Státní podpora hypoték: Stanete se nevolníky banky!

Úrokové sazby hypoték za loňský rok překročily hranici 5 %. To je signál k zahájení poskytování státní dotace hypoték pro mladé do 36 let ve výši 1 procentního bodu. Na státní příspěvek má nárok každý, kdo splní podmínky dané nařízením vlády – zejména věk do 36 let, nesmí vlastnit jinou než kupovanou nemovitost určenou k bydlení a musí čerpat hypotéku na koupi bytu či rodinného domu s jedním bytem. A zde je zakopané jádro „nevolnictví“.

Státní příspěvek je poskytován nejdéle po dobu 10 let. Ovšem za celou tuto dobu nesmí dojít k refinancování původní hypotéky. Pokud by k refinancování došlo, již se nejedná o „hypotéku na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem“, ale o „hypotéku na refinancování hypotéky“ – a na tu se podle nařízení vlády č. 249/2002 dotace již nevztahují. To má pro mladé čerpající hypotéku s dotací několik zásadních důsledků.

Nevolníkem banky nebo bez dotace

Chce-li mladý majitel nemovitosti zatíženou hypotékou čerpat dotace k úrokové sazbě i po změně fixace úrokové sazby, nesmí opustit svou původní banku. Pokud by využil konkurenční výhodnější nabídky, nemohl by nadále benefitovat ze státního rozdávání peněz. Konkurenční nabídky se tak stávají již při 1% dotaci nekonkurenceschopné – nová banka by musela nabídnout výrazně nižší úroky než stávající.

Na celou problematiku lze ale nahlížet i z jiného úhlu pohledu. Stávající banka klienta ví o čerpané státní podpoře. Zároveň ví, že pokud ji klient opustí, o státní dotaci přijde. Jak se zachová? Nabídne klientovi novou úrokovou sazbu, která bude díky státnímu příspěvku výhodnější než konkurenční – ale bez něj by byla výrazně horší než sazby jiných bank. Klientovi se tak vyplatí zůstat, ale většinu státního příspěvku „spolyká“ banka na vyšší úrokové sazbě.

K tomu pochopitelně nemusí docházet u všech bank a za všech okolností. Zabránit tomu ale nelze. Některé banky sice nabízejí při nové fixaci stávajícím klientům stejnou sazbu jako klientům novým, jiné se ale netají přístupem, kdy nové klienty lákají na výhodnější sazby, které zvyšují při nové fixaci.

„Pro první fixační období nabízíme nižší úrokovou sazbu a tím i menší splátky. Tímto úrokovým zvýhodněním se snažíme klientům usnadnit pořízení nového bydlení, neboť mají na počátku větší výdaje (např. s vybavením nového bytu či domu či úhradou jednorázových poplatků apod.),“ uvádí ve svém přehledu úrokových sazeb Hypoteční banka. Obdobně postupuje kupříkladu i Česká spořitelna.

Pokud klient využije 5letou fixaci úrokové sazby, která patří k nejčastějším, pak na potíže při vyjednávání s bankou o výše úrokové sazby narazí pouze jednou. Nemůže přinést výhodnější konkurenční nabídku, a tak je odkázán na své původní bance. Pokud ale zvolí kratší období fixace, což je vhodné zejména v době vyšších úrokových sazeb, může většinu státního příspěvku věnovat bance již po prvním roce splácení…

Špatně napsané nařízení vlády, nebo snaha ušetřit?

Stát v současné podobě nařízení vlády dotuje v prvním období fixace mladé klienty hypotečních bank, ve druhém a dalším se již mnozí klienti s bankou o státní příspěvek rozdělí. Z pohledu státu ale nemusí jít o nelogický krok, kterým jen snižuje flexibilitu lidí, kterým chce pomoci, a zvyšuje vyjednávací pozici finančních institucí. Základ může ležet v racionálním uvažování politiků, kteří chtějí ušetřit.

Stát dotace poskytuje. Tím svou „povinnost“ splnil. Pokud klient navíc přeci jen z jakéhokoli důvodu změní banku, o dotaci přijde. A stát ušetří.

Kdyby stát povolil dotační kohoutek a umožnil čerpání dotací i na hypotéky na refinancování hypotéky (pokud původní hypotéka splňuje podmínky pro přiznání nároku na státní příspěvek), jednak by neušetřil díky odlivu klientů měnících banku, ale především by se o státní příspěvek mohli přihlásit všichni, kdo hypotéku refinancují a o příspěvek si nezažádali před čerpáním původní hypotéky. Ostatně, kdo by si o příspěvek žádal, když byl nulový a když banka vedení smlouvy se státní dotací mnohdy oceňuje vyšším poplatkem za vedení úvěrového účtu?

Tabulka: Výše poplatku za správu hypotéky

Zdroj:
Internetové stránky bank