Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?

Vznik našeho novodobého trhu financování bydlení

Příprava podmínek, respektive legislativního rámce hypotečního financování probíhala v období let 1990 až 1995. Podmínkou formálního startu hypoték byl funkční zákon o dluhopisech a vznik kapitálového trhu. Zákon o dluhopisech sice vzniknul už v roce 1990, ale právě nefunkčnost kapitálového trhu byla jednou z překážek reálného startu hypoték. Až v roce 1995 byly splněny podmínky pro formální start hypotečního úvěrování a dne 14.9.1995 došlo k udělení prvního oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů „hypoteční“ licence ČNB Českomoravské hypoteční bance (dnes Hypoteční banka).

Formální rámec pro rozjezd stavebního spoření vznikal rovněž na počátku devadesátých let a faktický start stavebního spoření umožnilo schválení Zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v roce 1993. Stavební spořitelny zahájily svoji činnost tedy s dvouletým předstihem oproti hypotečnímu financování. Nešlo však logicky o úvěrování, neboť na počátku bylo prvotním cílem vybudovat oblast spoření a následně pozvolna rozjet úvěrování. To se fakticky stavebním spořitelnám začalo pomalu dařit v letech 1995 až 1997, kdy se fakticky začaly poskytovat první úvěry ze stavebního spoření.

Časově došlo v zásadě k souběžnému rozvoji jak hypotečního financování, tak i úvěrování ze stavebního spoření. V našem seriálu „Hypotéky po 15 letech“ se chceme primárně zaměřit na hypotéky.

Hypoteční trh letos slaví 15. narozeniny

15 let je i není dlouhá doba. Z pohledu finanční historie je to dlouhý časový úsek, nicméně z pohledu hypotéky to tak není. Vezmeme-li v úvahu, že nejběžnější hypoteční úvěr má splatnost kolem 25 let, pak je časový úsek patnácti let obdobím „dospívání“ a zrání a teprve za deset, či dokonce patnáct let můžeme říci, že naše zkušenosti s oborem hypotečního financování jsou ucelené a historicky relevantní. Jak si v našem seriálu ukážeme, trvalo celých deset let, než vzniknul plnohodnotný hypoteční trh, konkurence a hlavně produkt, který je z pohledu zákazníků vnímán jako něco, co bez problémů umožní bydlet, vylepšit bydlení, či pomůže realizovat zajímavou investici.  

Patnáctileté období vývoje hypoték lze rozdělit do tří fází:

1.    
První fáze od roku 1995 do roku 1999:

V roce 1995 vzniklo toto nové bankovní odvětví. Banky se učily jak hypotéky „konstruovat“, jak je distribuovat, zpracovávat a jaká jsou s nimi spojená primární rizika. V tomto období byly uvedeny do života státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték.

2.     Druhá fáze od roku 2000 do roku 2005:  

Vznikl hypoteční trh a konkurence. Nastala e xpanze inovací, rozvinuly se produkty a způsob distribuce. Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila.

3.     Třetí fáze od roku 2006 do roku 2010:  

Období hypotečního boomu a recese, kdy byl r ůst v řádu desítek procent vystřídán na podzim 2008 recesí a následným propadem trhu, který trval prakticky dosud, tedy až do září 2010. Dostali jsme se do nové situace ve financování bydlení.

Hypotéka jako luxusní zboží

Prvních pět let existence hypotečního bankovnictví bylo velmi náročných a toto období můžeme charakterizovat jako dobu hledání a obhajování existence hypotéky. Během roku 1995 až 1997 dala ČNB zelenou k zahájení hypotečního úvěrování většině významných bank. Začaly se rodit nové produkty, nové služby a banky začaly profilovat jejich hypoteční strategie. Hned v roce 1995 byla zformulována první hmatatelná a úspěšná hypoteční strategie na českém trhu – Krok správným směrem, a to Českomoravskou hypoteční bankou (v současnosti Hypoteční banka).

