Daňové zvýhodnění hypoték: Jen 80 tis. Kč

Návrhy na úpravu možnosti odpočtu úroků z úvěrů na bydlení se to v poslední době jen hemží. Nejprve měla být daňová úleva zcela zrušena. To neprošlo. Zřejmě proto, že poslanci jsou také lidé a mnohdy s vysokými hypotékami. Pak se měla snížit a od příštího roku zrušit. Pro stávající klienty bank měla ale zůstat – a výjimek by tím ještě přibylo. S tím měli politici již menší problém, neboť by jim jejich výhody zůstaly. Naštěstí ale zvítězil zdravý rozum.

Podle nejnovějšího návrhu by se možnost odpočtu úroků z úvěru na bydlení měla snížit ze stávajících 300 tis. Kč zaplacených úroků ročně za domácnost na 80 tis. Kč. Jedná se tedy o návrh, který přednesl v reakci na návrh úplného zrušení daňové úlevy Petr Gazdík, předseda poslaneckého klubu TOP 09.

„V době, kdy dojde ke zvýšení DPH u stavby bytů a bude kráceno stavební spoření, by se mladé rodiny s dětmi měly podporovat. Proto jsme ministrovi financí navrhli, že by odpočty na hypotéky zůstaly součástí daňových výjimek," odůvodnil tehdy Petr Gazdík návrh zachování odpočtu na 80 tis. Kč ročně.

Daňový odpočet a daň z příjmů

Vypočítávat dopad na rodinné rozpočty je v současné nejisté situaci trochu vaření z vody. Vláda kromě úpravy výše daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení hodlá měnit také daň z příjmů, kdy by měla být daň počítána opět z hrubé (a nikoli "superhrubé") mzdy, ovšem za cenu zvýšení základní sazby daně z 15 % na 19 %.

Samotná změna výpočtu daně z příjmů bude mít na klienty hypotečních bank pozitivní dopad. Zaplacené úroky se odečítají od základu daně a daňový efekt tak vlivem vyšší daňové sazby stoupne. Přitom samotná změna výpočtu daní by měla mít (při neuplatnění žádných odčitatelných položek od základu daně) neutrální vliv.

Pozitivní efekt zvýšení sazby při každých 10 tis. Kč zaplacených na úrocích znamená dodatečnou úsporu 400 Kč ročně. Při úvěru ve výši kolem 2,5 mil. Kč (v závislosti též na úrokové sazbě a množství již uskutečněných anuitních splátek) v prvních letech splácení úroky čítají řádově 100 tis. Kč. V tom okamžiku jen ona změna výpočtu daní přinese do rodinného rozpočtu řádově 4 tis. Kč ročně.

Koho se dotkne snížení možnosti odpočtu

Snížením možnosti odpočtu zaplacených úroků z úvěrů na bydlení se pochopitelně dotkne spíše lidí s vyššími hypotékami. Nezanedbatelný vliv má i výše úrokové sazby. A v případě anuitního splácení též počet již uskutečněných splátek.

Vliv výše hypotéky je jednoznačný. Pokud bychom z hypotéky spláceli jen úroky a nespláceli jistinu (např. hypotéka na výstavbu v průběhu čerpání nebo předhypoteční úvěr), při současné průměrné úrokové sazbě 4,27 % by to znamenalo, že při aktuálním možném odpočtu až 300 tis. Kč může klient odečíst úroky z hypotéky ve výši 7 025 761 Kč. Při odpočtu 80 tis. Kč by za jinak stejných podmínek hypotéka pro odpočet plných úroků činila jen 1 873 536 Kč.

U anuitního splácení, které je nejčastější a při kterém postupně klesá jistina úvěru, by možný úvěr byl i v prvních letech o něco vyšší. V případě lineárního splácení, kdy je konstrantní splátka jistiny a mění se úrokové sazby (to se využívá např. u některých variabilních hypoték nebo u stavebního spoření) by i v prvních letech byla možná výše úvěru ještě vyšší.

Výše úrokové sazby hraje také podstatnou roli. Pokud by klient získal sazbu nižší než aktuální průměrnou, výše úvěru pro maximální daňový odpočet by vzrostla.

Tabulka 1: Výše úvěru na bydlení maximalizující daňové výhody

Poznámka: Pro úvěry bez splácení jistiny

Splácení hypotéky s anuitní (ale i lineární) splátkou úvěru má také vliv na výši zaplacených úroků. Čím déle splácíte, tím klesá podíl úroků v anuitní splátce. V první splátce úvěru se splatností na 30 let činí podíl úroků 76,86 % a následně klesá. U 20leté hypotéky je nižší – 62,31 %. A také klesá. U lineárního splácení hypotéky je pokles ještě rychlejší, neboť i v prvních letech klesá jistina více. Celková splátka je ovšem vyšší než u anuitního splácení.

Aktuální průměrná výše hypotéky je 1 685 000 Kč. To znamená, že při současných sazbách se změna podmínek dotkne pouze lidí s nadprůměrnými hypotékami (nebo nadprůměrnou úrokovou sazbou).