EUR 25.330

USD 24.057

REPO sazba ČNB 4.0 %

Inflace 2.8 %

Text: Petr Zámečník

02. 09. 2009

18 komentářů

Ceny bytů dále klesají… Klesají dost?

Realitní trh

Před nástupem finanční krize se zdálo, že ceny nemovitostí musí jen růst. Investice do bytu se zdála být nejen bezpečná, ale zároveň zisková. Meziroční růsty cen se pohybovaly na úrovni dvojciferných čísel a realitní makléři kreslili budoucnost jasnými barvami.

Finanční, realitní, hypoteční, hospodářská či jiná (dle libosti) aktuálně probíhající celosvětová krize ukázala, že ani sekvoje nerostou do nebe. Ceny realit začaly klesat. Ze svého vrcholu ve druhém až třetím čtvrtletí loňského roku jemnými krůčky sestupují na nižší hladiny.

Pokles cen nemovitostí dokládají data Institutu regionálních informací zveřejněná koncem srpna. Například v Praze došlo jen mezi prvním a druhým čtvrtletím letošního roku ke snížení nabídkových cen nemovitostí v průměru téměř o čtvrt milionu. Konečné ceny mohly zaznamenat ještě hlubší propad.

Tabulka 1: Ceny bytů v nejdražších lokalitách v ČR

Město	Cena bytu (srpen 2009)	Cena bytu (květen 2009)	Cena bytu (únor 2009)	Cena bytu (listopad 2008)	Cena bytu (srpen 2008)
Praha	2 943 000 Kč	3 177 000 Kč	3 205 000 Kč	3 357 000 Kč	3 367 000 Kč
Brno	2 016 000 Kč	2 070 000 Kč	2 170 000 Kč	2 133 000 Kč	2 202 000 Kč
Beroun	2 001 000 Kč	2 032 000 Kč	2 079 000 Kč	2 057 000 Kč	2 170 000 Kč
Benešov	2 000 000 Kč	1 934 000 Kč	1 975 000 Kč	2 045 000 Kč	1 938 000 Kč
Karlovy Vary	1 878 000 Kč	1 995 000 Kč	1 994 000 Kč	1 868 000 Kč	N/A
Hradec Králové	1 875 000 Kč	1 898 000 Kč	2 063 000 Kč	2 136 000 Kč	2 129 000 Kč
Plzeň	1 732 000 Kč	1 753 000 Kč	1 791 000 Kč	1 962 000 Kč	1 966 000 Kč
Kladno	1 726 000 Kč	1 789 000 Kč	2 001 000 Kč	2 024 000 Kč	2 090 000 Kč
Pardubice	1 667 000 Kč	1 701 000 Kč	1 764 000 Kč	1 917 000 Kč	1 883 000 Kč
Mladá Boleslav	1 661 000 Kč	1 639 000 Kč	1 794 000 Kč	1 998 000 Kč	2 015 000 Kč

Poznámka: Ceny průměrného bytu – osobní nebo družstevní vlastnictví, opotřebení 40 %, velikost 68 m²

Zdroj:
Institut regionálních informací, iDnes.cz

V Mladé Boleslavi došlo v posledním čtvrtletí k růstu cen, čímž se opět dostala do žebříčku deseti nejdražších lokalit, kde vystřídala Olomouc, kde ceny poklesly o 85 tis. Kč (-5,1 %).

Mezi nejdražšími lokalitami jsou pouze dvě, v nichž došlo ve druhém čtvrtletí k růstu cen bytů. Vedle Mladé Boleslavi (+1,34 %) se jedná o Benešov (+3,41 %), který se vrátil na 2milionovou hranici a který jako jediné z aktuálně nejdražších měst zaznamenal růst nejen za poslední čtvrtletí, ale též za pololetí a rovněž v meziročním srovnání.

Tabulka 2: Vývoj cen nemovitostí v nejdražších lokalitách v ČR

Město	Růst/pokles ceny bytů srpen 2009/květen 2009)	Růst/pokles ceny bytů (srpen 2009/únor 2009)	Růst/pokles ceny bytů (srpen 2009/srpen 2008)
Praha	-7,37%	-8,17%	-12,59%
Brno	-2,61%	-7,10%	-8,45%
Beroun	-1,53%	-3,75%	-7,79%
Benešov	3,41%	1,27%	3,20%
Karlovy Vary	-5,86%	-5,82%	N/A
Hradec Králové	-1,21%	-9,11%	-11,93%
Plzeň	-1,20%	-3,29%	-11,90%
Kladno	-3,52%	-13,74%	-17,42%
Pardubice	-2,00%	-5,50%	-11,47%
Mladá Boleslav	1,34%	-7,41%	-17,57%

Zdroj: Vlastní výpočty

K nejhlubšímu meziročnímu poklesu průměrných cen bytů mezi nejdražšími lokalitami došlo v Mladé Boleslavi a Kladně, kde se pohyboval kolem -17,5 %. Na třetí příčce se umístila Praha s více než 12,5% poklesem. Ta také z této skupiny lokalit zaznamenala nejhlubší propad v posledním čtvrtletí.

