Americká hypotéka – spása nebo cesta do pekel?

Hypoteční úvěr je …

Hypoteční bankovnictví se v Česku (tehdy ještě Československu) začalo rozvíjet v první polovině devadesátých let minulého století. Tehdy platný zákon o dluhopisech umožňoval využívat zdroje získané emisí hypotečních zástavních listů pouze na „stavební půjčky“ zajištěné zástavním právem k nemovitostem. Novela tohoto zákona z roku 1995 přinesla několik významných změn včetně nové definice hypotečního úvěru. Jeho účelovost ale zachovala. Změnu přinesl až rok 2004. Dlouhých 13 let tedy bylo možno hypoteční úvěr použít pouze na financování nákladů souvisejících s výstavbou či pořízením nemovitosti.

Až do roku 2004 platný, několikrát novelizovaný zákon o dluhopisech byl v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie zrušen. Nový zákon o dluhopisech s účinností od 1. května přinesl jinou, obecnější definici hypotečního úvěru, a také mj. zrušil dosavadní omezení pro využití prostředků získaných emisemi hypotečních zástavních listů. Hypotečním bankám tak rozšířil pole jejich působnosti tím, že umožnil poskytovat hypoteční úvěry i bez sledování účelu jejich využití. Určujícím znakem hypotečního úvěru zůstalo jen jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti.

Relativné levné peníze téměř na cokoliv

Neúčelové úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti tradičně byly velmi oblíbené zejména v USA. Proto bývají hypoteční úvěry poskytované k financování jiného účelu, než jsou investice do nemovitostí, označovány jako „americké hypotéky“. Zprvu byly řešením především jako pro zájemce o financování pořízení družstevního bytu.  Klasické hypotéky takovéto financování zpravidla neumožňovaly, protože se nejednalo o získání vlastnického práva k bytu, ale jen družstevního podílu spojeného s právem byt užívat. Postupem času se ale nabídka amerických hypoték podstatně rozšířila.

Klientům, kteří prokázali svou bonitu a byli schopni zajistit splácení úvěru odpovídající nemovitostí, banky začaly půjčovat téměř na cokoliv. V porovnání s běžnými hypotečními úvěry americké hypotéky nabízejí nižší poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV do 50 % – 70 %) a vyšší úrokovou sazbu. Jejich podmínky jsou ale pořád výhodnější, než u jiných druhů financování – různých spotřebitelských úvěrů nebo leasingů. Jedná se však spíše o doplňkový produkt, který zatím neměl příliš velkou marketingovou podporu. Banky si totiž asi uvědomují, že ho využívá jen specifická skupina klientů.

Zájemce o americkou hypotéku musí splňovat obdobné podmínky, jako zájemce o hypoteční úvěr na bydlení, tedy prokázat dostatečně vysoké příjmy, nemít záznamy v registrech dlužníku a zajistit svou schopnost splácet úvěr včetně jeho příslušenství zástavním právem k nemovitosti odpovídající požadavkům banky. To vše nemá smysl absolvovat kvůli menším než řádově statisícovým částkám. Banky bývají při schvalování těchto úvěrů obezřetnější, protože jsou pro ně spojeny s vyšším rizikem.

Mejdan na hypotéku?

Není pravda, že americkou hypotéku banky rádi a ochotně poskytnou každému a úplně na cokoliv. Ve svých materiálech sice tvrdí, že účel použití prostředků u tohoto typu úvěru nezjišťují, ale praxe může být trochu jiná. Člověk, který by přišel do banky s tím, že zastaví svůj byt, aby získal hotovost na hru v kasinu, by nejspíš odešel s nepořízenou. Stěží by se totiž našel bankovní úředník, který by se pod schválení takovéhoto úvěru podepsal. Daleko lépe působí, když zájemce o americkou hypotéku prohlásí, že peníze potřebuje například na financování studia svých dětí v zahraničí nebo na rozvoj podnikání.

Na co skutečně klient získané prostředky použije, je ale jen na něm. Úvěrová smlouva ho v tomto směru obvykle nijak neomezuje a doložení účelu použití prostředků nepožaduje.

