Prodáváte nebo kupujete byt? Pomůžou cenové mapy

Spolehlivé cenové mapy jsou výtečným nástrojem jak pro
prodávajícího, tak pro kupujícího. Oba získají realistickou představu o
aktuální ceně srovnatelných nemovitostí a vědí, kolem jaké hodnoty se mohou
reálně nabízené ceny pohybovat. Jenže… spolehlivé cenové mapy jsou zároveň
nedostatkovým zbožím.

Nejčastěji se lze setkat s cenovými mapami založenými
na „nabídkových cenách“, tedy cenách dostupných např. na realitních serverech.
Jejich nevýhoda je zřejmá – ceny mnohdy nemají s realitou moc společného.
Zejména předražené objekty se prodávají déle a vstupují do cenových map,
přestože mohou být za stanovenou cenu zcela neprodejné.

Založit cenové mapy na realizovaných cenách možné je. Data
existují. Má je k dispozici Katastr
nemovitostí a Ministerstvo financí, resp. Česká daňová správa. Katastr
nemovitostí eviduje veškeré údaje o převáděných nemovitostech a to včetně
realizované i odhadcem vypočtené ceny. Bohužel tato data jsou pro výpočty
nedostupná… pracuje s nimi pouze Český statistický úřad, který s velkým
zpožděním vydává informaci o realizovaných cenách na realitním trhu v České
republice.

Zbývá poslední možnost – sestavit cenové mapy na základě
dílčích údajů. K těm mají přístup hypoteční banky a realitní makléři.
Hypoteční banka své údaje o cenách nemovitostí vkládá do svého HB
indexu, který signalizuje ve čtvrtletní frekvenci pohyb cen na realitním
trhu. Vychází pochopitelně z údajů o nemovitostech financovaných
hypotečními úvěry banky, což může být zkreslující, ale dostačující pro základní
informaci. Cenovou mapu ovšem nevytváří.

Z realitních makléřů cenovou mapu sestavuje RE/MAX.
Zatím pouze pro své klienty, ale plánuje zveřejnění základních údajů po pokrytí
90 % území České republiky. Cenová mapa pochopitelně vychází pouze z nemovitostí
prodávaných prostřednictvím realitních makléřů spolupracujících se společností.
Obsahuje ale přesto velmi zajímavé informace jak o cenách nemovitostí, tak o
výši nájemného. Vše s možností podrobné strukturalizace, kdy klient
RE/MAXu může shlédnout i prodeje v okolí nemovitosti, která ho zajímá.

Cenové mapy RE/MAXu
obsahují jak nabídkové ceny, tak ceny realizované. Zároveň počítají průměrnou
délku prodeje – tedy jak dlouho trval prodej a jak se výsledná cena lišila od
nabídkové.

Tabulka 1: Ceny 2+1 a 2+kk v OV, panel, v období 1. 1. 2011 až 30. 6. 2011

Realitní makléři zpravidla doporučují správné
nastavení ceny hned zpočátku. Jakmile je cena nastavena příliš vysoko a
objekt je v nabídce příliš dlouho, zpravidla k urychlení prodeje
nepomůže ani následné zlevňování. Prodejce se pak dostává s cenou ještě
níže, než kdyby stanovil přiměřenou hned zpočátku.

Tabulka 2: Rychlost prodeje od nabídky po zápis na katastr nemovitostí

„Naše cenové mapy
pomohou nejen lidem, kteří chtějí koupit nemovitost za účelem bydlení, ale i
těm, kdo se chystají investovat své peníze právě do realit. Stačí požádat
našeho makléře, aby k výše uvedeným cenám bytů přidal i obvyklou výši
pronájmů a můžete si spočítat, kde je návratnost investice nejvyšší,“ říká
Hanuš Němeček z RE/MAXu.

Cenové mapy nájemného
vydává též Ministerstvo pro místní rozvoj v souvislosti s deregulací.
Bohužel dosud jsou dostupné pouze ceny odhadnuté znalcem. V přípravě jsou
i nájemné volně sjednané, nájemné smluvně deregulované a nájemné v obecních
bytech. U nich ale stále probíhá sběr dat.