K poklesům cen bytů dochází i u nejlevnějších lokalit. Nejsou ale tak hluboké jako u lokalit nejdražších.

Tabulka 3: Ceny bytů v nejdražších lokalitách v ČR

Město	Cena bytu (srpen 2009)	Cena bytu (květen 2009)	Cena bytu (únor 2009)	Cena bytu (listopad 2008)	Cena bytu (srpen 2008)
Teplice	615 000 Kč	669 000 Kč	694 000 Kč	729 000 Kč	622 000 Kč
Chomutov	667 000 Kč	719 000 Kč	730 000 Kč	781 000 Kč	696 000 Kč
Most	689 000 Kč	679 000 Kč	656 000 Kč	704 000 Kč	654 000 Kč
Semily	789 000 Kč	774 000 Kč	816 000 Kč	832 000 Kč	756 000 Kč
Sokolov	851 000 Kč	921 000 Kč	983 000 Kč	1 015 000 Kč	921 000 Kč
Bruntál	868 000 Kč	877 000 Kč	902 000 Kč	969 000 Kč	N/A
Česká Lípa	871 000 Kč	990 000 Kč	984 000 Kč	983 000 Kč	979 000 Kč
Děčín	886 000 Kč	908 000 Kč	955 000 Kč	928 000 Kč	842 000 Kč
Ústí nad Labem	929 000 Kč	956 000 Kč	959 000 Kč	988 000 Kč	949 000 Kč
Cheb	944 000 Kč	973 000 Kč	1 001 000 Kč	989 000 Kč	960 000 Kč

Poznámka: Ceny průměrného bytu – osobní nebo družstevní vlastnictví, opotřebení 40 %, velikost 68 m²

Zdroj:
Institut regionálních informací, iDnes.cz

Nejlevnějšími lokalitami zůstávají i nadále Teplice, Chomutov a Most, které se v průběhu roku pouze prostřídaly na prvních třech příčkách. Mezi nimi je nejstabilnější v posledních čtvrtletí Most, u něhož po propadu v posledním čtvrtletí loňského roku (data z února 2009) dochází k opětovnému růstu cen.

Tabulka 4: Vývoj cen nemovitostí v nejlevnějších lokalitách v ČR

Město	Růst/pokles ceny bytů srpen 2009/květen 2009)	Růst/pokles ceny bytů (srpen 2009/únor 2009)	Růst/pokles ceny bytů (srpen 2009/srpen 2008)
Teplice	-8,07%	-11,38%	-1,13%
Chomutov	-7,23%	-8,63%	-4,17%
Most	1,47%	5,03%	5,35%
Semily	1,94%	-3,31%	4,37%
Sokolov	-7,60%	-13,43%	-7,60%
Bruntál	-1,03%	-3,77%	N/A
Česká Lípa	-12,02%	-11,48%	-11,03%
Děčín	-2,42%	-7,23%	5,23%
Ústí nad Labem	-2,82%	-3,13%	-2,11%
Cheb	-2,98%	-5,69%	-1,67%

Zdroj: Vlastní výpočty

U nejlevnějších lokalit došlo v meziročním srovnání mnohem častěji než u nejdražších měst k růstu ceny. Ani případné poklesy na druhé straně nejsou tak hluboké – nejvíce propadly ceny v České Lípě o 11 %.

Průměrné, natož nabídkové, ceny mohou být ošidné. Každá nemovitost je jiná, má odlišné dispozice, stav, dopravní obslužnost… sousedy. Ceny se od průměru mohou významně lišit oběma směry. Ze statistických dat lze ale vypozorovat trend, jakým se pohybují.

Vstoupit do diskuze 18 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.32 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

Historie vývoje

Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář Zrušit odpověď na komentář

Octopus

2 září, 2009

Ted uz ceny pujdou jenom nahoru…

Odpovědět
Jan Drakoupil

11 září, 2009

V naší poradenské společnosti očekáváme spíše jen mírný pokles cen v řádu několika procent během letošního a příštího roku.
Důvodů je mnoho – nové domy a byty developeři téměř nestaví, jen se snaží za každou cenu co nejdříve prodat, to co jim už stojí.
Procento lidí s hypotekou je také daleko nižší ve srovnání s Evropou či USA.
Trh s byty či domy v ČR ve skutečnosti prakticky není, ve srovnání např. s USA.
Migrace za prací téměř neexistuje, pokud už někdo je nucen si najít práci v jiném městě, pak raděj jezdí hodinu a půl z Pardubic do Prahy než aby se stěhoval, poptávka po nemovitestech byla uměle vyvolaná, nabídka nemovitostí bude nulová, takže nula rovná se nula.
Z důvodu inflace příští rok a roky následující, stejně jako růstu mezd neočekáváme pokles ale spíš stagnaci.
Nicméně to platí z celkového průměrného hlediska, regionální rozdíly tu jistě budou.

