Bude se dostupnost vlastního bydlení dále zhoršovat?

Realitní bublina: Realita nebo se dále nafukuje?

Dle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka jsou ceny v České republice nadhodnocené až o 30 %. A toto ho ani moc netrápí, protože české banky stále mají dle ČNB dobrou finanční stabilitu a bankami přijímané riziko na hypotečním trhu je přijatelné. Ceny nemovitostí stabilně rostly i během posledního roku, kdy se průměrná cena prodávané nemovitosti zvýšila asi o 600 tisíc, tedy průměrně o 50 tisíc měsíčně během posledního roku. Zatím to navíc vypadá, že ceny nemovitostí klesat nebudou a spíše dále porostou.
Čím je to dané? Prvním faktorem je dlouhodobý nedostatek volných nemovitostí na českém realitním trhu. Ať už to je stále pomalá a zaostávající nová výstavba nebo rostoucí investiční poptávka po nemovitostech, faktem zůstává, že nabídka volných nemovitostí k prodeji je malá. A nedostačuje přetrvávající silné poptávce po vlastním bydlení.
Tento trend dále podpořilo zrušení daně z nabytí z nemovitých věcí, které mělo povzbudit před rokem pandemický realitní trh, i když jak se později ukázalo, to český realitní trh až tak nepotřeboval. Na druhou stranu ale pandemie pravděpodobně negativně ovlivnila novou výstavbu a v následujících letech bude dále ovlivňovat počet nových nemovitostí, především novostaveb na trhu. Což docela určitě nebude znamenat nějaké zlepšení cenové situace.
Před rokem se také často očekávalo, že pandemická ekonomická krize přiměje určitou skupinu obyvatel prodat své nemovitosti, ať už z důvodu neplacení hypotéky nebo zhoršující se ekonomické situace. Tato nová nabídka mohla pokrýt překryv poptávky nad stávající nabídkou. K tomuto ale zatím nedošlo a v dohledné době to nevypadá, že by prodávajících na trhu přibylo.

Příliš mnoho peněz přeje investičním nemovitostem

Postupně se ale ukazuje další jev. Sám Rusnok uznává, že rostoucí ceny nemovitostí jsou spojené s uvolněnou monetární politikou, ať už s tou českou, tak i zahraniční. A dokud budou úrokové sazby nízké, tak budou dostupné i hypotéky a poptávka po vlastním bydlení klesat nebude. Dalším aspektem tohoto faktu je to, že množství peněz pumpované fiskální a monetární politikou do ekonomiky znamená hrozící inflaci. A ti, kteří mají peníze, momentálně řeší, jak svůj majetek účinně uchránit před blížící se inflací.
Vlastnictví nemovitosti bylo v posledních letech vnímáno jako celkem bezpečný přístav i pro konzervativnější investory. Zaprvé ceny nemovitostí v posledních letech setrvale rostou a návratnost takové investice byla více než uspokojivá. Navíc může investiční nemovitost přinášet i pravidelný příjem v případě pronájmu. Investiční nákupy tak hojně rostou, růst cen nemovitostí v posledních letech přesahoval bez problémů i 3% inflaci. Investoři tak celkem oprávněně očekávají, že i v budoucnu právě investice do nemovitostí porazí výraznější inflaci.

Hůře dostupné hypotéky

K rostoucím cenám bytů se ovšem brzy přidá další důvod, proč bydlení nebude hned tak pro některé skupiny dostupné. České hypotéky totiž nejspíše našly své dno a hypoteční sazby začínají opět růst. Ostatně právě nízká cena peněz je často jmenována jako jeden ze zásadních vlivů na ceny nemovitostí na českém trhu.
Hypotéky tak začínají růst, k růstu cílových úrokových sazeb se dle předpokladů chystá letos i Česká národní banka, což přinese následně ještě další růst cen hypoték a dalších úvěrů. Bude tak dražší vzít si hypotéku, přičemž ale ke korekci cen na nemovitostním trhu nejspíš jen tak nedojde. I kdyby ceny nemovitostí začaly v dohledné době stagnovat, tak zásadní pokles průměrné ceny nemovitostí nečeká snad nikdo. Dražší hypotéky a stále rostoucí ceny nemovitostí tak budou nejspíše dostupnost vlastního bydlení dále zhoršovat.
Koronavirová krize a následná uvolněná monetární politika přinesly nejspíše další rozvírání nůžek na realitním trhu. Investoři sahají stále více po nabídce nemovitostí jako po vítané možnosti inflačního zabezpečení investic. Oproti tomu běžní kupující, kteří chtějí novou nemovitost pro vlastní bydlení, stále hůře shánějí finanční prostředky i samotnou nemovitosti k nákupu. A tato situace se v dohledné době měnit nebude. A pokud ano, tak spíše k horšímu, hypotéky budou pro tyto skupiny obyvatel hůře dostupné, zatímco množství peněz na peněžním trhu požene ceny nemovitostí dál k růstu.