Budoucnost hypoték? Větší regulace a moc ČNB

Vcelku potichu a pod pláštíkem nutnosti regulovat hypoteční úvěry a ušetřit český bankovní systém před zkázou případné hypoteční krize přináší připravované změny zákona o ČNB razantní a revoluční změny. Úřad české ústřední banky by už neměl mít možnost usměrňovat jen fungování peněžního trhu, ale třebas i přímo úvěrovat, nakupovat cenné papíry nebo zakládat právnické osoby…
V bilanci českého finančního sektoru představují hypoteční úvěry významnou položkou. Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů zákona o ČNB konstatuje, že jde cca o 85 % aktiv českého finančního trhu. Bulvární titulek by věc prezentoval tak, že hypoteční úvěrování se v Česku tak trochu utrhlo ze řetězu a reálně hrozí hypoteční krize. Stačí ekonomické ochlazení, nezaměstnanost, nesplácení hypoték nebo třeba růst úrokových sazeb.
Čím více bylo poskytnuto hypotečních úvěrů, tím více peněz na realitní trhy zamířilo a tím více mohly ceny povyskočit. Důvodová zpráva ke změně zákona o ČNB připouští, že spirála mezi cenami bydlení a objemy poskytnutých úvěrů na jejich financování znamená nadhodnocení cen bydlení. ČNB tak má dostat nový mandát, a to nejen ve vztahu v oblasti regulace úvěrových standardů.
Zadlužení domácností je ze ¾ tvořeno úvěry na bydlení. Výše úvěru na bydlení v době uvolněné měnové politiky České národní banky rostly.

Zdroj: Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů zákona o ČNB

Hypotéky jako neefektivní používání úspor

Zpráva hodnotící dopady změn zákona o ČNB také konstatuje, že domácnosti v ČR vynakládají většinu svých úspor na nákup bydlení. Hovoří vlastně i o tom, že nákup vlastního bydlení za přepálené ceny je „neefektivní používání úspor, které pak mohou chybět jinde“. Nebývale otevřeně se pak v oficiálním dokumentu dostupném na stránkách Poslanecké sněmovny hovoří o „redistribuci příjmů a majetků mezi domácnostmi na jedné straně a realitním či finančním sektorem na straně druhé, mezi mladšími kupujícími a staršími prodávajícími“. Připouští se, že vše s tím spojené „by mohlo mít dlouhodobě negativní společensko-ekonomické dopady“.
Vývoj na trhu nemovitostí v dobách nebývale uvolněných měnových politik (rozuměj nebývale levných a dostupných úvěrů) dnes nedá spát úředníkům ani politikům. Nikoliv, že by je trápilo neefektivní používání úspor domácnosti, respektive riziko, že vypařením vlastního kapitálu hrozí zchudnutí domácností, jde o pohled systémový.
Kauzalitu toho, co způsobuje růst cen nemovitostí lze vysvětlovat různě. Pokud pro zjednodušení pomineme nepružnost nabídky a zaměříme se na finanční stránku věci, pak významným faktorem jsou uvolněné podmínky poskytování úvěrů na bydlení, respektive i nízké úrokové sazby (tedy uvolněná měnová politika).
Setrvale uvolněná měnová politika kromě jiného zvyšuje optimismus v budoucí příjmy a krytí splátek dluhů. Váže se i k nadměrnému růstu cen nemovitostí.

Růst cen nemovitostí a systémová rizika

Tvůrci důvodové zprávy ke změně zákona o ČNB konstatují, že „růst cen rezidenčních nemovitostí v ČR … byl v období 2016-2018 v rámci EU nejvyšší“. Evropský výbor pro systémová rizika (ESRB) od roku 2016 pravidelně vyhodnocuje rizika spojená s trhy rezidenčních nemovitostí. Jsou vyslovována varování, že rizika spojená s trhy rezidenčních nemovitostí existují v nejedné zemi příslušející k Evropské unii.
Zdrojem nárůstu systémového rizika má být očekávání týkající se dalšího růstu cen nemovitostí v kombinaci s nadměrným optimismem domácností týkající se budoucího vývoje příjmů při současně uvolněných podmínkách pro poskytování úvěrů na bydlení. Rostoucí ceny nemovitostí zvyšují poptávku domácností, které se rychleji rozhodují pro koupi vlastního bydlení a více žádají úvěry na financování této koupě.
Ukazuje se, že v prostředí nízkých úrokových sazeb a uvolněné měnové politiky je nutné centrálně ovlivňovat rozsah a podmínky čerpání úvěrů. Právě toto označuje novotvar „makroobezřetnost“, který nově vstoupil do slovníků hypotečního financování.
Existuje začarovaný kruh, ve kterém přijaté uvolnění úvěrové politiky znamená nalití dalších peněz do systému a třebas i související přifouknutí cen aktiv. Nastupují dluhově financované spekulace, další a další investice. Ti kdo chtějí kladný výnos, musí hledat a riskovat. Systémové riziko se zvyšuje a hrozí, že by se pomyslný domeček z karet mohl sesypat.

Více úvěrů, více rizika

Čeští poslanci tak mají novelizovaným zákonem dát ČNB „dostatečné nástroje pro potlačení systémových rizik, která mohou vznikat v důsledku vzniku spirály mezi růstem cen nemovitostí a úvěrů spojených s nemovitostmi“.