Ještě benevolentnější bývají nebankovní poskytovatelé půjček a úvěrů, které účel použití prostředků většinou opravdu vůbec nezajímá. O to tvrdší ale bývá jejich postup, pokud dlužník úvěr nesplácí. Benevolenci k nedodržování splátkového kalendáře nelze očekávat ani od bank. Konečný výsledek – realizace zástavy dražebním prodejem nemovitosti – je v tomto případě stejný bez ohledu na to, kdo úvěr poskytl.

Americkou hypotéku má smysl využít k financování investic se zajištěnou návratností nebo opravdu nutných mimořádných výdajů. Pořízení drahého automobilu nebo dovolené na hypotéku, je spíše jen „řeckou cestou“ k blahobytu. Americká hypotéka také může představovat šanci, jak zvládnout neutěšenou finanční situaci pro ty, kteří se touto cestou již vydali. Lze ji totiž využít i ke konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů. Úroková sazba nižší než u kreditních karet a spotřebitelských úvěrů a delší doba splatnosti umožní snížit měsíční splátky na únosnější úroveň. Jen je třeba takovéto řešení zvolit včas.

Kolik je amerických hypoték?

Údaje o počtu a objemu amerických hypoték či jejich podílu na všech hypotečních úvěrech banky nezveřejňují. Podle souhrnných statistik Ministerstva pro místní rozvoj byl největší zájem o hypoteční úvěry poskytnuté hypotečními bankami na jiné účely než na bydlení v roce 2008. Tehdy tvořily téměř třetinu poskytnutých hypotečních úvěrů (měřeno objemem smluvní jistiny). V letošním prvním čtvrtletí je to ale jen něco málo přes 13 %. Nakolik tyto údaje vypovídají o celkovém počtu amerických hypoték, bohužel není zřejmé, protože metodiku sběru a zpracování dat ministerstvo nezveřejnilo.

Tabulka 1: Hypoteční úvěry poskytnuté hypotečními bankami podle účelu

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj

Kam pro americkou hypotéku?

Nabídka amerických hypoték v Česku je velmi široká. Kromě bank vybavených příslušnou licencí České národní banky úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti poskytuje celá řada dalších subjektů. Rozdíl spočívající v tom, že oproti zmíněným hypotečním bankám nemohou ostatní poskytovatelé získávat zdroje pro tyto úvěry vydáváním hypotečních zástavních listů, zájemce o hypotéku asi příliš trápit nebude. Zajímat by se ale vždy měl o podmínky, za kterých úvěr získá, jaké další povinnosti kromě splácení úvěru bude muset plnit a co může očekávat, pokud je z nějakého důvodu nesplní.

Výhodou amerických hypoték je, že se na ně vztahuje zákon o spotřebitelském úvěru poskytující spotřebitelům zvýšenou ochranu. Ve smyslu tohoto zákona je i hypoteční úvěr do výše 1 880 000 Kč, který není poskytnut na účely bydlení, spotřebitelským úvěrem. Jednou z  výhod je rozsáhlá informační povinnost poskytovatele úvěru, jejíž porušení pro něj může mít neblahé následky. Před uzavřením smlouvy o úvěru musí být spotřebitel informován nejen o úrokové sazbě, ale také mj. o celkové částce, kterou zaplatí, o roční procentní sazbě nákladů (RPSN) i o veškerých poplatcích vyplývajících z úvěrové smlouvy.

Dále musí poskytovatel úvěru spotřebitele informovat o  případné povinnosti sjednat si doplňkovou službu související se smlouvou o úvěru (např. pojištění) i o sankcích vyplývajících z prodlení se splácením úvěru. Spotřebitel rovněž musí obdržet informaci o právu odstoupit od smlouvy (do 14 dnů od jejího uzavření) a právu na předčasné splacení úvěru a s výší tím spojených nákladů (nejvýše 1 % z předčasně splacené části úvěru). Pokud by stanovené informace neobsahovala smlouva o úvěru, měl by věřitel nárok pouze na úrok ve výši diskontní sazby vyhlášené Českou národní bankou a platné při uzavření smlouvy. 

Tabulka 2: Příklady amerických hypoték – výše úvěru: 500 000 Kč, doba trvání úvěru: 10 let, LTV: 50 %, fixace úrokové sazby: 5 let

Zdroj: Kalkulátory hypoték na webových stránkách jednotlivých bank