Chci bydlet: Mám koupit, nebo pronajmout?

Jít do nájmu pro vás může být, v porovnáním s pořízením bydlení vlastního, lepší třeba v situacích, kdy:

• se stěhujete do neznámé oblasti,
• potřebujete se přestěhovat velmi rychle,
• plánujete, že se budete v následujících pěti letech stěhovat,
• se nechcete zatěžovat se starostmi, jako je údržba nebo opravy, případně vyjednávání se členy Společenství vlastníků jednotek,
• si nejste jisti se svými budoucími plány.

Pronájem nemovitosti má své výhody

Pronájem nemovitosti má své výhody: je to pružné, rychlé a pohodlné. Po uplynutí nájemní, popřípadě výpovědní doby se můžete bez dalších závazků podle aktuální potřeby přestěhovat jinam. Můžete jít do bytu většího nebo menšího, můžete se přesunout z jednoho města do města jiného, přesně podle toho, kde zrovna získáte práci, nebo podle toho, jak se vaše rodina rozrůstá nebo zmenšuje.

Jsou-li vaše budoucí plány nejisté, může se ukázat, že je pro vás pronájem mnohem lepší. Budoucnost je nejistá, nejistý je počet dětí nebo i pracovní příležitosti v místě, kde se byt nachází. Bydlení v pronájmu zajišťuje pružnost a mobilitu potřebnou pro hledání a využití těch nejlepších pracovních příležitostí. Kdo bydlí v nájmu, může se pružně a rychle přestěhovat za prací.

Získání nájemního bydlení je obvykle rychlé, zatímco nákup nemovitosti zabere dobu delší, od tří do pěti měsíců. V případě, když se stěhováním spěcháte, pronájem může být lepším řešením, než uspěchané pořízení bydlení vlastního. Do pronajaté nemovitosti je možné se přestěhovat mnohdy i během několika dnů po jejím vyhledání a uzavření nájemní smlouvy.

Výhodou pronájmu je rovněž možnost rychlého odstěhování se do jiného bezproblémového bydlení v případě, kdy se vyskytnou nečekané problémy. Do bytu nad vámi se může nastěhovat rozsáhlá rodina „nepřizpůsobivých“ a vy s jejich dupáním a hlukem bohužel nic nenaděláte. Jste-li nájemník, celkem jednoduše se můžete rychle a pružně s minimálními náklady přestěhovat jinam. Jako vlastníky takového bytu vám nezbývá než problémy trpět, nebo za cenu ztrát byt prodat, pokud možno rychle, dokud se do domu nenastěhuje nepřizpůsobivých rodin více.

^REKLAMA

Byt určený k pronájmu musí nést přiměřené výnosy

Podnikatel nebo investor, který nabízí byt k pronájmu, usiluje o dosažení odpovídajícího výnosu. Vlastník bytu v hodnotě jednoho milionu, uvažující jako moudrý investor, bude chtít dosáhnout výnosu většího, než by dostal bezpracným uložením svého kapitálu na úrok.

Protože s pronajímáním souvisí starosti, nutnost správy souvisejících záležitostí a rizika, lze předpokládat, že investor do bytu za účelem pronájmu bude požadovat výnos z nájemného takový, aby se to vyplatilo.

Hrubý výnos z nájmu musí pokrýt náklady na opravy, údržbu i náklady na správu. Aby to bylo výhodné, výnos musí být vyšší než náklady obětované příležitosti. Náklady obětované (ušlé) příležitosti jsou obvykle poměřovány možným ročním úrokovým výnosem z bezpečného úročeného vkladu.

Je-li třeba aktuálně možné dosáhnout nominálního úrokového výnosu 5% ročně, pak uložení milionu korun na úrok (třeba v podobě termínovaného vkladu) poskytne hrubý výnos 50 tisíc Kč. Pak by bylo nelogické, aby byl roční výnos z nájemného 50 tis. Kč, když existuje bezpracná alternativa v podobě investice do termínovaného vkladu.

^REKLAMA

Koupě vlastního bydlení má také své výhody

Ve vlastním máte náklady více pod kontrolou. S ohledem k výše uvedenému obvykle platí, že z dlouhodobého hlediska by bydlení ve vlastním mělo být méně nákladnější než pronájem. Pokud stav rodinného majetku neumožňuje koupi vlastního bydlení financovat vlastními zdroji, například díky prodeji zděděného majetku nebo dřívějším úsporám, je nutné pořízení vlastního bydlení financovat půjčkou.