Odpovědět
kolemjdoucí

11 září, 2009

Přesně tak, pokles (a následná stagnace) byl vyvolán podobnou histerií a strachem jako třeba nesmyslný pokles všech akcií na konci loňského roku apod. Tím neříkám, že by cey některých nemovitostí v některých regionech nebyly vyhnány přehnaně vysoko. To že předtím nemovitosti rostly bylo dáno silnou poptávkou, která začne opět pomalu rozhýbávat trh na konci tohoto a začátku příštího roku, až se lidé přestanou bát, banky začnou financovat (viz aktuální snižování sazeb) …. na trhu budou v dohledné době chybět nové byty, které se nezačaly kvůli krizi stavět a s tím porostou i ceny těch starších bytů, které budou kupovat lidé, co potřebují bydlet a na nový byt nemají, nebo na trhu není ….

Odpovědět
Vojtík

11 září, 2009

To všechno jsou kecy,stejně jako předchozí příspěvek.
Mnou mnohokrát opakované realita je taková,že:
1)Při současné ceně za 3+1 v paneláku v Praze- 3 mega,znamená,že se platí přes 18 tisíc měsíčně za splátky hypotéky.Když se k tomu připočte 4 tisíce dalších poplatků,je to přes 22 tisíc měsíčně-přičemž prostřední pražská rodina vyvaří tak 35 tisíc čistého,pokud ona není na mateřské.To znamená,že by jí na živobytí zbylo 13 tisíc,což je 3250-4100 Kč/osoboměsíc.Z toho se žít nedá.
Ve skutečnosti je samozřejmě bydlení v panelákovém 3+1 určeno pro ekonomicky méně úspěšnou polovinu,přičemž v Praze je finančně stěží dostupné ekonomicky nejsilnější třetině obyvatelstva.Když na to ty lidí mít nebudo,tak si to nekoupí!Uvědomte si,že současní vlastníci bytů je dostali skoro zadarmo,za současné ceny by si je drtivá většina nemohla dovolit koupit.
A v jiných sektorech,jako jsou novostavby,jsou poměry mezi očekávaným typickým nájemníkem a cenou spíše horší.
2)Současný hrubý výnos z pronájmu bytů v Praze kolísá mezi 3-4,5%,což při odečtení dlouhodobých nákladů na vlastnictví nechá čistý výnos 1,5-3%.To investory rozhodně netáhne si nemovitost koupit.
Tedy ani jedna množina možných kupců nebude mít důvod za současné ceny kupovat.
Velmi dobře vím,jak podobné „analýzy“ vznikají:To si nějaký chlapík dosadí do Excelu něco,a pomocí funce extrapolace věští budoucnost,což je ještě lepší příklad.Ve své primitivnější formě pak předpokládá,že když to pět let roste v průměru o 10 procent ročně,tak to bude o deset procent růst donekonečna,tedy pokud neudeří ekonomická krize nebo morová rána-to se růst na pár let přeruší,aby hned poté,co pohřbí posledního nakaženého,to okamžitě znova naskočilo.
Většina lidí zkrátka dovede žít jen v konstatně-lineárním světě-předpokládají,že okrajové podmínky,na nichž své analýzy zkládají,se nezmění.Reálný život je ale jiný,pravidal se mění během hry a míč často dopadá na jiné hřiště,než z kterého byl odpálen.Proto ceny nemovitsotí v ČR v dohledné době neporostou,ač by si to jistě mnozí přáli.

