Ceny bytů a rodinných domů: Další pád se nekoná

Ceny bytů i rodinných domů stagnují již od loňského roku.
Tehdy trh zamrzl a kupující i prodávající začaly vyčkávat. První čekali na
další pokles cen, druzí na obrat a opětovný růst hodnoty jejich majetku. Ani
jedni se ale nedočkali.

Podle HB indexu Hypoteční banky ceny bytů mírně poklesly –
oproti minulému čtvrtletí o 0,7 procentního bodu. To lze zahrnout do položky „chyba
měření“. Ceny bytů v tomto tempu ovšem poklesávají již třetí čtvrtletí v řadě.
Jejich index se dostal na 98,4 % počátku roku 2010.

Graf 1: Vývoj cen
bytových jednotek podle HB indexu

Zdroj:
Hypoteční banka

„Tržní ceny rezidenčních bytových jednotek v České
republice reagují na změny poptávky a nabídky na nemovitostních trzích
nejcitlivěji ze všech sledovaných kategorií. Faktorem, který má aktuálně
největší vliv na ceny bytů, je současný převis nabídky nad poptávkou,“
komentuje vývoj HB indexu Petr
Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.

^REKLAMA

Zato vývoj cen rodinných domů zaznamenal lokální dno ve 2. čtvrtletí
roku 2010. Od té doby se ceny zvýšily téměř o dva procentní body – aby v období
jara letošního roku opět nabraly negativní směr. Přesto zůstávají nad úrovní
roku 2010 s výsledkem 101,2 – tedy o 1,2 % výše než začátkem roku 2010.

„Vývoj cen směrem dolů byl způsoben i snížením poptávky
po rodinných domech určených k rekonstrukci, u kterých noví majitelé nestihnou
úpravy dokončit před zvýšením sazby DPH,“
uvádí Petr Němeček.

Vývoj daně z přidané
hodnoty se stává strašákem vždy, když vláda začne uvažovat o jejím zvýšení. Do
značné míry se ale jedná o iracionální histerii, které jsme byli svědky např.
před zvýšením snížené sazby daně z 9 % na 10 % – i jediný procentní bod
stačil, aby se zvýšila poptávka po nemovitostech. A s poptávkou vzrostla
pochopitelně i cena.

Nyní se připravuje
dokonce sjednocení
sazeb daně z přidané hodnoty na 19 %. To by znamenalo nárůst zdanění
stavebních prací od příštího roku o 9 procentních bodů. Tato
hrozba nepochybně nenechá potenciální kupce chladné.

^REKLAMA

Graf 2: Vývoj cen
rodinných domů podle HB indexu

Zdroj:
Hypoteční banka

Rodinné domy mívají stabilnější ceny než byty. Jejich
dispozice jsou více unikátní a domácnosti pořizující si rodinný dům ho užívají
zpravidla déle než domácnosti pořizující si byt. Krom toho investoři vkládají
své prostředky častěji do bytů a bytových domů, které se snáze a častěji
pronajímají. Tento „spekulativní“ kapitál také dále zvyšuje výkyvy cen bytů
oproti rodinným domům.

Zato pozemky mají dlouhodobě jednosměrný pohyb, se kterým
příliš nezahýbala ani finanční krize ani hospodářská recese. A v posledním
čtvrtletí podle HB
indexu vzrostly o 2 procentní body. Oproti počátku roku 2010 tak vzrostly
ceny pozemků již o 6,6 %.

^REKLAMA

Graf 3: Vývoj cen
pozemků podle HB indexu

Zdroj:
Hypoteční banka

Pozemky jsou specifická komodita oproti ostatním
nemovitostem. Je jich limitované množství. Zatímco bytový dům lze „nastavit“,
kancelářské prostory lze stavět až do nebes, pozemky „natahovat“ nelze. Asi
není ani překvapením, jaké pozemky na ceně přibraly nejvíce. „Nejvíce
rostly ceny pozemků v blízkém okolí velkých měst, kde je poptávka nejvyšší,“
sdělil Petr Němeček.

Index? Jen indikátor vývoje…

Není snad nic méně realistického než si myslet, že podle vývoje
cenového indexu lze vytvářet vlastní cenovou politiku. Budete-li chtít svou
nemovitost prodat, bude
vždy cena záviset na jejích specifikách – a na prodejních schopnostech
vašich či vašeho realitního makléře. A budete-li chtít nemovitost koupit, bude
finální cena záviset především na prodejních dovednostech. A pochopitelně na
konkurenci, ať již ze strany dalších nabízených obdobných nemovitostí, nebo
zájemců na koupi.