Rok 1996 přinesl velmi pomalý, ale slibný rozjezd hypoték, banky poskytly občanům 5526 hypotečních úvěrů.  Ale pak přišel rok 1997 a velká finanční a hospodářská krize, která se samozřejmě dotkla i hypotečního bankovnictví. Prakticky všechny české banky včetně hypotečního sektoru začaly bojovat o přežití. V roce 1997 se celkem poskytlo občanům pouze 3362 hypoték, v roce 1998 pak 4639 hypoték a teprve v roce 1999 se poskytlo o něco více hypoték než ve startovacím roce 1996, tedy 6103 hypoték.

Tabulka 1: Charakteristika prvních pěti let hypoték na českém trhu

O masové oblibě hypoték se nedalo v prvních pěti letech vůbec hovořit, a to jak z pohledu médií, tak hlavně z pohledu zákazníka. Nelze se divit – úrokové sazby převyšující 15 %, ekonomika v krizi, tedy i stagnující reálné příjmy obyvatelstva, syrový a nevyzrálý trh s nemovitostmi. To jsou jen některé důvody, proč slovo hypotéka znělo bez nadsázky jako něco nedostupného, nepraktického, ne-li odpudivého. To bylo hlavním důvodem, proč ČMHB (tehdejší lídr trhu) přišla hned v roce 1997 se změnou strategie, a sice strategie Bydlení jako cílový produkt zákazníka.

Jednoduše, banka si uvědomila, že nabízení hypotéky není to, co zákazník chce, ten chce bydlet a hypotéka je pouze prostředkem dosažení bydlení. I přes nadčasovost této strategie, nemohlo dojít k zásadnímu obratu hypotečního sektoru k lepšímu. Hospodářská krize trvala prakticky celé tři roky, přelom nastal až v roce 2000. Hypotečnímu bankovnictví v tomto období nepomohla ani dobře míněná státní finanční podpora v podobě úrokové dotace nových bytových jednotek a v podobě odečtu úrokových nákladů od základu daně. 

Vysoké úrokové sazby nelákají   

Jedním z klíčových parametrů pro dostupnost hypotéky je úroková sazba. Podíváme-li se na její vývoj v průběhu posledních patnácti let, pak je zřejmé, že v letech 1995 až 1999 byla cena hypoték základní překážkou oblíbenosti. V níže uvedeném grafu je průměrná cena nejběžnější hypotéky do 70% hodnoty nemovitosti. Teprve přelom let 1998, 1999 přinesl výrazný trend poklesu úrokové hypoteční sazby a otevřel tak cestu k vyšší dostupnosti tohoto financování. 

Zdroj: Banky, ČNB, hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.

Podíváme-li se na stručnou kvantifikaci výsledků, pak v letech 1995 až 1999 bylo poskytnuto celkem 19.780 hypotečních úvěrů v objemu 18,6 mld. Kč, zatímco v letech 2000 až 2005 to bylo 168.521 hypoték v celkovém objemu 207,8 mld. Kč (data MMR za úvěrování fyzických osob, ne podnikatelů). Toto jednoduché srovnání potvrzuje, že v roce 2000 došlo ke zcela zásadnímu obratu v historii hypotečního bankovnictví ČR. Hypotéky se ocitly na prahu plnění základní role, role nosného nástroje financování bydlení, tak jak je tomu ve všech vyspělých ekonomikách. Na období vývoje hypoték po roce 2000 se zaměříme příště. 

 
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR)

Seriál „Hypotéky po 15 letech“ je společným projektem serveru Hypoindex.cz a společnosti GOLEM FINANCE.

Při publikování informací obsažených v tomto materiálu musí být vždy uveden zdroj ve tvaru: Hypoindex.cz,
GOLEM FINANCE s.r.o.; pokud by se jednalo o citace pak je nutné uvést jméno autora – Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.. V případě, že se jedná o publikování materiálu na internetu, zdroj musí být doplněn aktivním proklikem na odpovídající článek na serveru Hypoindex.cz a webové stránky společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. (www.golemfinance.cz).