Odpovědět
xy

12 září, 2009

Ale stejně tak někteří lidé stále dokola opakují nesmyslné argumenty ve kterých předpokládají, že trh si s tím neporadí… Musíte si uvědomit jednu podstatnou věc – lidé potřebují bydlet a buď budou bydlet v pronájmu nebo ve svém. Jak zmínil člověk v jednom předchozím příspěvku – jsou výjimky – předražené lokality typu Praha apod., kde mají i v době krize majitelé přehnané představy o ceně svých nemovitostí a neví co by za ně měli chtít, ale rozhodně si nemyslím, že by dnes někdo dal za průměrné 3+1 v paneláku 3 miliony (důležité je to průměrné) – nelze si totiž najít jednu konkrétní nabídku něčím zajímavou, vyčnívající a s vyšší cenou a na ní stavět průměr trhu. Sídlištní průměr starého bytu je na trhu nižší. Navíc existují velmi dobré alternativy v podobě bytů ve městech v blízkém okolí Prahy, které dnes rozhodně nejsou předražené a mnohdy jsou lépe dopravně dostupné než leckteré pražské sídliště. Takový byt se dnes prodává za méně než 30 tis. Kč/m a na trhu jde o zajímavou alternativu.
Bude-li ještě chvíli růst poptávka po pronájmech (která je teď vysoká a ceny pronájmů opět rostou), ceny se opět dostanou na úroveň nájmů před krizí a opět se trh dostává do situace, že je jednodušší a výhodnější platit si za hypotéku na svůj byt (zvlášť jestli se banky vzpamatují a nabídnou rozumnější financování) než cpát peníze majitelům za pronájem. Je to jednoduchá logika, která prostě platí a hned jak se jen trochu vzpamatuje ekonomika a s ní opadne strach lidí, trh se opět rozhýbá. Samozřejmě že se dnes ještě nezvedají ceny nemovitostí (prostě klesly a nyní stagnují), protože bydlení momentálně řeší jen ti kdo musí, nikoliv spekulanti apod. Ale i ti už za nějakou chvíli vstoupí na trh, protože tak jak se pomalu začínají objevovat známky oživení, lidé už nejsou ochotni klesat s cenami a je pomalu nejvyšší čas pro ty, kdo uvažují o koupi, aby využili negativní sentiment trhu (vzpomeňme si jak to bylo s akciemi – nesmyslně vyhnané ceny – pád a následný růst na úroveň někde mezi. I kdyby přišla menší korekce – ale v této úrovni již nelze srovnávat vývoj trhu akcií a nemovitostí kde u akcií jde o čistou investici a vybírání zisků, tak opět půjde jen o pár procent, nikoliv o pád z přelomu roku). Spojí-li se totiž pozitivnější ekonomické vyhlídky (říkám pozitivnější, nikoli pozitivní – neočekávejme raketový růst ekonomiky, spíše oživení) spolu s hypotečními pobídkami, které už nutně musí přijít vzhledem k poklesu trhu a snaze snížit meziroční propad v bilanci hypobank, lze opět očekávat vyšší ochotu ke koupi než k pronájmu. Jednoduše proto, že to vyjde nastejno. Ani u nemovitostí nepůjde o raketový růst, to rozhodně ne, ale určitě ne o pokles. Trh je už dnes vyždímán a mnoho lidí cítí příležitost zařídit si bydlení za mnohem lepších podmínek než před pár lety. Pokud tohoto konečně využijí také hypoteční banky (a nemusí přitom nutně půjčovat každému na potkání)a sníží své nesmyslné rizikové marže, opět se na trh může vrátit pozitivní sentiment. Spekulantům to možná bude ještě nějakou dobu připadat jako málo výnosný obor, ale těm s dlouhodobějším pohledem (koneckonců stejně jako u akcií) to právě nyní musí být jasné. I kdyby se objevil nějaký menší výkyv, nebude už tak veliký jako ten způsobený „krizí“ a je třeba využít toho, že se ceny nemovitostí usadily na nižší úrovni a prozatím ještě nerostly. Uvědomme si také, co s dluhem v nominální výši udělá očekávaná inflace a bude Vám jasné jestli je výhodnější mít pronájem či hypotéku s určitou dlouhodobější fixací. Proč myslíte, že banky dnes začínají na úrocích preferovat krátkodobé fixace na úkor dlouhodobých?

Odpovědět
Vojtík

12 září, 2009

Dobrý den,
váš příspěvek obsahuje všechno,co jsem kritizoval.Věřím,že umíte v Excelu používat funkci extrapolace grafu.
Vaše argumenty jsou však liché:
1)Poukazujete na to,že lidé bydlet musí…Nemusí.Zrovna tak nemusí jíst,a když bude chleba za milión,tak prostě chcípnou hladem-protože za milión si ho prostě nekoupí.Zrovna tak si nekoupí byt v Praze,když na něj prostě NEMAJÍ.Žádné kecy o růstu DPH,přílivu spekulantů,kteří se už už hrnou, tohle nezmění.
2)Pro další množinu kupců,investory,je koupě s výnosem pod 3 procenta mimo mísu.
Dále mi dovolte,abych vás upozornil,že spekulanti na trh nevstopí,poněvadž spekulant je člověk,který koupí a počítá s velkým růstem tržní ceny.O tom v součané době nemůže být ani řeč.
Rovněž fakt,že dle vás je v okolí Prahy mnoho výhodných příležitostí ke koupi bytu za 30tis/m2,stěží může zvýšiit poptávku a tím i ceny v Praze-to je faktor,který působí opačně.
Rovněž vám chci upozrnit na fakt,že vaše zbožné přání o tom,že banky zase začnou půjčovat,je mimo mísu-kdyby si banky myslely,že na tom mohou vydělat,asi by půčovaly,ne?Ale ony nějak nepůjčují,takže si to asi nemyslí…Asi si teda nemyslí,že porostou ceny,jinak totiž (výrazně) prodělat v podstatě nemůžou…
Takže realita je taková,že máte pravdu,že ceny už klesly pod 3 mega(loni taky byly v průměru 3,2) průměrný pražan na to STÁLE NEMÁ.Dobře,tak mu klesla splátka z 18,4tisíce na 17,2-gratulujme.Nicměně to stále znamená,že rodina místo 13 tisíc na měsíc bude mít 14,2-tak to si nebude muset kupovat obnošené boty od sousedů a zbyde i na vánoční večeři,když ne na dárky?
Osobně si myslím,že v Praze už pár let není trh s panelákovými byty tažen mediánem populace,tj. rodinou ona úřednice,on automechanik,protože ti na to s čistým vývarem 30-35 tis.nemají,nýbrž třeba on malopodnikatel-ona doktorka s vývarem tak 50-70 tis/měs čistého-barák už je skoro zaplacenej,synáčkovi je už 11,za pár let bude chtít vlastní bejvák,tak investujeme-vždyť to furt roste.Případně dědici a podobnými šťastlivci.Všechny nákupy bytů v mém okolí za poslední 3 roky byly z této kategorie.Tedy spíš spekualtivně-investičními důvody.To je ale rybník,který se brzo vyprázdní.(A už se vyprázdnil)
…a tak si extrapolujte v Excelu…když vám to dělá radost…Myslete si,že až se vrátí růst DPH,že se vrátí nadinflační růst…ignorujte fakt,že na to kupci nemají…utvořte pekárenský kartel a prodávejte chleba z milión-zjistíte,jestli lidi MUSÍ jíst…

