Budou ceny nemovitostí dále růst, nebo začnou brzy klesat?

Český nemovitostní trh byl v posledních měsících opravdu na raketovém vzestupu. Růst o desítky procent v meziročním srovnání je něco, co spousta lidí před rokem nečekala. Na začátku roku 2020 přece začala koronavirová krize, která měla přinést uvolnění a také stagnaci cen nemovitostí. To se ale nestalo a právě segment nemovitostí byl ten, který se choval proticyklicky. Zatímco všude bylo zavřeno, nemovitosti se prodávaly vesele dál.

Růst cen nemovitostí v desítkách procent podpořily následující faktory:

• V ekonomice bylo a stále je nadbytek peněz. Lidé neměli za co utrácet, zároveň s rostoucí inflací se nevyplácely tradiční způsoby uložení peněz.
• Investice do nemovitostí tak byla vítanou alternativou klasických investičních možností.
• Hypoteční sazby byly na svém minimum. Financování nákupu nemovitosti hypotékou bylo snadno dostupné pro ty skupiny klientů, kteří si zachovali stálé zaměstnání i během krize.
• Uvolněná monetární politika ČNB a klesající úrokové sazby dále podpořily růst peněžní zásoby v ekonomice a také inflaci. Tím se kruh uzavřel a rostoucí inflace začala během loňského roku představovat jednu ze zásadních pobídek pro investiční nákup nemovitostí.
• Koronavirové lockdowny také přinesly rostoucí zájem o rekreační nemovitosti. Růst cen a růst poptávky se geograficky změnil a začaly růst ceny nemovitostí i v dříve spíše levnějších oblastech.
• Loňské zrušení daně z nabytí nemovitých věcí zlepšilo dostupnost nemovitostí a zlevnilo je o dříve vybíranou 4% daň.

Teď je ale otázkou: Je tento překotný růst u svého konce a dočkáme se brzy poklesu cen nemovitostí a zlepšení dostupnosti bydlení? Samotná ČNB odhaduje, že ceny nemovitostí jsou na českém trhu nadhodnocené a že prostor pro cenovou korekci na trhu určitě existuje (zdroj). Ostatně předchozí ekonomická krize v roce 2009 také přinesla prasknutí mnoha nemovitostních bublin po celém světě. Může v dohledné době prasknout česká bublina a začnou nemovitosti cenově klesat nebo alespoň stagnovat?

Praskne česká bublina?

To není tak úplně jisté. Protože do české nemovitostní bubliny se zásadním způsobem přepisují dva faktory. A to nízká nabídka nových nemovitostí a vysoká poptávka po nákupu. Bublina nevznikla tím, že by každý dosáhl na hypotéku a mohl si pořídit vlastní nemovitost. Tak, jak to zásadně ovlivnilo vznik bubliny v USA během předchozí ekonomické krize.
Naopak ČNB sama konstatovala, že zdraví českého bankovního i hypotečního sektoru je dobré a že mírné nadhodnocení cen není problém. České banky navíc dost prověřují žadatele o úvěr a v dnešní době rozhodně neplatí, že by na hypotéku dosáhl každý, kdo zažádá. V tomto ohledu tak prasknutí bubliny nesolventních věřitelů příliš nehrozí.

Poroste nezaměstnanost?

Krize ovšem ještě neskončila a právě rostoucí nezaměstnanost může ještě ukázat trumfy. Zatím zůstávala zaměstnanost téměř na předkoronavirové úrovni, a to díky vládním dotacím a podporám pro zavřená pracoviště. To se ale mění, restaurace i obchody rozvolňují a ekonomika se vrací ke svému normálu. Je ovšem otázkou, kolik malého a středního podnikání opakované lockdowny a utlumování aktivity přežilo.
Nezaměstnanost sice stále zůstává pod 4% hranicí, ale ještě může narůst, protože podniky buďto neotevřely a nebo už brzy zase zavřou. V takovém případě by to představovalo tlak na peněženku domácností, řada domácností postihnutá nezaměstnaností by nemusela mít na splátky hypoték. Nebo by byla okolnostmi donucena prodat svou nemovitost. Takový vývoj by ale pravděpodobně stejně neměl zásadní dopad na rostoucí ceny, maximálně by přispěl ke stagnaci.

Budou tedy ceny nemovitostí v dohledné době klesat?

Během předchozí ekonomické krize v letech 2008 a 2009 k poklesu cen došlo. A to celkem výraznému i o několik desítek procent. Poučeni vývojem v minulosti, tak čekáme, že k poklesu dojde i nyní. Nejde ale spíše jen o přání, co je otcem myšlenky? Aby nemovitosti byly zase dostupnější? Přece jenom stejně tak jsme čekali pokles nebo alespoň stagnaci cen před rokem při začátku koronavirové pandemie. Ceny nájmů od té doby dle předpokladů poklesly, ale prodeje stále razantně zdražují.
A zdražovat se nejspíše bude i dále. Možná ten růst trošku zpomalí, možná na chvilku zastaví, ale z dlouhodobého hlediska nečekejme pokles. Což je dáno především tím, že poptávka stále převyšuje nabídku nemovitostí. To může trošku zlepšit přijetí nového stavebního zákona, ale rozhodně nečekejme, že změna bude skoková a výrazná. Spíše se dá čekat, že i po menší korekci začnou ceny realit opět růst.
Navíc poptávka po nemovitostech neutuchá. Na jednu nabídku prodeje zavolá často během pár hodin desítka zájemců, deset si jich přijde nemovitost okamžitě prohlédnout a ještě ten týden se podepisuje kupní smlouva. Realitní trh má zrovna našlápnuto k rekordním prodejům a to vše jen podněcuje další růst cen. A ke změnám nejspíše v dohledné době nedojde.

^REKLAMA