Nápad k „nezaplacení“. Bývalé ministryně propagují vícegenerační hypotéky

Prodlužte splatnost svého úvěru, snížíte měsíční splátky

V roce 2021 se pro prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů vyslovila jedna z českých komerčních bank. Mělo prý jít o flexibilitu pro klienty, umožnit mladým stavět a bydlet ve vlastním. A když bude mít rodina problém splátky zvládnout, bude možné prodloužením splatnosti úvěru výši měsíční splátky snížit. Cosi takového se prý z pohledu finančního poradenství hodí, nemoc v rodině, mateřská dovolená, vždyť příjmy rodinného rozpočtu mohou klesnout. Dnes politici z hnutí ANO téma 50letých hypoték spojují i se studentským i nájemním bydlením.

Obrázek 1: Exministryně Alena Schillerová (Hnutí ANO) v propagačním videu na téma vícegeneračních hypoték. Když téma otevřela, následovaly kritické tweety a slova o zadlužování, nereálném slibu výše snížení měsíčních splátek a dalším růstu cen nemovitostí.

Zdroj : Twitter Inc.

Když s vizí hypotečních úvěrů před téměř dvěma lety Česká spořitelna přišla, z České národní banky zněly důvody, proč to není dobrý nápad. Ze strany ČNB jako regulátora zaznělo, že když má být splácení úvěru delší, než je doba ekonomické aktivity dlužníka, znamená to pro banky riziko. A vedlejším efektem netradičně dlouhé splatnosti hypotečních úvěrů je růst cen nemovitostí a také nutnost se pro jejich pořízení ještě více zadlužovat.

Z České spořitelny tehdy zazněl komentář, že jde o možnost nabídnout klientům alternativu nejnižší možné splátky. Jde o pružnost, závisí na klientovi, splatnost si volí. Ta může být v konkrétním případě přece i kratší.

„Institut dlouhé splatnosti klientům nabídne sníženou splátku pro případy, kterých najdete spoustu: lidé se rozvádějí, žení, vdávají, rodí děti atd. Přesně o to mi jde. Umožnit jim větší flexibilitu. Spousta mladých lidí chce stavět a bydlet ve vlastním,“ vyjádřil v roce 2021 v rozhovoru pro Měsec.cz Filip Belant z České spořitelny.

Vícegenerační hypotéky a úvěry, u kterých se splácí jen úroky

Hypoteční úvěr s netradiční splatností má být podle představ Kláry Dostálové z hnutí ANO v českých končinách možností. Má to být dobrovolné, nikdo nikoho k ničemu nutit nebude. Rodina si rozhodne, zda bude hypoteční závazek splácet 20, 30, 40 nebo 50 let.

^REKLAMA

Ve videu publikovaném na twitteru vede na toto téma rozhovor dvojice vrcholných političek z hnutí ANO. O věci si povídá exministryně financí Alena Schillerová s exministryní pro místní rozvoj Klárou Dostálovou: „Vícegenerační hypotéky. Téma, které jsem minulý týden otevřela a které řadu z vás zdvihlo ze židle,“ uvádí Schillerová v propagačním videu a dodává: „Přitom může snížit splátku hypotéky až o 40 %.“

Kritický analytik by asi neprodleně vyslovil, že ono slibované snížení splátky takto znatelně významné nebude, a to i když se propočet provede s aktuálně stěží dosažitelnou 2% úrokovou sazbou.

S nápadem na „vícegenerační hypotéky“ měla přijít právě Dostálová. Ta ve videu kolegyni Schillerové vysvětluje, že na myšlenku ji navedli mladí lidé, kteří ji navštěvují v poslanecké kanceláři: „…jsou nešťastní z toho, jak se zvedají splátky hypoték a jak klesá reálná mzda.“ Rozhovor mezi Schillerovou a Dostálovou má svůj leitmotiv, kohosi, kdo má bytovou potřebu a hledá řešení: „… by si rádi udrželi vlastní bydlení. A zároveň nemáme dostatek kolejí, nemáme dostatek nájemního bydlení.“

Obr. 2: Exministryně Klára Dostálová (ANO) se vyslovuje, jak reálné mzdy klesají a (nominální) splátky hypotéky rostou. Řešením mají být 50leté hypoteční úvěry a garance státu.

Zdroj : Twitter Inc.