Odpovědět
Ahoj

13 září, 2009

Asi by stálo za to, kdyby si pisatelé zdejších článků nejdříve přečetli to, na co reagují a pak teprve začali vyjadřovat své názory. Zásadní problém je, že si tu každý jen povídá svou pravdu a přitom všichni říkáme to samé. Nikdo přeci nepopíral vysoké ceny pražských bytů stejně jako netvrdil, že ceny bytů v Praze jsou podporovány těmy kolem Prahy, právě naopak ty kolem Prahy jsou dobrou alternativou těm pražským. Nikdo také neprorokoval masivní příchod investorů do nemovitostí ale těch co dlouhodobě uvažují o řešení bytové situace a nyní cítí příležitost si ji prostě vyřešit za rozumnějších podmínek než před rokem kdy byly ceny úplně jinde. To vám nezní logicky? Nebojte se, banky zase začnou půjčovat, jen si prostě sníží procento z odhadní ceny nemovitosti které jsou ochotné půjčit čímž se pojistí že neprodělají. Nepůjčí každému jako dříve, ale to se u nás v podstatě ani dříve nedělo – rozhodně ne v míře americké …. Momentálně prostě jen využívají toho, že jim propad trhu dává možnost držet vysoké úroky. Lidé nekupují, poptávka po hypotékách je tudíž malá a když už někdo chce či musí, ať si připlatí a banka má větší „rizikovou“ marži. Dlouhodobě to ale banky neudrží a peníze začnou točit spolu s podzimní hypoteční sezonou. V létě to smysl nemělo.
Je naprostá blbost že člověk bydlet nepotřebuje či dokonce jíst …. zamyslete se sám zda budete bydlet v pronájmu či ve vlastním na hypotéku ve chvíli, kdy obojí vyjde nastejno a tam to zvyšováním poptávky po nájmech opět spěje – neříkám že je to správné, ale český člověk vždy dá přednost svému než cizímu. A právě pokles cen dává možnost růstu zdravé poptávky, nikoli spekulační. Ano, nemovitosti neporostou v řádu desítek procent, ale rozhodně nemají valný důvod ve vysokých řádech klesat. Ceny jsou dnes už velmi rozumně dosažitelné a stačí jen trochu hledat. Ano – klesnou ty nabízené byty, jejichž majitelé defakto ještě stále drží loňské ceny a nesmyslně vyčkávají (evidentně si to ale mohou dovolit,což také o něčem svědčí a hovoří spíše pro to, že by mohla poptávka v případě oživení opět mírně přesahovat). Podíváte-li se ale na nabídku kdekoli, vždy najdete pro každý druh bytu v dané lokalitě zhruba dvě cenové hladiny, což donedávna nebylo (všechny srovnatelné byty byly za zhruba stejné ceny). Dá se očekávat, že ceny se usadí někde zhruba v dolní polovině tohoto rozpětí, tj. je-li například byt nabízen za 1800 tis. a jiný srovnatelný za 1500, očekával bych, že v dohledném horizontu ten co dal byt za nízkou cenu prodá, ten co ji má nasazenou vysoko neprodá a bude muset cenu postupně přibližovat nižší hladině. Je to opět příklad, nepřepočítávejte to prosím opět na chleba. Když si ho totiž nekoupíte, dojde na rohlík. Když nebudet mít kde bydlet, postavíme si stanová městečka? Nemůžete čekat masový pokles cen až na hladinu, která by se logicky líbila kupujícím a nelíbila prodávajícím. V tu chvíli totiž není nikdo ochoten prodat – vždy musí jít o kompromis, kterému se dnes v podstatě většina lokalit přiblížila – opět jsou výjimky, samozřejmě. Nebo si snad chcete zavést centrálně regulované ceny bytů? Víte k čemu to obvykle vede????

