Průměrná cena novostaveb v Praze: 63 067 Kč/m2

Realitní krize a vyčkávání potenciálních kupců na příznivější cenové podmínky zamíchala realitním trhem v České republice vydatně. Slevy příliš nepřicházejí, naopak na trh se vrhají nově dokončované byty. Výsledkem je více než 7 tisíc volných pražských bytů v novostavbách.

Developeři se snaží držet ceny bytů vysoko. Stále zřejmě věří, že kupcům dojde trpělivost dříve než jejich věřitelským bankám. Nevadí jim ani přes 11 mld. Kč^[1] uvězněných v již hotových developerských projektech. A ta ještě nezahrnuje luxusní byty, u nichž cena není uvedena na internetu, ale zájemce si ji musí zjišťovat přímo u developera.

Developerská společnost Trigema provedla průzkum trhu novostaveb, do něhož zahrnula 230 developerských projektů na území hlavního města Prahy. Z výsledků analýzy vyplývá několik zajímavých skutečností. Kromě výše 11,26 miliard Kč v nabídkových cenách, které váznou developerům v dokončených a neprodejných projektech, je to kupříkladu průměrná cena bytů v novostavbách. V průměru dosahuje 63 067 Kč/m², ovšem u "ležáků" je ještě vyšší – 67 541 Kč/m².

Ceny bytů v novostavbách se pochopitelně liší podle lokality, v níž je projekt umístěn. Nejdražší developerské projekty se nacházejí v Podolí a na Vinohradech, naopak nejlevněji je v okrajových částech Prahy, jako jsou Satalice, Cholupice či Vinoř. Přehledně průměrné ceny shrnují tabulky 1 a 2.

Tabulka 1: Nejdražší pražské lokality

Poznámka: Některé údaje jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

Tabulka 2: Nejlevnější pražské lokality

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

Obecně lze očekávat, že ceny za čtvereční metr budou u menších bytů vyšší než u bytů větších. Tak tomu bývá běžně u starších bytů. Z průzkumu společnosti Trigema ovšem vyplývají jiné závěry. Jednotková cena je na velikosti bytu takřka nezávislá.

Tabulka 3: Cena bytu za m² podle obytné plochy

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

Smutnou zprávou pro zájemce o koupi bytu v novostavbě je cena bytů podle počtu pokojů. Kdo si chce pořídit byt do 2 mil. Kč, má na výběr pouze z garsonek. Až v ceně do 2,5 mil. Kč se nachází i dvoupokojové byty. Pro byt se třemi pokoji je nezbytné nalézt více než 3 mil. Kč.

Tabulka 4: Cenové rozdělení bytů podle počtu pokojů

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

Velikost jednopokojových bytů je přitom poměrně malá. Není se tedy co divit nízké ceně.

Tabulka 5: Průměrná velikost bytů podle počtu pokojů

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

Zajímavostí přitom je, že ještě nedokončené byty jsou v průměru levnější než ležáky dokončené 2 a více let.

Tabulka 5: Průměrná cena bytů v novostavbách podle stáří

Zdroj: Analýza developerské společnosti Trigema

V souvislosti s důchodovou reformou dojde od příštího roku ke zvýšení DPH i u tzv. "sociálních bytů", tedy bytů do skromných rozměrů 120 m². Očekávané zvýšení daně a s ní i cen, ať již racionálně či nikoli, pravděpodobně povede ke zvýšení poptávky po nových bytech ještě v letošním roce.

"Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných  bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013," uvedl Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Trigema.

Ke slevám tak zatím pravděpodobně nedojde. Těch se možná dočkáme až v příštím roce. Ostatně toto podporují i slova Evžena Korce, generálního ředitele a předsedy představenstva developerské společnosti Ekospol: „Předražené dokončené byty z období realitního boomu konkurenci netvoří – nikdo si je totiž za současné ceny nekoupí a ani developeři, ani banky se zatím ke slevám nemají.“

Na nedostatek levných bytů v novostavbách upozornil před časem též Michal Kocián, předseda představenstva developerské společnosti Finep: „V poslední době se objevily informace o tom, že bytů na trhu je nadbytek. Pokud se ale podíváme na čísla podrobněji, je situace jiná. Až 59 % dokončených bytů v Praze převyšuje cenu 50 000 Kč za m², z toho jedna čtvrtina patří do kategorie luxusního bydlení s cenou nad 80 000 korun za m². Pro rodiny se středními příjmy, které aktuálně řeší bydlení, jsou tyto byty nedostupné.“

Zdá se, že šéfové developerských společností se na neúměrně vysokých cenách novostaveb shodnou. K razantnímu kroku a jejich snížení se ale zřejmě hned tak neodhodlají. „Zvýšení spodní sazby DPH a snížení cen stavebních prací udělaly z bytů zajímavou investici. Ceny nových bytů budou do budoucna už jen stoupat,“ uvedl Michal Kocián.