Propad výkonnosti fondu Reico: Pohroma, nebo příležitost?

Na rozdíl od akciových fondů, včetně těch, které jsou zaměřeny na investice do realitního sektoru, se nemovitostním fondům za rok 2008 podařilo dosáhnout několikaprocentní zisk. A i když zisky nebyly nijako závratné, v porovnání s ostatními aktivami byly realitní fondy na vrcholu výkonnostního řebříčku. Zejména v situaci, když nemovitosti po relativně dlouhé době zajímavých růstů přestaly být pro investory až tak zajímavé a málokdo v úspěch realitních fondů věřil (a navíc jeden z fondů dokonce kvůli špatné situaci a nezájmu investorů musel ukončit svou činnost) to bylo pro oba fondy, které dnes na trhu existují, zadostiučiněním.

V každém případě, situace na začátku roku vypadala vcelku zajímavě. Nakonec ale přeci jen došlo k tomu, čeho se někteří odborníci trochu obávali a možná i očekávali. Krize, která obchází zahraniční trhy už nějakou dobu, dorazila poněkud se zpožděním i k nám a nakonec se musela projevit. Došlo tak k tomu, že REICO investiční společnost České spořitelny, přecenila portfolio svého ČS nemovitostního fondu o pětinu z jedné miliardy na 800 milionů korun. Investoři tak v průběhu jednoho dne zaznamenali ztrátu 14 %. Jediný konkurent ČS nemovitostního fondu, menší Realitní fond od společnosti Conseq, zatím k podobnému kroku nepřistoupil a udržuje si výkonnost kolem čtyři a půl procenta za poslední rok.

Odůvodnění generálního ředitele REICO investiční společnosti ČS Tomáše Trčky v deníku E15 je vcelku logické. „Od února byly na trhu signály, že dochází k poklesu trhu nemovitostí. Od nezávislých poradců přišel pokyn k přecenění alespoň části portfolia. Vzhledem k tomu, že nyní trh v podstatě neexistuje a obtížné stanovit hodnotu nemovitostí, rozhodli jsme se přecenit portfolio celé.“

Od České spořitelny to byl dosti odvážný krok, v dnešní situaci je ale logický. V prvním čtvrtletí totiž investice do kancelářských budov, hotelů, obchodních center nebo skladů v Čechách propadly meziročně o více než 70 % a byly uskutečněny pouze dvě transakce. Problémy se objevují také v oblasti nájmů, z nichž nemovitostní fondy prakticky žijí. Po stavebním boomu z minulých let je nabídka na trhu skutečně bohatá. Na druhé straně pak klesá poptávka, takže vlastníci nemovitostí se musí v první řadě orientovat na udržení nájemníků. A jelikož ti velmi dobře současnou situaci na trhu vnímají, očekávají snižování nájmů.

^REKLAMA

V takové situaci je bohužel manažer fondu poněkud bezmocný, což potvrzuje také pan Trčka. „Současná situace je velice výjimečná svým rozsahem a hloubkou dopadu na téměř všechna ekonomická odvětví. Od bankovního sektoru přes nemovitosti až k automobilovému průmyslu. To je něco co naše generace nepamatuje a co se nedalo předvídat. Je to externí faktor, který ovlivnit nelze. Naše nemovitosti jsou v podstatně lepším stavu než v době nákupu, a to jak technicky tak finančně, přesto jejich hodnota krátkodobě poklesla.“ 

V případě ČS nemovitostního fondu tak alespoň mají investoři jasno, protože společnost se neuchýlila ke zbytečnému oddalování přecenění a dalších možných nepříjemných překvapení. Možné spekulace o dalším možném přeceňování pak důrazně odmítá také Tomáš Trčka. „Přesně podobným spekulacím jsme chtěli zabránit! To byl důvod k tomu, že jsme přecenili
celé portfolio najednou a ne pouze některé vybrané nemovitosti . Při nákupu nemovitostí musíme pracovat s delším časovým úsekem- mezi 5 a 7 lety. Potom pro Vás propad v jednom roce nehraje podstatnou roli, pokud zrovna nejste nuceni investici ukončit. Podle mě je cena nemovitostí na takovéto úrovni udržitelná pouze krátkodobě.“

^REKLAMA

Tomáš Trčka také odmítá spekulace ohledem možného omezení, nebo pozastavení výběru prostředků investorů z fondu. Tuto možnost zvyknou využívat některé nemovitostní fondy v dobách krize z důvodu nedostatku likvidity a tím i ochrany investorů před dalšími propady hodnoty jejich investice. Nedávno k tomuto kroku například přistoupila Bank Austria u svých nemovitostních fondů. „ Bank Austria omezila možnost odkupů před přeceněním nemovitostí. My omezení odkupů neplánujeme, fond má dostatek likvidních prostředků k pokrytí odkupů. Navíc není rozumné pro investory vystupovat z fondu v době jeho propadu. Naopak se domnívám, že podílové listy budou více atraktivní k nákupu za diskontovanou cenu. “

Jak už zaznělo v předchozí odpovědi, mohou investoři současnou situaci využít také jako vhodnou dobu pro investici. Na druhé straně je ale dobré možná ještě nějakou dobu počkat, dokud se trh neuklidní a nebude hrozit další propad. Současná situace má totiž dost daleko k normálním podmínkám a prakticky nikdo nedokáže určit, kdy se mohou nemovitosti stát opět zajímavou investicí, resp. doplňkem investičního portfolia. „Ve chvíli, kdy se obnoví trh a banky začnou opět financovat standardním způsobem, dojde opět k růstu. Na druhou stranu i tak nepříznivá situace jako je dnes, skrývá velký potenciál k nákupu dalších nemovitostí a vyšším výnosům,“ potvrzuje Pan Trčka.

Také samotný fond by mohl současnou situaci využít k tomu, aby nakoupil do portfolia další nemovitosti za zajímavé ceny, které by skýtaly zajímavý výnosový potenciál. Na druhé straně je ovšem u tak specifického instrumentu, jakým jsou nemovitostní fondy, poněkud problém s likviditou a nabídkou na trhu. „Trh mapujeme prakticky nepřetržitě. Jsme připraveni nakupovat, ale máme dnes přísnější měřítka. Nicméně určitě využijeme situace k výhodnému nákupu nemovitostí, je to ovšem také otázka přílivu nových peněz do fondu, za které bude možné nakupovat.“