Podle ČSÚ nabídkové ceny bytů nejspíš našly své dno

Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil aktuální data o vývoji cen bytů v ČR. Ze statistik vyplývá, že nabídkové ceny bytů v druhém čtvrtletí stále ještě mírně klesaly, i když vzhledem k velice pomalému tempu by se již dalo spíše hovořit o stagnaci. V porovnání se stejným obdobím loňského roku klesly ceny o 3,3 procentního bodu, nicméně v porovnání s 1. čtvrtletím 2010 byly ceny již o pouhých 0,3 p.b. nižší – viz. graf č. 1.

Graf 1: Indexový vývoj cen bytů v ČR (2005=100)

Podobně jako v předchozích čtvrtletích došlo i v druhém kvartále k mírnému rozkolu mezi vývojem cen bytů v hlavním městě Praze a zbytku ČR. Zatímco v Praze ceny bytů v uplynulém čtvrtletí stále ještě klesaly, v mimopražských regionech došlo podle měření Českého statistického úřadu k mírnému mezikvartálnímu nárůstu cenového hladiny.

Ceny bytů na území hlavního města v meziročním srovnání klesly v 2. čtvrtletí o 5.5 %. Na čtvrtletní bázi se ceny bytů v průměru snížily o 1,1 p.b., a potvrdily tak krátkodobý trend, kdy v průběhu 4 kvartálů nazpět ceny propadaly o zhruba jeden procentní bod. V tomto regionu je tedy předčasné hovořit o jakémkoliv dosažení pomyslného dna.

Graf 2: Indexový vývoj cen bytů v Praze (2005=100)

V mimopražských regionech nabídkové ceny nemovitostí podle dat ČSÚ během 2. Čtvrtletí vzrostly o 0,3 procentního bodu a dokonce i v meziročním srovnání se dostávají na loňskou cenovou hladinu. Ve stejném období loňského roku se průměrná cena bytů pohybovala pouze o 0,2 p.b. výše.

Graf 3: Indexový vývoj cen bytů v mimopražských regionech (2005=100)

Nabídkové vs. realizované ceny

Statistiky publikované Českým statistickým úřadem bohužel zachycují v posledních kvartálech pouze tzv. nabídkové ceny nemovitostí (ceny z inzerce). Vývoj realizačních cen přestal Český statistický úřad sledovat v polovině roku 2009, bohužel právě tehdy, kdy se začaly nůžky mezi oběma ukazateli velice rychle rozvírat. Podle údajů realitní kanceláře STING se tento rozdíl v posledním roce (4/2009-4/2010) pohyboval v závislosti na typu nemovitosti od 6,92 – 10,23 %. O čem toto číslo vypovídá?

Tabulka 1: Průměrný rozdíl mezi inzerovanými a realizačními cenami

Zdroj: RK STING


"Výše uvedená čísla hovoří jasně o tom, ve kterém segmentu kupující nejvíce smlouvají a prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů – tedy u rodinných domů. Naopak u pozemků se z ceny slevuje nejméně," říká Adéla Majerová, tisková mluvčí realitní kanceláře STING. 

Vedle Českého statistického úřadu zveřejnila své vlastní statistiky cenového vývoje také poradenská společnost King Sturge, která víceméně potvrzuje trendy uvedené v analýze ČSÚ. Podle jejich údajů se ceny nových bytů v celé České republice ve srovnání s koncem roku 2009 mírně zvýšily – v průměru o 0,5 procenta. Ceny starších bytů však podle King Sturge i nadále klesaly a během uplynulých šesti měsíců zlevnily v průměru o 2,6 procenta. V Praze ceny nového bydlení v letošním prvním pololetí oproti konci roku 2009 v průměru klesly o procento, staré byty v hlavním městě zlevnily průměrně o 1,7 procenta. Také v tomto případě jde o zmírnění loňských propadů.

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v následujících měsících?

Analytik realitní poradenské společnosti King Sturge Ondřej Novotný po zbytek letošního roku žádné výrazné výkyvy cen na českém trhu s byty neočekává. "Ve druhé polovině roku 2010 se cenová hladina podle našeho názoru stabilizuje, případně může dojít k mírnému zvýšení," uvedl pro ČTK.

Další výrazné změny cenové hladiny neočekává ani Česká národní banka. ČNB ve své zprávě o stabilitě finančního trhu v letech 2009/2010 uvedla, že ceny rezidenční nemovitostí převáděných do Katastru nemovitostí v roce 2009 o 14 % a níže již pravděpodobně příliš nepůjdou. 

"Ceny bytů se však zřejmě přiblížily svým rovnovážným úrovním – podle ekonometrického modelu jsou v současnosti již blízko hodnot odhadnutých na základě vývoje fundamentů," komentoval zveřejněná data tehdejší guvernér ČNB – Zdeněk Tůma. 

Potíže s prodejem za stávající ceny však budou mít podle ČNB některé developerské společnosti. "Zatímco v minulosti byli developeři schopni před dokončením výstavby prodat téměř 80 % všech bytů v projektu, v roce 2009 to bylo již pouze 68 %," uvádí zpráva o finanční stabilitě. Většina projektů přitom zaostává za původním plánem prodejů, což může vytvářet tlak na další pokles cen bytů v novostavbách a zároveń může mít negativní dopady na likviditu developerských společností. Lidé mají díky stávající situaci na výběr a také se mnohem lépe naučili rozlišovat mezi kvalitním a nekvalitním bydlením. 

„Je možné, že při současné nízké úrovni nové výstavby bude již koncem letošního roku především menších a cenově dostupných bytů v Praze nedostatek. Což může vést k pozvolnému růstu jejich ceny. To samozřejmě neplatí o velkých a předražených bytech, které vznikaly v době boomu a dodnes nemají majitele. Ty budou neprodejné i nadále,“ říká Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti EKOSPOL. Podle jeho názoru může do cenového vývoje novostaveb promluvit také zamýšlené zvýšení sazby DPH.

Tip: Odhady vývoje realitního trhu podle ČNB a další zajímavé informace naleznete v článku " ČNB: Ceny bytů klesly o 14 %… to prý stačí ".