Do důvodové zprávy k zákonu o ČNB se dostala tato pasáž: „V posledních letech se díky rychlému růstu příjmů, nízkým úrokovým sazbám a uvolňování úvěrových standardů staly tyto úvěry dostupnější i pro skupinu spotřebitelů s nižší úrovní a stabilitou příjmů, u nichž existuje vyšší pravděpodobnost problémů se splácením v období nárůstu úrokových sazeb či zhoršeného vývoje ekonomiky spojeného se stagnací příjmů nebo zvýšením nezaměstnanosti.“
V podobném duchu související rizika popisuje i tato pasáž: „Zároveň se zvyšuje atraktivnost nákupu rezidenčních nemovitostí jako investice, což dále zvyšuje potenciál pro vznik spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Ta vede k nadhodnocování cen nemovitostí a zvyšování zadluženosti domácností, které se tak stávají více zranitelné vůči příjmovým a úrokovým šokům.“
Podle tvůrců zprávy za to vlastně mohou konkurující si banky: „Zejména v prostředí nízkých úrokových sazeb, které po globální hospodářské krizi začalo ve vyspělých zemích, a obzvláště v Evropě, převládat, se zároveň objevují tlaky na pokles ziskovosti poskytovatelů úvěrů, na jehož základě může z jejich strany docházet k rozvolňování úvěrových podmínek ve snaze poskytnout větší objemy úvěrů anebo udržet si tržní podíl.“

^REKLAMA

Více dluhů, více obezřetnosti

Již jsme shrnuli, že s tím, jak stlačené úrokové sazby lákají investory jako vosy na med a nákupy nemovitostí financované levným dluhovým financováním ohrožují systém, nastoupila makroobezřetnostní politika. Na rizika lze tedy také reagovat zvyšováním požadavků regulátora bankovního systému na kapitálové rezervy pro úvěrové instituce, ale to v nových podmínkách nehodí.
Kdysi se říkalo, že úvěrování utržené z řetězu může (a mělo by) zbrzdit zvyšování úrokových sazeb. V dobách politiky nízkých úrokových sazeb to už platit nemá – nelze spoléhat na zvyšování požadavků na kapitálové rezervy úvěrových institucí a podřezávat prostor pro další úvěrování. Stabilitu mají přinést a udržet právě makroobezřetnostní nástroje.
Hypotéky na příděl, tedy podle centrálně stanovených limitů pro posuzování bonity, mají být prevencí před hypoteční krizí. Dnes již sice úřad České národní banky vydal doporučení, ale tato jsou nezávazná. Ti, kdo je dodržují, jsou vůči těm neukázněným a doporučení nerespektujícím v nevýhodě – prodají méně úvěrů a mají menší zisky a provize.
Proto má povinnost dodržovat regule vydané ústřední bankou vyplývat ze zákona. Změna zákona ovšem mění i další – mandát i operace vytvářející prostor k široké monetizaci. Zpráva vše vysvětluje například tak, že ČNB je „makroobezřetnostní orgán“, a ten potřebuje „cílené nástroje, které budou udržovat potenciální rizika na bezpečné úrovni ještě před jejich materializací“. Nejde ale jen o nastavování úvěrových standardů pro parametry hypotečních úvěrů typu DTI (Debt to Income) nebo DSTI (Debt Service to Income), jak je všeobecně mediálně prezentováno.
V důvodové zprávě se upozorňuje, že ČNB je „orgán zodpovědný za finanční stabilitu“ a že nemusí mít „možnosti reagovat adekvátně a rozhodně na případné narůstání rizik v sektoru úvěrových institucí spojených s financováním nákupu nemovitostí a na příliš rychlé narůstání zadluženosti domácností vyvolávané nákupy nadhodnocených nemovitostí“.

Změna mandátu ČNB a další nástroje

Evropský výbor pro systémová rizika (ESRB) vydává doporučení a poslanci mají i kvůli tomu šířeji změnit mandát ústřední banky. Regule toho, jak v Česku funguje ústřední banka, se mají pozměnit. Má jít o reakci „na změny v makroekonomickém a finančním prostředí a v provádění měnové politiky a makroobezřetnostní politiky v celosvětovém měřítku, …., k nimž došlo v reakci na globální finanční krizi“.
Poslanci mají dát ČNB „dostatečné nástroje pro potlačení systémových rizik, která mohou vznikat v důsledku vzniku spirály mezi růstem cen nemovitostí a úvěrů spojených s nemovitostmi“. Zatímco dodnes Česká národní banka v obecné rovině „určuje“ měnovou politiku nově dostane mandát tuto politiku „určovat a provádět“. Kromě toho se možná v Česku dočkáme i toho, že úřad centrální banky bude přímo provádět úvěrové operace.
Že by se v situaci, kdy se něco může pokazit, skutečně něco mohlo pokazit? Třebaže by vzrostly úrokové sazby nebo klesly ceny nemovitostí? Že by si s tím jak hypotéky zlevnily, poskytovatelé ve vzájemné konkurenci tak úplně nelámaly hlavu s bonitou a realizovatelností zástavy v podmínkách zpomalení ekonomiky? Že by se toho v Česku rozpůjčovalo tolik, že to zodpovědným osobám nedalo spát? Že by mohl vyjít průšvih najevo, až úrokové sazby vzrostou nebo se ekonomice nebude dařit a poroste nezaměstnanost?
Žádné strachy, nastoupí-li „prostředí hluboké recese či finanční krize“, ČNB prostě zapne rotačky na peníze a bude moci zachraňovat. A když už bude mít úřad centrální banky pravomoc zakládat právnické osoby (projde-li nový zákon o České národní bance), inovace mohou být opravdu inovativní. Je libo státní suverenní fond? A co třeba vlastní hypoteční agenturu? Při inovativním a neotřelém pohledu na věc lze označit jako součást nekonvenční měnové politiky cokoliv…