Analýza – krize vlastnění, nikoliv bydlení

Oblibu vlastnického bydlení v Česku ilustruje mimo jiné podíl domácností, které bydlí ve vlastní nemovitosti. Ten se v Česku pohybuje kolem 78 %, zatímco průměr v rámci Evropské unie činí 69 %.

Po období nepřetržitého růstu cen, kdy české byty mezi lety 2013 a 2019 zdražily o 66 %, se naděje mnoha zájemců o koupi upínaly k pandemii jako možnému spouštěči cenové korekce. Marně. Od začátku pandemie do konce roku 2021 ceny bytů podle Českého statistického úřadu vzrostly o dalších 19 %. Pokračuje tak trend, který pozorujeme již přibližně od roku 2016, kdy růst cen českých nemovitostí předhání růst tuzemských mezd, a to tempem, které je vysoké i v mezinárodním srovnání. Tuto skutečnost ilustruje graf 1, na kterém skutečná „drahota“ očištěná o efekt rostoucích výdělků – se v Česku ve sledovaném období zhoršil o 25 %.

Výsledný stav české nákupní horečky názorně ilustruje Property Index společnosti Delloite z roku 2021. Ten porovnává jednotlivé země podle násobků ročních hrubých průměrných mezd, které jsou zapotřebí pro koupi bytu o 70 metrech čtverečních. Česká republika se v něm konzistentně umísťuje na předních pozicích (viz graf 2), a aktuálně ji z posuzovaných zemí „poráží“ pouze Srbsko, kde je zapotřebí 15,2 ročních výdělků. V Česku tento poměr činí 12,2 a nákup vlastní nemovitosti v něm tak je nejhůře dostupný v rámci posuzovaných zemí Evropské unie.

^REKLAMA

Očekávaná korekce nedorazí

Ekonomické krize obvykle působí na ceny realit negativně, ta koronavirová má ovšem neobvyklá specifika. Díky masivní podpoře z veřejných rozpočtů nedošlo k propadu kupní síly obyvatel, uvolněná měnová politika poskytla nebývale příznivé podmínky pro úvěrování, nemožnost realizovat běžné spotřební nákupy nahromadila na účtech domácností dodatečné prostředky a izolovaný životní styl během uzavírek přinesl větší důraz na kvalitu domácího prostředí. Namísto očekávaného poklesu tak poptávka po nemovitostech dále narostla. Pandemie naopak nepřála straně nabídky, když způsobila odliv zahraničních pracovníků z oboru stavebnictví, zpomalila procesy vydávání stavebních povolení a narušila dodavatelské řetězce, což vedlo ke zdražování materiálů.

S postupným zlepšováním epidemické situace se znovu objevují spekulace na možné ochlazení trhu. Patrně jediným hmatatelným signálem v tomto směru je probíhající zvyšování úrokových sazeb ze strany České národní banky. To bezesporu sníží atraktivitu nákupů nemovitostí na hypotéku. Tím ovšem výčet dobrých zpráv končí.

V opačném směru budou čím dál silněji působit nákladové tlaky ve stavebnictví. Suroviny a materiál zde během roku 2021 zdražovaly mnohdy i o desítky procent. Nedostatek pracovní síly – který panuje v celé české ekonomice – je zde zvláště akutní, což jejich práci prodražuje. Výroba mnoha stavebních materiálů je navíc náročná na spotřebu energie, jejíž cena aktuálně roste přímo raketově. Jak ukazuje graf 3, zvýšily se ceny stavebních prací v prosinci 2021 meziročně o 8,3 %, což ovšem pravděpodobně stále nepředstavuje vrchol zdražování. Úměrně tomuto vývoji se zvyšuje očekávání samotných stavebních firem ohledně pohybu prodejních cen na tříměsíčním horizontu. Zde je aktuálně podíl těch, kteří předpokládají zdražování, rekordní.

^REKLAMA

Chronickým problémem, který trápí české stavebnictví, je zdlouhavost stavebního řízení. Podle žebříčku sestavovaného Světovou bankou patřilo v roce 2020 České republice v rychlosti vyřizování stavebních povolení 157. místo ze 190 posuzovaných zemí. Nacházíme se tak těsně pod Moldavskem či středoafrickým Kamerunem. V tomto směru jsme se žádného významného pokroku v nedávné době nedočkali, což ilustruje i graf 4. Ten zobrazuje počet nově vydaných stavebních povolení pro rezidenční budovy v České republice.

