Povinnosti realitních zprostředkovatelů podle AML zákona: Specifika u politicky exponovaných osob

Jaké konkrétní povinnosti se vztahují na realitní zprostředkovatele?

Realitní zprostředkovatelé jsou při své činnosti v absolutní většině případů povinnými osobami, na které se vztahují obecné povinnosti podle AML zákona. Nejsou tu žádné povinnosti určené specificky pro realitní zprostředkovatele, ale i tak jich je dostatek. Mezi ty nejzákladnější povinnosti patří identifikace klienta, kontrola, povinnost odmítnout provést obchod nebo oznámit podezřelý obchod.

Jsou tu i další povinnosti, které jsou buď spíše administrativní povahy, nebo závisí případ od případu. Konkrétně:

• archivovat informace;
• při neodkladné hrozbě odložit splnění příkazu klienta;
• mít systém vnitřních zásad a hodnocení rizik (některé povinné osoby i písemně);
• informační povinnost vůči úřadu;
• povinnost mlčenlivosti.

Pak ještě v závislosti na struktuře povinné osoby jsou tu obecné povinnosti jako školit zaměstnance a určit kontaktní a odpovědnou osobu pro AML.

Odkdy tyto povinnosti platí? Přibylo v poslední době něco nového?

^REKLAMA

Realitní zprostředkovatelé jsou povinnými osobami od roku 2021. Je pravda, že povinnosti neubývají, ale spíše naopak. Za zmínku z poslední doby stojí nová povinnost mít vnitřní oznamovací systém podle zákona o ochraně oznamovatelů (zákon č. 171/2023 Sb., o ochraně oznamovatelů).

Koho zprostředkovatel v transakci prověřuje? Pouze toho, s nímž uzavřel smlouvu o zprostředkování, anebo všechny strany transakce?

Všechny strany transakce. Pokud je některým z nich právnická osoba, rozšiřuje se nám to ještě o její skutečné majitele a jednající osobu.

Jak tyto povinnosti plnit?  

Na to se bohužel nedá tak snadno odpovědět. Je potřeba stanovit a dodržovat určité vnitřní postupy. Mít takovou metodiku je dokonce určitým způsobem povinné, někdy i písemně. Konkrétně u realitních zprostředkovatelů se typů té sledované činnosti naštěstí zase tolik nevyskytuje, takže tam nebude tolik proměnných. Určitě bych doporučil mít důsledně zpracovanou metodiku, ideálně i nějaký checklist jednotlivých povinností, a jít krok za krokem. Postupem času si povinná osoba postup více méně zautomatizuje.

Lze vytvořit nějaké formuláře a vycházet z nich, anebo je třeba řešit případ od případu?

^REKLAMA

Vlastně platí obojí. V každém případě je třeba reagovat na okolnosti obchodu. Výsledný AML záznam by měl obsahovat nějakou vlastní úvahu o tom, proč je vše v pořádku, z čeho jsem vycházel a přílohy, ze kterých to vyplývá, což jen formulářem nahradit nelze. Na druhou stranu formulář je skvělý pomocník a v naší praxi ho také využíváme. Doporučil bych si formuláře předem připravit na více variant (kupující versus prodávající; fyzická a právnická osoba; nemovitost kupují manželé do společného jmění manželů, anebo kupující kupuje do výlučného vlastnictví atp.).

Je možné klienta identifikovat na dálku, přes elektronickou identitu nebo jiným způsobem? 

AML zákon má k té identifikaci na dálku vlastní poměrně složitá a obecná pravidla. Identifikovat na dálku je možné, ale nejde to třeba prostým ukázáním občanky při videohovoru. Např. eObčanka nebo tzv. bankovní identifikační prostředek jsou uznávané způsoby.

Je nutné poskytnuté informace ověřovat, anebo se vychází z prohlášení klienta?  

Obecně platí, že prohlášení klienta by mělo být až posledním prostředkem toho, jak něco prokázat nebo ověřit. Takže ano, informace je každopádně potřeba ověřovat. Pokud něco není možné prokázat jinak, pak teprve se můžeme spolehnout pouze na prohlášení, ale je na nás, jak si důvěru v takové prohlášení odůvodníme. Takže ideální je kombinace prohlášení a nějakého dokladu. Třeba u výše příjmů kupujícího bych se bál věřit samotnému prohlášení a požadoval bych např. alespoň nějaké potvrzení o příjmech, pracovní smlouvu či poslední daňové přiznání. U realitních zprostředkovatelů je ještě ta výhoda, že se spousta údajů dá hezky vyčíst a ověřit z výpisů z listů vlastnictví v katastru nemovitostí.