Odpovědět
Vojtík

13 září, 2009

Dobrý den,
Tedy popořadě:Jistě ceny o pár procent klesly,nicméně stále neklesly dostatečně.Jisté pravidlo,které jsem se dočetl v jisté US brožurce tvrdilo,že výše hyposplátky by něměla ukrajovat více než 1/3 příjmu domácnosti-pokud budu uvažovat ,že to je 11 tisíc(33 tis čistej vejvar),tak je to dluh cca 1.8 mega.Realisticky vzato,jestliže klesly ceny v Praze za 3+1 z 3,2 na současných 2,8 mega,očekávám finální pokles bude někde mezi 2-2,5 milionu,spíše k té spodní hranici.
Vzrůst nájemného je rovněž spíše legrace-tuším minulý týden vyšel zrovna na tomhle serveru článek,že mezi únorem a srpnem 2009 tržní nájem průměrně (překvapivě )klesnul v Praze o 10,5%.Ta představa,že republika praská ve švech lidmi,kteří si chtějí koupit byt a místo toho si nyní museli pronajmout,je úsměvná.Nic takového ve skutečnosti neexistuje.99% prvokupců nejde do svého bytu v 18ti ze svého dětského pokojíčku,nýbrž si minimálně pár let pronajímá.Takže lidé,kteří nyní odložili svoje nákupní choutky,totiž už dávno pronajímají a tudíž neznamenají žádný příliv na nájemní trh.Jedna koupě bytu tedy znamená jeden prázdný byt k pronájmu.V souladu s tímto je pak hlavně potřeba si uvědomit,že Husákovy děti už dávno bydlí,ať již v pronájmu,nebo ve svém.Ročníky,které si nyní pronajímají a už i kupují své první byty,jsou tak o 25% menší a ten zlom je velmi,velmi prudký.
Dalším demografickým vlivem je odliv masy staveništních dělníků(zejména z Prahy) Ukrajinců,Slováků,kteří museli taky někde bydlet,zpět do lůna vlasti.Takže ve skutečnosti vidíte pokles poptávky,nikoliv její nárůst.
Dále si uvědomte,že mnoho prodejců,poté,co si uvědomí,že nemůže realizovat svou cenu,na kterou byl zvyklý,začne místo prodeje prodávat,v bláhové naději,že se to spraví.Tudíž uvidíte ve skutečnosti nárůst nabídky bytů k pronájmu.Dalším vlivem je,že tak okolo 20% bytů kupovaných v minulých třech letech byly kupovány z investičně-spekulativních důvodů a část z nich zůstala prázdná,nebo špatně využívaná.Takže ten malopodnikatel,kterého jsem tak pěkně popsal ve svém minulém příspěvku,třeba byt využívá tak,že si tam vodí milenky.Jestli mu ale kšefty nepůjdou,tak přece jen začne uvažovat o normálním najmutí.To budou další byty na trhu.
Dále to bude osud velké části nyní rozestavěných bytů.Nezapomeňte,že když jste opravdu rychlý developer,od koupě pozemku(skoro největší náklad) k dokončení stavby to jsou minimálně tři roky a to pouze u malých domů. Takže ty developeské byty,co jsou nyní prázdné a neprodávají se,se začaly nákupem pozemků v roce 2004-2006.A až do roku 2008 se pozemky dál nakupovaly jak o závod,cpaly se prachy architektům,na úplatky,z části na dluh,ze kterého musíte platit úroky,i když projekt zakonzervujete.Takže i ono „konzervování“ je hodně drahý špás a developer se musí rozmyslet,jestli má vůbec ekonomický smysl-v závislosti na míře rozestavěnosti a poměru dluhů/vlastních prostředků v nemalém procentu smysl vůbec nemá.Tudíž ještě minimálně rok,spíš déle,budou na Prahu pršet nové byty tohoto druhu,které budou stát na nabídkové straně jak ke koupi,tak z nemalé části i k pronájmu.
Takže co se týče nájmů,věřím v pokles nebo ve stagnaci-ale proč by proboha měly stoupat,to fakt nevím.Tudíž i vaše mylné závěry ohledně spění k situaci,kdy vás hyposplátka stojí stejně jako nájemné,stojí na vodě.
Kdyby si banky myslely,že ceny půjdou zase nahoru v dohledné době,tak by půjčovaly,jak lidem,tak developerům.Ale ony nepůjčují a tudíž si to asi nemyslí.Proč asi…
Vliv letní nebo podzimní sezóna je k úsměvu.Byt nejsou brusle,aby sezóna měla vliv na jeho cenu.
Ke stanovým městečkům v Praze nedojde,je dost jiných alternativ.Ať jsou to vaše levnější byty za Prahou,nebo zůstat v Broumově,či si pronajímat…
Vesměs je váš příspěvek opět plný přesvědčení o neměnnosti stavu.Když to tak bylo doposud,nezmění se to,stačí jen chviličku počkat na růst DPH,aby se to vrátilo do starých kolejí…
Realitu si představte si to takhle-jste fotbalista a při nějakém obranném zákroku musíte vykopnout míč vysoko do vzduchy,abyste nedostali gól.Koukáte se na míč ty dlouhé sekundy,co letí a když dopadne,najednou zjistíte,že nedopadl na fotbalový pažit,ale na palubku,na které se hraje házená.Pravidla jsou jiné,hráči se chovají jinak,než očekáváte.Ne že by to bylo úplně jiné,furt jsou tu dvě brány a snaha do nich dopravit ten míč,ale je to zkrátka jiné…
Nikdo neví přesně,jak dlouho ten míč v oblasti realit poletí zpět na zem a podle jakých pravidel se bude hrát,až DPH začne znova růst.Jednu věc vám ale garantuji-nebudou to stejná pravidla.

