Co s neprodejnou nemovitostí?

Danajský dar

Levně koupit nebo třeba zdědit nemovitost někdy nemusí být žádná výhra. Je-li ve špatném stavu a v nepříliš atraktivní lokalitě, může svému majiteli přinést nekončící starosti a výdaje. Stavební práce i přes současný útlum stavebnictví zůstávají poměrně drahé a po chystaných změnách sazeb DPH nepochybně ještě podraží. Investovat větší částku do oprav chátrající nemovitosti má smysl spíše jen tehdy, bude-li odpovídajícím způsobem využita, což se zdaleka ne vždy podaří.

V případě rozsáhlejších oprav a rekonstrukcí zanedbané nemovitosti může být obtížné zajistit jejich financování. Banka po žadateli o úvěr každopádně bude požadovat, aby prokázal svou schopnost poskytnutý úvěr splácet. S budoucími výnosy z využití zrekonstruované nemovitosti přitom může kalkulovat, bude-li schopen banku přesvědčit, že jejich dosažení je realitou a nikoliv jen jeho zbožným přáním. Nárůst objemu nesplácených úvěrů vede banky k  obezřetnosti a mít dobrý podnikatelský záměr nestačí.

Další obtíž může nastat se zajištěním úvěru. Nevyjde-li tržní ocenění zohledňující prodejnost předmětu zástavy nejlépe, banka jej k zajištění úvěru nemusí přijmout. Pokud ano, nejspíš bude požadovat dozajištění úvěru jiným způsobem. Jakákoliv nestandardní situace přitom proces schvalování úvěru prodlouží a zkomplikuje a zpravidla se promítne i do vyšší úrokové sazby. Banka si také může stanovit řadu podmínek, které bude muset žadatel o úvěr v souvislosti s jeho čerpáním splnit.

Bude-li opravovaná nemovitost sloužit k bydlení, řešením může být úvěr poskytnutý některou ze stavebních spořitelen. Otázkou však je, jak dlouho budou stavební spořitelny schopny za nových podmínek poskytovat výhodné překlenovací úvěry. Kvůli menšímu zájmu o stavební spoření a vybírání vkladů stávajícími klienty jim totiž brzy mohou začít vysychat finanční zdroje. Kromě toho také není jasné, do jaké podoby se stavební spoření transformuje, až ho podle návrhu ministerstva financí budou poskytovat i univerzální banky.

Vlastnictví znamená odpovědnost

S vlastnictvím nemovitosti nejsou spojena jen práva a výhody, ale také spousta povinností. O existenci řady z nich přitom většina lidí nemá ani ponětí. Každý vlastník nemovitosti by si měl především uvědomit, že zodpovídá za její stav a je povinen zajistit, aby nepoškozoval práva jiných osob nebo jiný zákonem chráněný obecný zájem. Pokud vlastník chátrající nemovitost ponechá svému osudu, může ho potkat spousta nepříjemností v podobě pokut, žalob o náhradu škody a dokonce i trestního stíhání.

Pokud by vlastník takovéto nařízení nerespektoval a svou stavbu řádně nezabezpečil či neodstranil, a hrozí-li nebezpečí z prodlení, stavební úřad může sám zajistit provedení nezbytných zabezpečovacích nebo demoličních prací, a to i bez souhlasu a vědomí vlastníka stavby. Náklady vynaložené na nutné zabezpečovací práce nebo na odstranění stavby přitom tak jako tak ponese její vlastník. Neuhradí-li je dobrovolně, bude je po něm příslušná obec vymáhat třeba i formou exekuce.

Odpovědnost za stav svého majetku se ale netýká jenom vlastníků staveb. Vlastnit kus louky například obnáší nejen povinnost odstranit černou skládku, pokud na ní vznikne, ale také zjišťovat a omezovat výskyt a šíření škodlivých organismů. Uchytí-li se na louce třeba bolševník velkolepý a její majitel s tím ani po výzvě k  likvidaci tohoto nebezpečného plevele nic neudělá, hrozí mu podle  zákona o rostlinolékařské péči pokuta až 30 000 Kč, resp. až 500 000 Kč, je-li majitelem pozemku právnická osoba (§79b a §79f zákona č. 326/2004 Sb.).

Co dělat s chátrající nemovitostí

Nevyužitá chátrající nemovitost představuje obtížně řešitelný problém. Nejlepším způsobem, jak se s ním vypořádat, je zamezit jeho vzniku. Znamená to dobře si rozmyslet, jakou nemovitost si pořídit a nepodlehnout lákavým, na první pohled výhodným nabídkám. Pokud už člověk takovouto nemovitost má, měl by zavčasu zvážit své reálné možnosti.  Je-li stavba ve špatném stavu a za moc nestojí ani pozemek, na němž se stavba nalézá, měl by se pokusit nemovitost prodat, byť se ztrátou – dokud se vůbec prodat dá.

Ať už se bude situace na realitním trhu vyvíjet jakkoliv, prodejnost problematických nemovitostí určitě neporoste. Stačí se porozhlédnout po českém a moravském venkově, kde jsou spousty chátrajících objektů všech druhů, jimž se kupující vyhýbají obloukem. Nevyplatí se je opravovat, ani zbourat. Nová výstavba na jiném pozemku vyjde laciněji. Může jít o vesnické stavení bez zahrady stojící u frekventované silnice, v blízkosti skládky nebo třeba kravína, ale také o velký polorozpadlý bývalý statek či průmyslový areál.

Se stárnutím populace bude neprodejných nemovitostí na venkově jenom přibývat. Žít nebo podnikat v dopravně špatně dostupné obci bez základní občanské vybavenosti, zato často se sociálně nepřizpůsobivými spoluobčany za humny, mladé lidi neláká. Až starousedlíci zemřou, zbude po nich prázdný dům, o který se nebude zajímat nikdo kromě zlodějů a bezdomovců. Časem z domu postupně zmizí vše, co se dá zpeněžit nebo využít a nakonec ho většinou někdo zapálí.

Lehne-li popelem jen chátrající dům a nikdo nepřijde o život, jeho vlastník může být nakonec rád. Pokud ale požár poškodí majetek či zdraví někoho dalšího, čeká ho vyšetřování, zda nezanedbal své zákonné povinnosti a zda tedy za požár nenese trestněprávní a občanskoprávní odpovědnost. Pomoci při řešení náhrady škody mu nemusí ani pojišťovna. Pokud totiž při likvidaci pojistné události zjistí, že pojistník zanedbal své povinnosti tím, že nechal nemovitost zchátrat, pojistné plnění mu zkrátí nebo vůbec nevyplatí.

Pokušení zbavit se neprodejné nemovitosti cíleně na úkor pojišťovny může být silné. Je třeba si ale uvědomit, že horní hranice trestní sazby za takovýto pokus se v Česku pohybuje od 2 do 10 let. Podle §210 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, se pojistného podvodu dopustí ten, kdo v souvislosti s uzavíráním či změnou pojistné smlouvy, v souvislosti s likvidací pojistné události nebo při uplatnění práva na plnění z pojištění uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí. Trestná je i pouhá příprava pojistného podvodu.