Reklamace vady stavby nebo rekonstrukce nemovitosti

Novela upravující pravidla záruky měla za cíl sladit českou právní úpravu s evropskou směrnicí. Zároveň vyjasňuje, že i záruka za jakost kupované věci nebo díla, je-li kupujícím nebo objednatelem spotřebitel, je pouze dobrovolná.

Rozlišujeme mezi zárukou za jakost, tj. že si věc uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu, a právy z vadného plnění. Práva z vadného plnění náleží kupujícímu či objednateli vždy. Plnění má být bezvadné – tedy nemít vady v okamžiku převzetí, pokud se však vada projeví až později, ještě nic není ztraceno.

Záruka za jakost je dobrovolná

Má-li poskytovatel záruky ručit za jakost (tj. za to, že si věc uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu), musel by tuto záruku výslovně převzít, například v kupní smlouvě nebo smlouvě o dílo. Závazek k záruce ale není ze zákona povinný, a to ani vůči spotřebiteli. Vyplatí se tak podrobně prostudovat související smlouvy.

Zákon nyní pracuje s termínem „poskytovatel záruky“. Záruku tak nemusí převzít pouze prodávající nebo zhotovitele, ale někdo jiný – při stavbě nemovitosti je to typicky výrobce. Podle § 2115 občanského zákoníku běží záruční doba od odevzdání věci. Pokud je poskytovatel záruky a ten, kdo má věc uvést do provozu někdo jiný, běží záruční doba až ode dne uvedení věci do provozu. Vadu, kterou pokrývá záruka za jakost, musí kupující poskytovateli záruky vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby.

^REKLAMA

Odpovědnost za vady zjevné a skryté

U odpovědnosti za vady je rozhodující, zda se jedná o vadu zjevnou nebo skrytou. Kvůli drobným vadám, které nebrání užívání stavby (funkčně či esteticky) a užívání podstatným způsobem neomezují, není možné odmítnout stavbu převzít.

„Chybějící kličku u okna tudíž zhotoviteli můžete vytknout, ale s podobnými drobnostmi prostě stavbu převzít musíte, pokud si to předem ve smlouvě neupravíte jinak. Na povinnosti zhotovitele vady opravit to samozřejmě nic nemění,“ vysvětluje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Pokud dílo vykazuje zjevné vady, doporučují právníci v případě převzetí díla tyto vady sepsat do předávacího protokolu. Pokud totiž převezmete dílo bez výhrad, předpokládá se, že vám nedostatky nevadí. Není však neobvyklé, že se vady projeví až později.

„V praxi jsme už řešili například shnilé podlahy či jiné podklady, které se projevily až po několika letech,“ uvádí advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát. Některé vady tak nebudou zjevné na počátku, ale projeví se až později – při užívání.

„Nikdo nemůže po zákazníkovi chtít, aby na první pohled zjistil, že obkladač zvolil nesprávné lepidlo na dlaždičky nebo zedník špatně rozmíchal maltu,“ doplňuje Eduarda Hekšová.

Změna postavení stran při uplatňování práv z vadného plnění

Skrytou vadu (tedy takovou, o níž jste na počátku nevěděli) u stavby spojené se zemí pevným základem musí kupující vytknout do pěti let od nabytí. „Abyste ale uspěli v případném soudním sporu, vytkněte zhotoviteli vady nejlépe bezprostředně poté, co je zjistíte,“ upozorňuje Hekšová. Soud totiž práva z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že k vytknutí vady nedošlo včas.

V prvních dvou letech došlo k posílení postavení kupujícího, který je spotřebitelem. Pokud totiž kupující spotřebitel vadu vytkne v těchto prvních dvou letech, platí vyvratitelná právní domněnka (má se za to), že nemovitost byla vadná již při převzetí. V následujících třech letech je možné vadu vytknout, kupující by ale musel prokázat, že vada byla na věci od počátku, k tomu je často třeba znalecký posudek.

„Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace. Nejčastěji jde zejména o znalecké posudku, které podporují vaše tvrzení o vadách stavby nebo rekonstrukce,“ připomíná Ondřej Preuss.

Vady stavby je podle občanského zákoníku možno reklamovat nejen u zhotovitele, ale i dalších osob. Při vadném plnění je (s ohledem na povahu jeho dodávky) se zhotovitelem společně a nerozdílně zavázán i jeho subdodavatel. Dále pak ten, kdo dodal stavební dokumentaci a ten, kdo prováděl dozor nad stavbou.