Odpovědět
Opitz

14 září, 2009

souhlasím s vámi. Jen bych podotknul, že na realitním trhu je ještě jedno speciální chování. Majitel s hypo, který najednou ztratí práci a s vidinou, že si brzy najde práci jinou, se zadlužuje dokud to jde. V okamžiku, kdy práci po 3-6 měsících nenajde a při hledání vyčerpá své finanční úspory si najednou uvědomí, že buď se ještě více zadluží (už je navíc zadlužen díky hypo) a to navíc pouze u nebank. firem, protože jinde mu nedají, protože má hypo a je nezaměstnaný více než 3 měsíce, anebo – ten barák nebo byt prodá. Rozumný se to bude snažit prodat. Podívá se na internet, uvidí ceny, řekne si, to je o ulici vedle a mrskne to za 3,3mega. Protože s tím nic nechce mít nic společného, dá to přes realitku, který si naúčtuje 100-200 tisíc, což přidá k ceně. Po dvou týdnech takový majitel znejistí, protože to nikdo nechce. Realitka volá každý den, že má slevit. On nechce, protože je to přece JEHO úžasný barák nebo kvartýr… Po měsíci nebo dvou svou nabídku stáhne. Prostě odejde z trhu s tím, že to přece nějak zvládne, ale prodávat to takhle „pod cenou“ to nebude ani omylem.
Tím chci říct jedno, že teď je ta fáze procitání do reality, kdy mnoho, opravdu mnoho majitelů, z trhu odchází, protože neakceptují skutečnou tržní cenu… Mají svůj vlastní „toxic asset“, akorát že mu žádný Obama nepomůže… Takže to co je napadne, je to, co tu píšete… Když to nejde prodat, tak to pronajmu, ale jen tak na 3 měsíce, protože potom to zase poroste a já to na ten trh zase vrátím… No a ono nic. Takže to pronajímají a tím mají alespoň nějaký malý příjem(který často ani nezdaňují, protože to by se už vůbec nevyplatilo).
Co je důležité je vždy výnos. Výnos z investice. Jak píšete, pokud je výnos ročně pod 3-4% procenta investované částky, nikdo do toho nejde. Na tohle si naběhlo milióny nemakačenků po celém světě, kteří si mysleli, že si půjčí cizí peníze a bez práce aniž by pohli jediným prstem se stanou milionáři, protože svůj byteček nebo baráček budou draze pronajímat. Realitní trh je především o nájmu, vždycky byl a vždycky bude, ale to „bude“ nastane až poté, co se ty spekulativní levné prachy přesunou zase o trh dál, třeba do komodit… nebo do trh s pojistkami… oni si něco najdou, brzo, kde bude vejvar více než trapných 3 procenta při tak velikých investičních částkách…

Odpovědět
Honzík

14 září, 2009

Přesně tak to chodí.
Kolega v Praze chtěl prodat byt kvůli ukončení v práci a druhý kolega dům v Klánovicích kvůli rozvodu. Každý den nám neštastně vysvětlovali, kolik platí hypotéku úplně zbytečně. Peníze vyhozené oknem. Nabízeli to oba přes realitky v Praze, první měsíc se jim každému ozvali 3-4 vážní zájemci (z toho nějací 2 rusové a čech pracující v zahraničí), ale z prodeje nic nebylo.
Pak už se jim neozval nikdo. Tak zase zkoušeli známé, kohokoli, jestli by nechtěli nádherný dům v Klánovicích, co jen do toho nacpali peněz, dřevěné zábradlí na balkoně natřeli před rokem, takže to vydrží napořád, budku na nářadí mají na zahradě, bazén ne, ale to vůbec nevadí. A ti hloupí kupující si vůbec neuvědomují, co stojí stavební materiál, miliony do toho domu nacpal a ted to nabízí s takovou slevou, v podstatě zadarmo a to je ještě ochoten slevit za rychlé jednání. Krásný dům 150m2 + zahrada 500m2 za 8 milionů, no nekupte to, když slevím až 800.000. Ale to mi zas musíte přidat za tu krásnou kuchyn, co vám v dome necham.
Byt se neprodal doted, ale první kolega uz nepracuje, asi bude nacerno pronajimat.
Druhý kolega dum asi proda se slevou (ale ne moc velkou-vzdyt za tech 8 mesicu, co dum nabizi do hypoteky zbytecne nacpal dalsich 200.000, a tech uprav co se v dome nadelalo za miliony, co by hlupak kupujici nechtel).
Pokud zajemce o dum zas neucukne (2 mesíce kupujicimu nemuzou vyridit hypoteku, pry kvuli nejakym nepodstatnym administrativnim problemum).
podvodníci z maxima reality

