Jak rychle budou hypoteční sazby následovat sazby stanovované ČNB

ČNB a klíčové sazby

Už v prosinci na konci loňského roku snižovala ČNB klíčové sazby. V prosinci to bylo o čtvrt procentního bodu. Při únorovém zasedání byla rada ještě odvážnější a snížila sazby o půl procentního bodu, což bylo více, než očekávali analytici.

Rozhodnutí bankovní rady bylo formováno několika faktory. Čekalo se a také se tak stalo, že inflace se vrátila do pásma pod 3 % a pravděpodobně bude dále klesat v meziročním srovnání. Dalším vlivem byl poměrně neuspokojivý vývoj české ekonomiky, kterou chce banka snížením sazeb podpořit. Proti tomu pak stojí momentálně spíše oslabující koruna tlačená stále menším úrokovým diferenciálem.

Výsledkem bylo snížení sazeb. Repo sazba klesla na 6,25 %, diskontní sazba na 5,25 %, lombardní sazba pak na 7,25 %. Řada analytiků pak odhaduje, že sazby budou klesat i během následujících měsíců, v polovině roku by mohly klesnout pod 5% hranici a koncem roku by mohla ČNB snížit sazby až ke 3 %. Jak moc je tento odhad reálný, ukáže čas. Čas také ukáže, jak moc a jak razantně budou na tyto změny na mezibankovním trhu reagovat nabízené hypotéky.

Průměrná hypoteční sazba na začátku roku

Dle indexu Hypoindex klesla nabídková cena hypoték na trhu na 5,6 %. Trh tak v podstatě už na začátku roku zareagoval na snižování sazeb ČNB na konci loňského roku. Přitom ale je nutné poznamenat, že v předchozích případech snižování sazeb byla odezva hypotečního trhu spíše pomalejší. V dřívějších studiích hypoteční sazby reagovaly na změny ČNB spíše pomaleji a to i s půlročním odstupem.

^REKLAMA

Hypoteční trh je ale v tuto chvíli dost odlišný oproti trhu v letech 2017 a 2018, kdy byl tento průzkum v ČNB proveden. Banky si zvykly na poměrně živý a rentabilní trh hypoték. S tím, že se bohužel v posledních letech musely přizpůsobit, zvyšovat sazby a zvyknout si na menší objemy hypoték, než ke kterým docházelo na přelomu v letech 2020 a 2021. A to, že průměrná hypoteční sazba během jednoho roku vyrostla téměř na trojnásobek, byl pro banky šok, který by si nyní rády vynahradily.

Ostatně začátek letošního roku ukázal, že hypotéky jsou připravené na to začít klesat a vrátit se ke svým starým objemům. V prosinci ČNB snížila sazby o čtvrt procentního bodu. Ale už v únoru se nabídkové sazby hypoték snížily o půl procentního bodu. A dá se čekat, že stejně hypoteční sazby zareagují i na únorové snížení sazeb ČNB.

Takže ano poskytovatelé hypoték jsou připraveni snižovat sazby a nejspíše budou snižovat. Pod 5% hranici se sazby pravděpodobně podívají už během několika týdnů. Co je ale jiné oproti situaci před třemi lety, je celková situace v české ekonomice. Vysoká inflace v předchozím období, nepříznivý vývoj ekonomiky, celková rostoucí nejistota. To vše bude mít nejspíše vliv na to, že hypoteční trh se k velkým objemům hned tak nevrátí.

Nemovitosti totiž dostupné nejsou a nebudou

S dostupností nemovitostí je to totiž tak. Hypoteční sazba říká, jak drahé jsou peníze a jak drahý bude úvěr na pořízení nemovitosti. Ceny nemovitostí zase říkají, kolik budou muset zájemci zaplatit při koupi. Do rovnice dostupnosti ale vstupuje plná řada dalších faktorů, které ale v tuto chvíli příznivě nevypadají.

Takže ceny nemovitostí jsou sice možná o kousek nižší než před pár lety. Hypotéky budou se svou cenou zase klesat. Ale disponibilní příjem domácností je spíše nižší. A sice by se letos měla začít zase zvyšovat reálná mzda, ale faktem je, že domácnosti v posledních měsících spíše chudly a novou nemovitost si většina zájemců právě teď dovolit nemůže. Přidejme k tomu určitou nejistotu, stále zpomalující českou ekonomiku, mírně rostoucí nezaměstnanost a získáte rovnici, kde silný a rostoucí hypoteční trh neuvidíte.

Takže ano, hypotéky budou tento rok nejspíše zlevňovat. Ale ceny nemovitostí budou nejspíše růst a jejich dostupnost bude i tak dále klesat. Na předchozí objemy hypoték si budou muset banky ještě nějakou tu dobu počkat. Toto nastavení tak banky budou přenášet do snižování úrokových sazeb, který by mohly velmi promptně a flexibilně následovat snižování sazeb ČNB.