Jakákoli půjčka s sebou nese náklady na financování, a pro každou půjčku je možné vyčíslit roční náklady na financování. Skutečné náklady úzce souvisí s úrokovou sazbou a náklady na pořízení a správu hypotéky. Pokud budou roční náklady na financování bytu činit 70 tisíc korun ročně, a odpovídající roční nájemné by činilo 100 tisíc korun ročně, pak by každý rok zbývalo 30 tisíc korun, které by mohly být použity na opravu, údržbu a splátku půjčeného kapitálu.

Dalším zvažovaným nákladem by měly být náklady související s nákupem a opětovným prodejem nemovitosti. Náklady související s pořízením nemovitosti mohou činit okolo 6 % tržní hodnoty nemovitosti, což není zanedbatelná částka. Pokud zvažujete zůstat v dané lokalitě méně než pět let, a následně byste pořízenou nemovitost prodávali, bude pravděpodobně levnější bydlet v podnájmu, než si pořizovat bydlení vlastní.

Bydlení ve vlastním také umožňuje ovlivňovat, optimalizovat a minimalizovat náklady na provoz a údržbu. Mnoho relativně drobných údržbářských počinů nebo investice do jiných způsobů vytápění, ohřevu vody nebo vaření dokáže ušetřit mnoho provozních výdajů. Provádět podobné zásahy a úpravy v pronajatém bytě a investice je obvykle nemožné a komplikované. Nájemník tak musí trpět neúčinnost používaného ohřevu teplé vody, nebo ztráty způsobené únikem tepla netěsnými okny.

^REKLAMA

Kapitálový růst a nucené úspory

Na hypotéku pořízené vlastní bydlení, kdy je nemovitost koupena s rozvahou ve správný čas, může být dobrým počinem. Hypoteční splátky vytváří nucené úspory, a je to forma investování do majetku (kapitálu), jehož plody mohou pomáhat k přímému uspokojení potřeb rodiny. Nesmí ovšem jít o pořízení nemovitosti v době nemovitostní bubliny, kdy jsou ceny v nebeských výšinách, kdy mají ceny dlouhodobou tendenci padat. I zde platí pravidlo "levně koupit, draze prodat", tedy skutečnost, že ten kdo dobře koupí, dosáhne výdělku spíše než ten, kdo koupí špatně a v předražení.

Možnost kapitálového výnosu v podobě udržení hodnoty nemovitosti je pro mnoho "hypotečníků" tím hlavním motivem v rozhodnutí koupit vlastní nemovitost. Používaný argument říká, že pokud si na třicet let pronajmete nějakou nemovitost, nezůstane vám po uplynutí této doby nic. Pokud si naopak tuto nemovitost pořídíte na hypotéku, po splacení hypotéky nemovitost vlastníte. Jenže v reálném světě je všechno relativní a při rozhodování by měla být zodpovězena základní otázka: Jsem si skutečně absolutně jist, že chci koupit právě tuto nemovitost právě v tuto dobu?

Další faktory ovlivňující rozhodování

Samotné rozhodování mnohdy ovlivňují různé emoční a jiné faktory. Mnoho pronajímaných nemovitostí je nabízeno pouze na omezenou dobu, a s bydlením v pronájmu tak souvisí relativně časté stěhování. Jenže stěhování je nákladné nejenom z pohledu finančního a časového, se stěhováním souvisí s ním i stres, starosti a práce s balením a vybalováním.

Člověk se také nemusí v pronajatém bytě cítit úplně doma.Dekoraci a výmalbu pronajatého bytu také není obvykle možné měnit k obrazu svému, stejně jako případné vybavení pronajímaného bytu. Součástí vybavení může být nábytek, koberce i záclony, součástí bývá i lednice nebo pračka. Vybavení se může hodit, jenže s použitím tohoto vybavení souvisí potřeba neustálé opatrnosti související s použitím těchto zapůjčených věcí a náhradou případných škod na majetku pronajímatele.

Co je lepší – vlastní nebo pronajaté?

Když se vše zváží, obvykle je vhodnější bydlet ve vlastním, než v nájmu. Ovšem výjimka potvrzuje pravidlo a toto platí i zde. Existují možnosti koupit vlastní bydlení, které se vyskytnou jednou za život. Pokud někdo odmítne získat byt za „dotovanou“ cenu v privatizaci, udělá životní chybu. Kdo se nechá nalákat nákupní horečkou a koupí na cenovém vrcholu, udělá chybu, za kterou bude platit po mnoho budoucích let. Skutečný výnos se liší od nemovitosti k nemovitosti, a moudrý investor investici do svého bydlení bude vždy zvažovat.