Jaká jsou specifika u politicky exponovaných osob?

Největším specifikem je to, že v případě politicky exponovaných osob (PEP) musíte automaticky provést krom identifikace i kontrolu. To pro realitní zprostředkovatele ale ostatně zas tak moc měnit nemusí, protože vzhledem k hodnotám nemovitostí budou kontrolu provádět ve většině obchodů tak jako tak. Status PEP přitom zjišťujeme opět u všech účastníků, i u skutečných majitelů právnických osob. U PEP je pak potřeba také vždy zkoumat původ peněžních prostředků převáděných v transakci. Měli byste také přiměřeně zkoumat původ daného majetku PEP, o který v obchodu půjde.

Politicky exponovanou osobou pro účely AML zákona rozumí

^REKLAMA

a) fyzická osoba, která je nebo byla ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem, jako je zejména hlava státu, předseda vlády, vedoucí ústředního orgánu státní správy a jeho zástupce (náměstek, státní tajemník), člen parlamentu, člen řídícího orgánu politické strany, vedoucí představitel územní samosprávy, soudce nejvyššího soudu, ústavního soudu nebo jiného nejvyššího justičního orgánu, proti jehož rozhodnutí obecně až na výjimky nelze použít opravné prostředky, člen bankovní rady centrální banky, vysoký důstojník ozbrojených sil nebo sboru, člen nebo zástupce člena, je-li jím právnická osoba, statutárního orgánu obchodní korporace ovládané státem, velvyslanec nebo vedoucí diplomatické mise, anebo fyzická osoba, která obdobnou funkci vykonává nebo vykonávala v jiném státě, v orgánu Evropské unie anebo v mezinárodní organizaci,

b) fyzická osoba, která je

1. osobou blízkou k osobě uvedené v písmenu a)

2. společníkem nebo skutečným majitelem stejné právnické osoby, popřípadě svěřenského fondu, jako osoba uvedená v písmenu a), nebo je o ní povinné osobě známo, že je v jakémkoli jiném blízkém podnikatelském vztahu s osobou uvedenou v písmenu a), nebo

3. skutečným majitelem právnické osoby, popřípadě svěřenského fondu, o kterých je povinné osobě známo, že byly vytvořeny ve prospěch osoby uvedené v písmenu a).

Jak lze ověřit, zda osoba skutečně je či není politicky exponovaná?

To ověřování je opravdu v praxi docela problematické. Neexistuje žádná oficiální databáze takových osob, kde by je bylo možné snadno nalézt. Existují určité soukromé vyhledávače, ale za jejich správnost a úplnost bych ruku do ohně nedal. Zejména s ohledem na specifika pojmu PEP, např. že status PEP mají i blízké osoby nebo společníci stejné právnické osoby, nebo že status přetrvává i 12 měsíců po konci funkce. Doporučil bych asi kombinaci co nejvíce různých zdrojů. Primárně prohlášení klienta, kterého předtím seznámíte s pojmem PEP i jeho specifiky (§ 4 odst. 5 a § 54 odst. 8 AML zákona), o tom, že do kategorie takových osob nespadá. Pak prostým vyhledáním jména a příjmení klienta v internetovém vyhledávači za použití klíčových slov. A uškodit nemůže ani lustrace v těch neoficiálních databázích. O všem si nezapomeňte udělat záznam (ideálně printscreen obrazovky).

Je v pochybnostech pro povinnou osobu vést FO spíše jako PEP?

On pojem PEP, ačkoliv je velice široce definovaný, tak má ale zároveň poměrně ostré hranice. Takže v drtivé většině případů by nějaké pochybnosti nastat neměly, pokud nám samozřejmě klient nebude zastírat skutečnost. Pokud budu mít prohlášení klienta o tom, že není PEP, a současně z žádného z mých vyhledaných výsledků nebude vyplývat něco jiného, co by založilo tu pochybnost, tak není důvod s ním jako s PEP zacházet. Pokud mi prohlásí, že PEP není, ale někde mi jeho jméno vyskočí v souvislosti s určitou funkcí atp., tak je potřeba klienta konfrontovat a vyjasnit. Když se vyjasnit nepodaří, tak bych doporučil z opatrnosti provádět kontrolu a další povinnosti k takovému klientovi jako k PEP. K tomu je ale potřeba ještě dodat, že realitní zprostředkovatelé budou v řadě obchodů tak jako tak mít povinnosti, které by se jinak vázaly pouze k PEP.