Nemovitost místo úspor na důchod?

Zadlužit se na 30 let. Na hypotéku si pořídit byt nebo dům. A pak se jen těšit z bezstarostného stáří s levným bydlením. I takové jsou představy o možném zajištění na penzi. Mohou i poměrně dobře fungovat. Ale nemusí. Skrývají v sobě několik zásadních rizik, kterých by si zájemce o tuto cestu tvorby úspor měl být předem vědom.

Princip úspor v penzi prostřednictvím vlastního bydlení je jednoduchý. Člověk, který vlastní vlastní byt, nemusí platit nájem. Tím se sníží jeho životní náklady. Řada lidí se s tímto cílem neváhá zadlužit na desítky let – mnohdy i na celý produktivní věk. Jenže chyba lávky. Mohou se velmi snadno spálit.

Zásadní nedostatek tkví v kalkulaci. Lidé pořizující si bydlení s cílem snížení nákladů na bydlení v postproduktivním věku (v penzi) porovnávají pouze náklady na splátku hypotéky (mnohdy zapomínají na vlastní prostředky, které do koupě bytu či domu museli investovat) s nájemným. A dokonce i v případě, kdy nájemné je levnější, volí vlastnické bydlení s motivem, že „až splatí hypotéku, bude nemovitost jejich“.

Při pořizování vlastnického bydlení je ovšem nezbytné pamatovat i na další výdaje. V prvé řadě na opravy a udržování. U bytů to znamená pravidelné platby do fondu oprav a financování veškerých oprav v rámci bytu, a i u rodinného domu je vhodné vytvářet také potřebné rezervy na větší opravy.

Podle analýzy prof. Alberta Bradáče, ředitele Ústavu soudního inženýrství VÚT v Brně činí náklady na údržbu nemovitosti 55 až 66 Kč/m² měsíčně. To u bytu o velikosti 70 m² představuje měsíční položku ve výši 3 850 Kč až 4 620 Kč měsíčně. Tyto náklady u nájemného bydlení nese na svých bedrech pronajímatel.

^REKLAMA

Nesmíme zapomínat ani na majetkové daně. Daň z nemovitostí patří v Česku k nejnižším v Evropě a stále častěji se politici nechávají slyšet, že uvažují, jakým směrem by se měla dále ubírat. A rozhodně nelze očekávat její snížení.

Jaká nemovitost?

Při pořizování nemovitosti se většina domácností rozhoduje především podle svých finančních možností a musí často slevit ze svých původních požadavků. Přitom navíc i samotné požadavky na nemovitost se odvíjejí od současných potřeb.

V každé fázi života má člověk a jeho rodina jiné požadavky na bydlení. Mladý pár si na začátku pracovního života zpravidla nemůže dovolit větší byt a navíc malý „startovací“ byt plně postačuje jeho potřebám.

Následují zpravidla děti. Jakmile trochu odrostou, mění se prostorové požadavky domácnosti. Může-li si rodina dovolit větší byt, zpravidla do něj odchází. Nemůže-li, přestavuje a upravuje stávající menší bydlení, což s sebou pochopitelně nese další náklady. U nájemního bydlení se stačí jednoduše přestěhovat – a pochopitelně platit pak vyšší nájemné.

^REKLAMA

Děti ovšem dříve či později opouštějí domácnost svých rodičů a byt odpovídající potřebám rodiny s dětmi se stává zbytečně velkým. Nejde jen o jakousi „nadměrnost“ bytu vzhledem k počtu členů domácnosti. Doby, kdy uliční výbor v takových případech do „nadměrného bytu“ přistěhoval další rodinu, jsou naštěstí již pryč. Zbytečně vysoké jsou ale jak náklady na jeho údržbu, tak náklady na jeho provoz. I uklízení může být méně v přiměřeně menším bytě.

S postupujícím časem původní mladý pár stárne a dostává se do důchodového věku. A opět se mění potřeby spojené s bydlením. Zdravotní stav či jen prosté pohodlí táhne lidi do nižších pater (či do domů s výtahem) a na venkov, původní bydlení odpovídající potřebám pracujících již nemusí vyhovovat. V důchodu se navíc dále akcentuje snazší údržba bytu či domu – a kdo by chtěl uklízet 120metrový byt, když mu k bydlení stačí 60 m²?

A to jsme zatím ještě nezmínili „mimořádné“ události jako jsou rozvod (kdy z potřeby jednoho velkého bytu rázem vzniká potřeba dvou menších), který zas tak mimořádnou událostí není. Zároveň se lidé stále častěji stěhují za prací a prodávat a kupovat nový byt není levnou záležitostí, přičemž cena této transakce se může přiblížit 10 % z ceny jedné nemovitosti (cca 3 % provize realitní kanceláři za prodej jednoho bytu, 3 % provize realitní kanceláři za nákup druhého bytu, 3 % daň z převodu nemovitosti – o tyto náklady se pochopitelně podělí kupující i prodávající, ale na realitním trhu se někde z ceny bytu „ztratí“).

Byt v důchodu prodám a koupím si menší/domek

Častým „snem“ v souvislosti s vlastním bydlením jakožto investicí na stáří je: „Vezmu si hypotéku, do důchodu ji splatím, a pak byt prodám a koupím si domek na vesnici, přičemž mi ještě nějaké peníze zbudou.“

S touto myšlenkou se setkávám tak často, že to jen potvrzuje demografické prognózy hovořící v neprospěch takovéhoto počínání. Populace stárne. V době, kdy dnešní příjemci hypoték půjdou do penze, budou v penzi nejsilnější populační ročníky vůbec. Bude-li jen významná část z této generace uvažovat obdobným způsobem, dojde k významnému růstu nabídky větších bytů ve městech, čímž jejich cena klesne. A zároveň se zvýší poptávka a s ní i cena domků na vesnici. Tedy penzista bude mít kde bydlet, ale nebude moci své bydlení z produktivního věku, které může být nákladné na provoz, vyměnit za vysněné bydlení na období zaslouženého odpočinku.

Nic není tak černé…

Náklady na údržbu, daně, změna preferencí v bydlení v průběhu času, demografický vývoj… to vše hovoří jako argumenty proti pořizování bytu či domu jako formy tvorby úspor na penzi. Na druhou stranu ovšem nutno podotknout, že je to alespoň nějaká forma úspor – a každý, kdo si pořídí alespoň vlastní bydlení, na tom v penzi bude rozhodně lépe než ten, kdo bude bydlet celý život v nájmu, výplatu „projí“ a ještě si půjčí od pochybných společností.

Článk vyšel na ČeskéReformy.cz