„Tak si představ konkrétní situaci,“ uvádí hypotetickou situaci ze života politička Dostálová a pokračuje v příběhu, jehož rozuzlení následně nabízí: „Máš syna, který jde studovat do Prahy. Neseženeš mu koleje, neseženeš mu nájemní být, ale rodina má úspory na stavebním spoření.“

Příběh pokračuje, je zmíněno zdražování nemovitostí a možnost pořídit si takovou nemovitost na dluh, tedy s hypotečním úvěrem: „A vzhledem k tomu, že všichni víme, že reality ve velkých městech jdou pořád nahoru, tak se rodina rozhodne pořídit synovi byt na hypotéku s tím, že po těch vysokoškolských studiích by mu to předali.“

Ceny nemovitostí, cenová nestabilita a dluhy z hypoték

Dvě mouchy jednou ranou, mají-li děti bonitní rodiče, nemusí bydlet na koleji. Mohou bydlet „ve svém“, v dluhem financované garsonce. A její cena v průběhu dob studií povyskočí, dluh zlehčí inflace, pomyslel by si možná moudrý spekulant znalý důsledků cenové nestability v inflačních dobách.

K představě studentského bydlení financované hypotečním úvěrem exministryně Dostálová dodala následující: „Takovýto syn v podstatě ty vysokoškolská studia jede na úkor rodičů, ale jakmile se postaví na vlastní nohy, tak všichni víme, že s vysokoškolským platem toho ještě moc nenaděláš, takže jemu by se vyplatilo si právě tu hypotéku dát na více let.“

^REKLAMA

Kritický pohled by možná dodal, že představa za každou cenu co nejdříve koupit nemovitost a ochránit se před inflací, poukazuje na problém cenové nestability. Když se peníze nezdají být uchovatelem hodnoty a koupě nemovitosti je realizována s představou „ceny nemovitostí stále rostou“, z hlediska národohospodářského asi nejde o indicii stabilních poměrů.

Zpět ale k řešení, jehož vize nastiňuje dvojice exministryň. „Není to nic neobvyklého,“ pokračuje exministryně Klára Dostálová a ve vysvětlování svého schématu financování bytových potřeb: „…v zahraničí toto funguje úplně běžně, že rodiny splácí jenom úroky na jistinu.“ Dostálová ale nezmiňuje, že dlužník v takovém schématu nevytváří a neposiluje vlastní kapitál. Navíc o hypotečních úvěrech, u kterých se v zahraničí splácí jen úrok je známo, že období pouhého splácení úroku dříve či později končí. Následně splátky skokově vzrostou, nebo dochází k zesplatnění úvěru či jeho refinancování (povinnost splatit vše na konci).

Tradiční hypotéka s anuitní splátkou úroku i úmoru jistiny měla a má z pohledu tvorby kapitálu a konzervativního financování nepřehlédnutelný význam. Člověk v období produktivní etapy svého života splácí hypoteční úvěr, kapitál akumulovaný ve vlastněné nemovitost se ve stáří dozajista hodí. Finanční nástroje, které přicházejí s různými inovacemi hypotečních produktů, tento osvědčený model akumulace kapitálu narušují.

Zadlužená generace a nabalující se koule finančních závazků

Rozhovor Schillerové s Dostálovou pokračuje. Schillerová navazuje poukazem na to, že úvaha o hypotečních úvěrech s netradičně dlouhou dobou splatnosti narazila na kritiku hromadění a nabalování nesplácených dluhů: „Velká kritika zaznívala na to, že chceme zadlužit celou další generaci. Co ty na to?“

„Já toto musím úplně odmítnout,“ odpovídá Dostálová na úvahu o riziku hromadícího se dluhu. Je to přece na nezávislém rozhodnutí, dává to možnost volby: „Za prvé to je dobrovolné, to znamená ta rodina si sama řekne, jestli syn opravdu zůstane bydlet v Praze, nebo ten byt následně prodají. A tím, že by tam byla i ta garance státu, tak paradoxně i tyto byty by mohl převzít stát a mít tak základ pro to nájemní bydlení.“

Celá úvaha o hypotečních úvěrech, které se má podle politických představ řešení bytové otázky opírat o prodloužení doby splatnosti, zde dostává zcela nový rozměr. Ve schématu, který je nastíněn, figuruje i nekonkretizovaná garance státu a vize toho, jak třebas bude byty financované hypotečním úvěrem přebírat stát.

Samotná Schillerová se netají tím, že „vícegeneračním“ hypotékám fandí. Již dříve oslovila mladou generaci s představou, že mohou po svých rodičích nebo prarodičích zdědit byt s částečně splacenou hypotékou.