Určitou naději na zlepšení v tomto směru skýtá nový stavební zákon, který prosadila minulá česká vláda. Jeho znění se ovšem nový kabinet chystá přepracovat a patrně dojde k odkladu účinnosti jeho hlavních částí. Stavět by se tak podle něj mohlo začít nejdříve v roce 2023, přičemž i kdyby přinesl výrazné zlepšení, na trhu s nemovitostmi se toto pravděpodobně neprojeví dříve, než po roce 2025.

^REKLAMA

Příští stanice – nájem

Při pohledu na neutěšenou situaci na českém trhu s nemovitostmi by se mohlo zdát, že významná část obyvatel nevyhnutelně v nejbližší době skončí na ulici. Poměr cen k příjmům je již nyní extrémně nepříznivý, komplikace ve stavebnictví jej hrozí dále zhoršit a rostoucí sazby hypotečních úvěrů spolu s přísnějšími limity vyhlášenými Českou národní bankou z trhu vyřadí další významnou část potenciálních kupujících. Realita ovšem naštěstí tak bezvýchodná není. V Česku totiž nezuří skutečná krize „nedostupného bydlení“, ale pouze „nedostupného vlastnického bydlení“.

Graf 5 zobrazuje náklady, které musí průměrná domácnost vynaložit na bydlení. Tyto náklady jsou přepočítány na paritu kupní síly a následně srovnány s průměrem Evropské unie. Jak je z grafu zřejmé, výdaje spojené s bydlením v Česku mezi lety 2010 a 2020 sice narostly, zůstávají ovšem bezpečně pod evropským průměrem a těžko je tak lze označit za krizové. Podobně vyznívá i další statistika sledovaná Eurostatem, totiž podíl disponibilního příjmu, který běžný Čech musí obětovat na bydlení. Ten v roce 2020 dosáhl 19,3 %, přičemž průměr EU činí 20,1 %.

V České republice tak není extrémně drahé bydlení, drahé je spíše vlastnění nemovitostí. V uplynulé dekádě zde vlivem dostupných úvěrů a preferencí obyvatel došlo k neúměrnému nárůstu zájmu o nákup nemovitostí na úkor jejich pronajímaní. Nadcházející období, které dostupnost nemovitostí pro běžné domácnosti dále zhorší, se tak podle nás ponese ve znamení obratu v tomto trendu a přesunu Čechů do podnájmů.

Cenový tlak vyplývající z omezené nabídky se tak podle nás přesune z nákupních cen – kde již naráží na strop – do cen nájmů. Ty mohou v příštích dvou letech narůst až o 20 % a přiblížit se tak evropskému průměru. Zpět pod něj by nás mohlo vrátit teprve očekávané urychlení výstavby.

Za předpokladu příznivého epidemického vývoje bude navíc stejným směrem působit i oživení cestovního ruchu, který během pandemie téměř vymizel. Dočasně nevyužívané byty určené ke krátkodobým turistickým pronájmům se v době uzavírek objevily na běžném trhu s bydlením, což stlačilo cenu nájmů. Podle dat serveru Sreality.cz poklesla cena pronájmu jednoho m² pražského bytu od začátku pandemie do února 2021 z 326 na 287 Kč, tedy o 12 %. V červnu 2021 již ovšem začala opět narůstat a do konce roku dosáhla úrovně 313 Kč. To vše navzdory tomu, že počet zahraničních návštěvníků v českém hlavním městě zůstaval na zlomku běžného stavu. S očekávaným uvolněním pandemických restrikcí a zesilováním turistického ruchu tak lze i z tohoto směru čekat další tlak na zdražování.

Závěr

Uplynulá dekáda se v Česku nesla ve znamení dramatického růstu cen nemovitostí. Ten byl poháněn nedostatečně rychlou výstavbou, ekonomickým optimismem obyvatel, uvolněnými úvěrovacími podmínkami i kulturní preferencí pro vlastnické bydlení. Nemovitosti se tak v Česku vzhledem k příjmům staly extrémně nedostupnými. Pandemie tento stav dále zhoršila, když opatření vlády a centrální banky stimulovaly poptávku, zatímco nabídka byla ochromena výpadky v dodavatelských řetězcích.

Z mezinárodního srovnání vyplývá, že spíše než s krizí nedostupnosti bydlení se Česko vypořádává s krizí přebujelého vlastnického bydlení, na úkor toho nájemního. V nejbližší době očekáváme obrat v trendu a přesun velké části české poptávky k bydlení v nájmu směrem k úrovním obvyklým v zemích západní Evropy.

Autor: Vít Hradil, hlavní ekonom CYRRUS