Proč je až třetina nájemních smluv neplatná…

Už několikrát jsme byli svědkem toho, že nájemce v případě konfliktu smlouvu napadne. A pokud se následně ukáže, že vaše smlouva obsahuje závažné nedostatky, nebo že je dokonce zcela neplatná, může to znamenat i to, že budete nuceni nájemci vrátit všechny přijaté peníze. A vy tak zjistíte, že jste místo výnosného pronájmu svůj byt jen nájemci zadarmo půjčovali.

Podle našich zkušeností je z takto "amatérsky" připravených nájemních smluv neplatná celá jedna třetina.

Nejčastějšími nedostatky jsou:

Nedostatečná identifikace nájemce

Tento problém může mít nepříjemné důsledky v případě sporů. Pokud totiž například špatně určíte doručovací adresu nájemce, nebudete schopni mu předat nejen vyúčtování služeb, ale ani také např. upomínky nebo dokonce výpověď. (Správná formulace doručovací adresy je přitom při znalosti jednoho "triku" jednoduchá.)

^REKLAMA

Nedostatečný popis bytu

Občanský zákoník v § 686 říká, že nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Identifikace bytu má svá pravidla, a pokud tato nejsou ve smlouvě dodržena, může druhá strana tvrdit, že smlouva je neplatná.

Nevhodně formulovaná délka pronájmu

Původně zamýšlená smlouva na dobu určitou může být z důvodů vágní nebo nejasné formulace délky pronájmu považována za smlouvu na dobu neurčitou. A z takové smlouvy pak vyplývají pro pronajímatele nepříjemné povinnosti (např. povinnost poskytnout nájemci náhradní bydlení v případě výpovědi).

Nedostatečné krytí pronajímatele

Problém veřejně přístupných smluv spočívá v tom, že jsou až nebezpečně jednoduché. Jsou sice platné, ale nechrání vaše zájmy. A vy pak při sporu s nájemcem zjistíte, že se vám vysmívá do očí a vy nic nezmůžete.

Dobrá nájemní smlouva by měla předvídat problémy a jako majitele bytu vás před nimi chránit. Měla by obsahovat nejen všechny ochranné prvky, za které si právníci nechávají draze zaplatit (a proto je ve standardních vzorových smlouvách nenajdete), ale měla by vám také svým obsahem a formulacemi poskytovat vyjednávací výhodu.

^REKLAMA

Každému pronajímateli proto doporučujeme, aby nikdy nepoužíval smlouvy stažené z internetu (nebo okopírované od kamaráda), ale aby si nechal nájemní smlouvu připravit, nebo přinejmenším zkontrolovat, zkušeným právníkem.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".