To Filip Belant, šéf úvěrů na bydlení v České spořitelně, v roce 2021 v rozhovoru pro Měšec.cz vysvětloval, že možnost prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů nemá být o prodloužení splatnosti úvěru za produktivní etapu života dlužníka: „Média občas použijí výraz mezigenerační hypotéka. Tam ale já zatím vůbec nevstupuji. Překračuji hypotéku z hlediska doby splatnosti, ale tam, kde končí ekonomický cyklus klienta. Nemyslím, že by 50letý člověk mohl dostat 40letou hypotéku. Jde mi opravdu o mladé žadatele, protože to je náš největší problém, ti nemají dnes kde bydlet.“

Dražší nemovitosti a dluh, splatitelný za více generací

Ultra dlouhé hypotéky, které budou součástí dědictví. Zatímco na britských ostrovech to má být podle tamních politických představ „kreativní cestou“, jak podpořit vlastnické bydlení, v Česku jde o politickou vizi řešení bydlení vlastnického, nájemního i studentského. Když student začne studovat, rodiče pořídí byt financovaný hypotečním úvěrem s 50letou splatností. Záruku dá stát, který v případě neochoty si byt ponechat získá zásobník bytového fondu, použitelného pro nájemní bydlení.

^REKLAMA

To ve Spojeném království byly politiky 50leté hypotéky představeny jako řešení, kdy děti budou schopní společně s nemovitostí zdědit hypoteční dluhy. Na britských ostrovech se otevřeně hovoří o tom, že takové úvěry umožní půjčky neumořovat, prostě mít více flexibilní hypoteční produkty. Zaznělo, že rodinné domy mohou být předávány po generace společně s hypotékou.

V Česku s podobnou představou nedávno přišla právě Schillerová – oslovila mladé s dotazem, jak se jim bydlí a co by říkali na to, kdyby mohli zdědit byt s částečně splacenou hypotékou.

Kritika na britských ostrovech se ptá, zda je správný čas pro zatěžování lidí dlouhodobým dluhem. Zaznělo také, že v Japonsku v poslední čtvrtině minulého století vedly nízké úrokové sazby ke zvýšení cen nemovitostí a hypoteční úvěry s delší dobou splatností související bubliny podržely. „Prvokupující“ ovšem na vlastní nemovitost stěží nedosáhnou, mezitím jejich úspory destruuje inflace.

„Sen o vlastním bydlení se dnešním mladým rozplývá. Naději na změnu jsou vícegenerační hypotéky,“ vyslovila Klára Dostálová z hnutí ANO. Komentáře na sociálních sítích jsou neúprosné. Zaznívají slova o nízké nabídce a velké poptávce hnané levnými úvěry. Ano, byty se staly útočištěm před inflací a finanční represí. Současně s rozhazováním peněz na dluh inflace destruuje korunového úspory. Blokování staveb přispívá k tomu, že ceny nemovitostí jsou mimo realitu.

Dostálová jako příklad uvádí Japonsko. V realitě ovšem tamní typické hypoteční úvěry dnes mají splatnost kolem 30 let. Rovněž se očekává, že dlužníkovi nebude v době konečného splacení hypotečního úvěru více než 80 let.

Japonské 100leté hypoteční úvěry

Když Japonsko v 90. letech proslulo hypotečními úvěry se 100letou splatností, byla to mimo jiné ochrana před dědickou daní. Když tato daň vzala až 70 % z hodnoty majetku, pak v rámci 100letého úvěrového financování se druhá generace mohla nastěhovat do domu zesnulého rodiče a platit dědickou daň pouze ze zlomku hodnoty domu.

100leté hypotéky byly možná rysem japonského hypotečního trhu na absolutním vrcholu své realitní bubliny před třemi desetiletími. Souvislost hypotečních úvěrů s netradičně dlouhou dobou splatnosti s hypoteční a realitní bublinou se nezdá být čistě náhodná. Neomezené úvěry a inflační spirála cen nemovitostí umožňuje získat bankovní úvěr, koupit nemovitost a spekulovat na vzestup cen. Vzniklé bubliny, které později v Japonsku splaskly, byly z jistého úhlu pohledu projevem těchto souvislostí, stejně jako transmisním kanálem uvolněné peněžní a úvěrové politiky.

„Průměrná hypotéka je dneska okolo 3,3 milionu a je potřeba počítat s tím, že každým rokem roste o 10 %. To je opravdu velký nárůst,“ vyslovil ve vztahu k českému hypotečnímu trhu v roce 2021 Filip Belant z České spořitelny. Dnes se píše rok 2023 a to, jak výše průměrné hypotéky poroste, se stává velkou neznámou. Stejnou neznámou je cenová stabilita a budoucí cenovky rezidenčních nemovitostí. Bude záležet jak na politice centrální banky, tak na politice fiskální.

Pokud v Česku politici prosadí svou vizi vícegeneračních hypoték, prostor pro další růst nominálních cen nemovitostí bude v českých luzích a hájích otevřen. To, že vše týkající se bydlení svižně zdražuje, přece nemusí vadit, když je tu vize řešení v podobě prodloužení splatnosti hypotečního dluhu za horizont života člověka. Proč právě 50letá hypotéka? Proč ne přímo 100letá splatnost, jak tomu bylo v Japonsku? Bude to dobrovolné, nikdo nikomu nic nutit nebude.