Vyplatí se kupovat nemovitost jako investici na hypotéku?

Vezměme hypotetický případ, kdy pořizujete nemovitosti v centru Prahy. V této lokalitě můžete menší byt o dispozici 2+1 nebo 2+kk koupit zhruba za 8 až 10 000 000 Kč (dle cenových map). Nákup této nemovitosti chcete financovat hypotékou v co největší míře. Přičemž nemovitost můžete jak pronajímat dlouhodobě, tak ji můžete pronajímat turistům skrze AirBnB. Jak moc je takový nákup nemovitosti dobrá investice?

Hypotéka na 10 milionů Kč

Celých deset milionů nemůžete realizovat skrze hypotéku. Je nutno 20 % dodat z vlastních zdrojů. Maximální hypotéku tedy můžete mít na 8 miliónů Kč. Současná průměrná úroková míra na trhu je nad 5 %, u různých bank a různých fixací můžete mít štěstí i na úrokové sazby pod 4,5 %. Hodně ale bude záležet na nabídce z banky. Vezměme tedy, že dosáhnete na úrokovou sazbu 4,5 % s pětiletou fixací.

Taková hypotéka bude mít s 30letou splatností měsíční splátku asi 40 500 Kč. Dokáže si na sebe tato nemovitost vydělat?

Dlouhodobý pronájem na Praze 1

Pronájem menšího bytu v historickém centru Prahy můžete dneska najít za zhruba 25 000 Kč až tak 40 000 Kč měsíčně. Hodně záleží na standardu a velikosti bytu. Je ale nutno říct, že bohužel už neplatí, že vám nájem automaticky zaplatí splátky hypotéky. Zatímco u hypotéky s 2% sazbou byla měsíční splátka pod 30 000 Kč a tuto částku jste mohli bez problémů dostat na nájemném.

^REKLAMA

Současné vysoké úrokové sazby ale nákupu těchto investičních nemovitostí určených k pronájmu nepřejí. A je velmi těžké pronajmout nemovitost tak, aby nájemné bez problémů pokrylo splátky hypotéky.

Krátkodobý pronájem a AirBnB

Nabízí se ale možnost, že by si na sebe byt vydělal v cestovním ruchu při pronajímání turistům. Menší 2+kk byty se v tuto chvíli v centru Prahy pronajímají zhruba od 2 000 Kč za noc a výš. Záviset bude na celkovém vybavení bytu a velikosti, kolik tam zvládnete ubytovat turistů. I tak je možné, že tímto způsobem realizujete příjem i 100 000 Kč za měsíc a více.

Má to ale své stinné stránky. Tento příjem musíte realizovat v rámci podnikání. A budete s tím mít i další náklady. Na úklid, na samotné pronajmutí bytu, na udržování vybavení a další. Taky vám nikdo nezaručí, že se vám opravdu povede mít byt pronajatý každý den, po celý rok a bez výpadků.

Celkově je tak možné, že si byt na hypoteční splátky bez problémů vydělá, ale bude vás to stát hodně času a také hodně peněz. Výdělek navíc není zaručený, časem tak budete nejspíše investovat i do marketingu, aby se byt pronajímal bez problémů a často.

Dlouhodobý růst cen nemovitostí

V posledních letech bylo mezi investory oblíbené i to, že koupili nemovitost, kterou neobsazovali nájemníkem, ale nechali ji prázdnou růst na hodnotě. Což možná není nejrentabilnější variantou, ale růst cen byl takový, že se na tom neprodělalo. Úrokové sazby byly nízké a ceny rostly tak, že za posledních let vyrostly téměř na 2,5 násobek. Po deseti letech tak bylo možné prodat nemovitost se ziskem, i když během těch deseti let nemovitost nevydělala ani korunu.

Na podobný výdělek ale není dobré se příliš spoléhat. I když ceny nemovitostí budou nejspíše dále růst, ale rozhodně to není zaručené.

Pokud tedy kupujete nemovitost na investici, je vhodné realizovat příjem z této nemovitosti i během běžného období. Je tedy pravděpodobné, že nemovitost stále prodáte za pár let se ziskem, ale úrokové sazby jsou stále poměrně vysoké a právě pravidelný příjem z nemovitosti vám pomůže tyto náklady pokrýt.

Vyplatí se tedy investice do nemovitosti?

Pokud vezmeme v úvahu trvalý nárůst hodnoty nemovitostí, tak se nejspíše taková investice stále vyplatí. Pokud ale chcete koupit nemovitost, pronajmout ji a realizovat zisk, který nejen zaplatí hypotéku, ale také vám zbyde malé kapesné… tak je nutno říct, že zlaté časy takových investic jsou pryč. A je možné, že zisk z této investice realizujete až při prodeji nemovitosti za několik let.