14 září, 2009

http://zpravy.idnes.cz/realitni-kancelar-prodala-manzelum-rodinny-dum-plny-cizincu-prb-/domaci.asp?c=A090914_082954_domaci_jan
Mladí manželé z Prahy si koupili přes realitní kancelář za osm milionů korun neobydlený řadový domek. Když se do něj chtěli nastěhovat, zjistili, že tak docela neobydlený není. V domku na Zahradním městě bylo nahlášených k pobytu 26 cizinců, a k tomu navíc podle obchodního rejstříku 26 firem.
Manželé viní realitní kancelář Maxima Reality, že nesplnila podmínky smlouvy a měla by jim vrátit rezervační poplatek 200 tisíc korun. Maxima to odmítá s tím, že podobnou podmínku ani nikdy garantovat nemohla.
„Jestli někdo smluvně stvrdil, že v domě není nikdo nahlášen, pak to byl prodávající v kupní smlouvě, ne my,“ hájí se právník Maximy Jiří Lemberka.
Díky Mladá Fronto. Maxima relity jsou židáci a podvodníci, to nyní víme už najisto.
Till

12 září, 2009

Výš co udělá s dluhem inflace?
1. Sníží reálnou cenu nemovistosti
2. Zvýší se úrokový sazby, takže se při ukončení fixace budou lidi divit, protože platy jim tak rozhodně nestoupnou.

Odpovědět
ahoj

12 září, 2009

Všichni rádobyekonomové – nerozumím nad čím se tu Till rádobyrozčiluje – vždyť to co píše nijak nepopírá ten předchozí příspěvek (až na to že sníží reálnou cenu nemovitosti – sníží kupní sílu v podobě nominální hodnoty peněz, tj. to co říká je až sekundární projev v případě neoživené poptávky, jako cokoliv jiného), lépe řečeno ohledně úroků říká to samé co předchozí pisatel doporučující delší fixace, tedy nic objevného. Inflace bude dočasným jevem, tedy v případě trochu delší fixace není tak vážným problémem (ceteris paribus – tj. neberu-li v úvahu cokoliv jiného kolem, což samozřejmě pěkně podraží), problémem ale bude pořídit si hypotéku v příštím roce a horizontu jednoho dvou let, až ta inflace vyletí a bude se držet vysoko (nebo samozřejmě v té době končit fixaci a sjednávat novou sazbu). A co myslíte, že asi inflace udělá s nominální hodnotou dluhu?

Odpovědět
Kruton

2 září, 2009

…se domníváte, že by měly?

Odpovědět
ibid

2 září, 2009

která sestavuje svoje žebříčky od oka podle toho, co najde na internetu a v katalozích realitních firem a přitom na tuto práci vůbec nemá lidi, živí se totiž něčím úplně jiným… Bohužel pan Zámečník asi na víc nemá, přitom by stačilo se poptat po katastrech, za koklim se skutečně prodává, ale to je na něj asi moc práce…

Odpovědět
Opitz

7 září, 2009

Tvrzení – „Propady ale nejsou zdaleka tak hluboké, jak se očekávalo.“ je lživé, protože žádné propady nikdo neočekával a nepředpovídal, kromě pár šílenců a bláznů, včetně mé malé opičí maličkosti… Myslím, že teď se to tedy hraje na to, že „ano, pokles tu je, ale ne tak velký“, což je alespoň trošku posun od „ceny nebudou klesat, kupujte teď než budou ještě dražší“.
Každopádně, brzy přijde fáze „byty ukázaly své falešné dno, mnoho majitelů zatížených hypotékami se dostává do vážných problémů“…
Připomínám, že já osobně pokles očekával a to jsem říkal, že mírně porostou mzdy, nezaměstnanost bude stagnovat a HDP bude mírně nad nulou. Všechny tři kritéria jsou na tom mnohem hůř než jsem čekal a to se ještě vlády po celém světě mohou přetrhnout, aby to nebylo ještě horší. Takže ten můj očekávaný pokles o 25% bude ještě vyšší, ale to až poté, co odezní fáze „Už jsme na dně, teď už nás čeká jen štěstí a blahobyt“…

Odpovědět
Vojtík

7 září, 2009

Když se uváží,že v obdodbí 2006-2009 klesly ceny domů v USA v průměru o 30%(čemuž odpovídá roění pokles o 11,2%) tak pokles mezi 10-18% v Čechách za jediný rok je taky pěkná síla.

Odpovědět
nfbilyi

18 října, 2010

z2OzOo zpmjyllczoeo, [url=http://suytdqqaglmu.com/]suytdqqaglmu[/url], [link=http://ycfouqfecpdq.com/]ycfouqfecpdq[/link], http://afpinmaxrfoo.com/

Odpovědět

Zpět k článku