poklesu,“ domnívá se Hendrik Meyer. „Několikátý kvartál v řadě se ukazuje, že majitelé raději prodej pozdrží, než aby přistoupili na aktuální ceny. Z mého pohledu se tak do konce roku můžeme dostat v nabídkových cenách pražských secondhandových bytů k hranici 125 tisíc korun za metr čtvereční, tedy zhruba na úroveň pražské novostavby roku 2021.“

Středočeské byty těsně pod historickým milníkem, dobré domy se vyprodaly

Druhý kvartál zároveň potvrdil sílící vazby mezi Prahou a takzvaným metropolitním prstencem – tedy širokou spádovou oblastí ve Středočeském kraji, zahrnující již nyní města jako Kladno, Beroun, Benešov, Příbram, Kolín, Mladá Boleslav nebo Mělník. Zmíněná nízká rozmanitost nabízených nemovitostí v Praze a rostoucí ceny v hlavním městě dělají ze středních Čech stále vítanější lokalitu. „Novostředočechy“ se tak v druhém kvartálu stal opět rekordní počet domácností.

Vysoká poptávka po středočeských nemovitostech pochopitelně nezůstala bez odezvy a ceny tak vystoupaly na nová maxima. U rodinných domů se zvýšily na takřka 65 tisíc za metr čtvereční, u bytů na skoro 80 tisíc za metr čtvereční. Poptávka byla především po rekonstruovaných panelákových bytech, posílil i segment městských činžáků, který díky rostoucímu počtu celkových rekonstrukcí celých budov získává v mnoha lokalitách prémiový charakter.

„Středočeský region nyní čeká zásadní emancipace. Pokud dokáže vedení měst na situaci adekvátně reagovat, mohou vzniknout nová lokální centra a vazba na hlavní město se bude postupně uvolňovat. Na tom by mohli vydělat v podstatě všichni, protože to znamená jediné – do řady menších měst a vesnic se z Prahy vrátí mladá, a navíc nadprůměrně bohatá generace,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Klíčové nyní bude dlouhodobě posilovat dopravní vazby – zejména ve formě kapacitní hromadné dopravy. Vzdálenost při volbě lokality totiž nehraje takovou roli jako rychlost dojezdu do pražského centra.“

^REKLAMA

Jihomoravské byty ve světle levných domů netáhnou

Jiný příběh se odehrává v Jihomoravském kraji. Zde ceny bytů klesají již déle než rok a vůbec poprvé v historii měření se svojí průměrnou cenou přibližují cenám v již zmiňovaném Středočeském kraji. Na začátku léta se starší byt průměrně prodával za zhruba 80,5 tisíce korun za metr čtvereční, což je o zhruba 15 % méně než před rokem touto dobou. Důvody jsou zřejmě dva – nižší počet kvalitních bytů v nabídce a opětovný návrat Jihomoravanů k rodinným domům.

Těch je totiž v nabídce naopak nadprůměrné množství a nabízí se za nejlepší ceny za posledních 24 měsíců. A to navzdory rostoucí průměrné ceně, která je do jisté míry statistickým klamem – ceny kvalitních nemovitostí totiž klesají, zatím co z těch nekvalitních se častěji stávají opakovaně zlevňované ležáky bez výhledu na prodej (a nejsou tedy do průměrných cen na rozdíl od minulých období zahrnuté). S výjimkou prémiových lokalit a nemovitostí tak klesly ceny v podstatě ve všech oblastech brněnského metropolitního prstence.

„Jihomoravské oblasti jsou tradičně ‚domkářské‘ a přestože v posledních třech letech stoupaly na oblibě i byty, nyní se situace opět obrací. Určitým překvapením je, že zájem je v tomto případě i o starší nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci – to poukazuje na to, že kupující jsou ochotni připlatit si za konkrétní lokalitu nebo umístění domu – například v centru obce,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Podle něj se však také v případě Brna dá očekávat, že ceny bytů se ještě do konce roku opět obrátí k růstu, přestože nebude zřejmě tak prudký jako v jiných regionech.