Ukočíruje čínská vláda trh nemovitostí?

Vývoj čínského trhu s realitami

Čínský občan v průměru zaplatí 14 ročních příjmů za svůj byt. Koupě nemovitosti je pro ně stále obtížnější kvůli disproporcionálně rostoucím cenám bydlení vůči platům.

Pro obyvatele Pekingu nebo Šanghaje s průměrným příjmem představuje koupě dvoupokojového bytu investici ve výši 20 – 30 ročních příjmů, zatímco mezinárodní průměr činí 6 ročních příjmů.

Majitelé nemovitostí jmenovaných dvou měst, kteří se rozhodnou byty pronajímat, musí počítat s návratností investice kolem čtyřiceti let, ve srovnání se zdravými trhy, kde se návratnost pohybuje mezi 16 – 25 lety.

Odborníci přesto počítají s dalším růstem poptávky po bytech. Současné úroky za bankovní vklady jsou pod úrovní inflace a lidem v Číně nezbývá příliš mnoho možností, jak by mohli své úspory zainvestovat. Číňané se nejčastěji rozhodují mezi domácí burzou (Šanghaj a Chendu), realitním trhem a investicemi do zlata.

Destruknivní vliv na životy Číňanů?

Současná situace v Číně je taková, že stále více obyvatel měst si nemůže dovolit koupi bytu. Přes prudce stoupající ceny posledních let je poptávka stále vyšší než nabídka. Otázka bydlení v Číně není jen ekonomický problém, ale i sociální pro obyvatele, kteří jsou zvyklí na velkou míru stability.

^REKLAMA

Vlastnictví bytu je v Číně předpokladem pro fungující vztah. V Čínské společnosti by žena “ztratila tvář“, pokud by její protějšek nemovitost nevlastnil. Prudký růst cen na realitním trhu má na svědomí zvětšující se skupinu starých mládenců, kteří si nemohou koupi bydlení dovolit.

Mladí čínští muži, kteří se obávají ztráty přítelkyně, jsou často ochotní získat byt za jakoukoliv cenu, ten posléze financují drahými hypotékami s co nejdelším splátkovým kalendářem.

Spekulace

Jestliže jsou ceny bytů mnohem výš, než si může většina obyvatel velkých čínských měst dovolit, kdo je tedy kupuje? Podle centrální čínské banky se letos až čtvrtina nemovitostí v Číně prodala za účelem investice a spekulace na budoucí růst cen. V mnoha případech nakupují lidé, kteří již více než jeden byt vlastní.

Lidé v Číně považují investici do bydlení za jeden z nejlepších způsobů, jak ochránit peníze před vysokou inflací. Vysoko “vyšponované“ ceny ovšem zvyšují riziko takových investic, což dokazuje historická zkušenost řady vyspělejších trhů.

^REKLAMA

Je nutné podotknout, že i státní podniky v Číně investovaly do nemovitostí, které nechávaly často neobydlené s očekáváním výhodného dalšího prodeje.

Aby vláda spekulacím předešla, zvýšila na jaře hranici potřebného vlastního kapitálu k dosažení na hypotéky, které zároveň podražila. Přidělování půjček na třetí a další nemovitost zamezila úplně.

Bublina na čínském realitním trhu

Existuje na realitním trhu v Číně bublina? Pokud ano, otázka zní, kdy splaskne? Jaké budou důsledky na čínskou ekonomiku?

Experti tvrdí, že riziko splasknutí bubliny, k jakému došlo před dvěma lety v USA, není příliš pravděpodobné. Srovnání těchto dvou zemí totiž není zcela na místě. Míra zadlužení v Číně je velmi nízká. Číňané si zvykli šetřit na své budoucí zdravotní výdaje, pouze málo z nich má zdravotní pojištění. Vláda ale vyčlenila obrovské finance na krytí zdravotních výloh a lidé v Číně se začali domnívat, že již nepotřebují velké rezervy a volné peníze vkládají například do nemovitostí k zajištění vlastního bydlení nebo za účelem investice.

^REKLAMA

Zatímco v USA byly nemovitosti financovány až 100 % z poskytnutých hypoték, čínský kupující platí průměrně 30 – 40 % pořizovací ceny v hotovosti. Mnoho bytů je zaplaceno najednou v hotovosti. Největší rozdíl je však ve stupni vývoje obou zemí – Čína se stále nachází na nízké úrovni rozvoje, proto má i přes korekce potenciál dalšího růstu. 

Opatření čínské vlády

Vláda letos vykonala několik opatření proti spekulantům. Zpřísnila podmínky pro developery, zvýšila poplatky za koupi nemovitosti a omezila možnost nákupu více nemovitostí. Důsledek na ceny byl znatelný, přesto rostou i nadále.

Mezi současná opatření vlády patří:

• 30 % pořizovací ceny z vlastních finančních prostředků na koupi prvního bytu.
• 50 % pořizovací ceny při koupi druhého.
• V Pekingu, Šanghaji, Hangzhou a Shenzhenu nelze dostat hypotéku na třetí byt.
• Developeři poskytující levné pronájmy mají možnost získat daňové zvýhodnění.

V roce 2010 chce vláda poskytnout 180 000 hektarů půdy na výstavbu nových bytů a tento trend má pokračovat i v příštích letech. Jedná se o dvakrát větší celkovou rozlohu než v roce předchozím. Dále se mluví o zavedení daně z nemovitosti, která zatím v Číně neexistuje.

Závěr

V současné době experti pozorují postupnou stabilizaci realitního trhu a přiklánějí se ke scénáři, že vládě se podaří předejít jeho kolabsu, k jakému došlo například v Japonsku v roce 1985 nebo v USA roku 2008.

Pokud vláda bude i nadále efektivními mechanismy ovlivňovat vývoj trhu, k vážným problémům pravděpodobně nedojde. Domnívám se, že čínská vláda má velkou sílu předejít splasknutí realitní bubliny. Důležité je, aby nedošlo ani k prudkému ochlazení.

Podle listopadové zprávy Národního statistického úřadu rostly minulý měsíc ceny nemovitostí v 70 největších městech Číny nejméně za letošní rok. Ceny se meziročně zvýšily pouze o 8,6 % (v září o 9,1 %) a tržby z prodejů realit poklesly o 11 %. Pokles růstu cen je přičítán restriktivním opatřením vlády.

Zásadní úkol Číny v následujících letech bude zvýšit nabídku na trhu. Jen to dokáže efektivně zabrzdit další růst cen. Vláda již nyní intenzivně investuje do podpory výstavby levného bydlení. V letošním roce v Číně vznikne na 6 milionů nových bytů. Odhaduje se, že k pokrytí poptávky bude potřeba postavit kolem 30 milionů bytů.