Byty OKD: Pachuť privatizace a světlé zítřky konceptu přátelského bydlení

Podle nedávných zpráv portfolio někdejších bytů černouhelné těžební společnosti OKD zamířilo do portfolia realitní a developerské společnosti Heimstaden Bostad AB. Společnost se specializuje na získávání, vývoj a správu rezidenčních nemovitostí. Na svém webu pak uvádí „Naše strategie expanze v současné době pokrývá Švédsko, Dánsko, Norsko, Německo a Nizozemí.“. Jakkoliv učebnice píší, že strategie je dlouhodobým rámcem, výjimka potvrzuje pravidlo. To, že dceřiná společnost švédského města Heim zamířila i do Česka a změnila strategii, ještě na svém webu neupravila.

Tisková zpráva nového vlastníka

V lednové tiskové zprávě švédské společnosti Heimstaden Bostad AB se konstatuje, že společnost oznamuje akvizici českého rezidenčního portfolia prostřednictvím akvizice české společnosti Residomo.
Pro doplnění uveďme, jak tuto společnost vymezuje česká Wikipedia: „RESIDOMO, s.r.o. (do února 2017 RPG Byty) je největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. Vlastní a spravuje na 43 tisíc bytů na Ostravsku a na území Moravskoslezského kraje. Vznikla při rozdělení zanikající společnosti OKD s rozhodným dnem 1. ledna 2006.“
Zpět k tiskové zprávě. Získané realitní portfolio tvoří 4,5 tis. nemovitostí s 42,5 tis. byty a 1,6 tis. obchodními jednotkami. Celkem je o 2,6 milionu metrů čtverečních pronajímatelné plochy. Jde o „moravskoslezskou“ oblast, která je „nejvíce hustě obydlenou oblastí v České republice za hlavní městem Prahou.
Z pohledu působení společnosti Heimstaden Bostad AB má jít o rozšíření působnosti na vybraných trzích trhy ve střední a východní Evropě. Je to základ pro budoucí rozšíření. Sjednaná kupní cena ve výši 1,3 miliard EUR má být financována prostřednictvím kombinace dluhu a vlastního kapitálu.
Pákový efekt má být udržován na úrovni, která podporuje rating. Transakce podléhá schválení Úřadem pro hospodářskou soutěž a měla být dokončena v prvním čtvrtletí roku 2020.
Akvizice zahrnuje kompletní balíček, včetně majetku a správy majetku téměř 500 zaměstnanců. Cílem je nadále rozvíjet a inovovat portfolio a jeho správu v souladu se svým konceptem přátelského bydlení. Trh s bydlením v Česku je podle tiskové zprávy silný a stabilní.

Privatizační minulost bytů OKD

Privatizovaná společnost OKD měla ve svém majetku rozsáhlý bytový fond, který je nyní v portfoliu firmy RESIDOMO, s.r.o. Vyšetřovací komise k OKD zřízena Poslaneckou sněmovnou se v roce 2019 zabývala i otázkou podrobnosti privatizace tohoto bytového fondu.
Znalecký posudek určující tehdejší tržní ocenění bytů pro rozhodování vlády prý srovnával ceny bytových jednotek s Třincem, tedy městem, ve kterém společnost OKD žádné nemovitosti nevlastnila. Odhad tržní ceny ve výši 40 tisíc Kč měl být podseknutý. Komise si dala práci a zjišťovala, za kolik se v ostravsko-karvinském revíru tehdy privatizovaly byty. Třebas na území města Ostravy se byty jako jednotky i jako součásti bytových domů podle Zprávy prodávaly i násobně dráže.
Na počátku stálo 46 tisíc bytů státního podniku OKD. Podle závěrečné zprávy parlamentní Vyšetřovací komise k OKD pak mohlo být chybou samotné vložení podnikových bytů státního podniku OKD do majetku akciové společnosti OKD.
Tak jako tak byl dotčený bytový fond společně s celou firmou zprivatizován. Společnost OKD pak v souladu s privatizační smlouvou v malém rozsahu uskutečnila prodej dílčích nemovitostí. Po privatizaci v roce 2004 tak například prodávala byty ve finských domcích za průměrnou cenu 149 tis. Kč. Pak nastoupila restrukturalizace a bytový fond skončil ve správě jiné společnosti s jinou právní osobností a jiným IČO.
Podle v době privatizace platného zákona o osobním vlastnictví bytů ovšem prý mělo platit, že “byty, které jsou užívány na základě práva osobního užívání bytu, mohou nabýt jen jejich uživatelé”. Komise pak ve své zprávě vyslovila domněnku, že „skutečným vlastníkem všech předmětných bytů je po celou dobu a i nadále stát, byť zápisy v katastru nemovitostí tomu neodpovídají“. Podle názoru vyšetřovací komise tedy měl o tom, zda byty stále patří státu, rozhodnout nezávislý orgán, tj. soud.
Obrázek 1: Zákon č. 52/1966 Sb. Zákon o osobním vlastnictví k bytům, upravující například „Subjekt vlastnictví“, „Práva a povinnosti vlastníka“, anebo převod a přechod vlastnictví.
Zdroj: Zákonyprolidi.cz

Lživý a nesmyslný posudek z doby privatizace

Zpráva původního posudku z doby privatizace hodnotí konstatováním „Údaj o ceně bytů, který je uveden ve znaleckém posudku, je tedy nesmyslný a lživý nejen na první pohled, ale také při bližším zkoumání“. Posudek stál na vodě a státu vlastně byla způsobena obrovská škoda.
Zpráva Vyšetřovací komise se pak odvolává i na dva pozdější znalecké posudky, které měly pro Ministerstvo financí v roce 2010 stanovit tržní cenu bytů ke dni privatizace. Posudky na základě výnosové metody dospěly k ceně za jeden byt ve výši 80 tisíc Kč. Tržní cena bytového fondu oproštěná od závazků pak měla přesahovat 18 mld. Kč.
Roli podle zprávy nemělo hrát to, že předmětem ocenění nebyly byty, ale akcie společnosti OKD. Vždyť „nemovitosti přeci nemění hodnotu v závislosti na tom, kdo je vlastní“. Ocenění firmy prý mělo „řádně a správně odrazit hodnotu tohoto rozsáhlého neprodukčního majetku“. Exkluzivnímu nabyvateli mohla být chybou v ocenění poskytnuta hospodářská výhoda.
V původním návrhu privatizační smlouvy, o kterém tehdejší vláda hlasovala, ustanovení o bytovém fondu ani nebyla. Na absenci řešení otázky bytového fondu pak na jednání vlády poukázal ministr kultury Pavel Dostál.

Zpráva Vyšetřovací komise vše popisuje následovně: „Ustanovení týkající se bytového fondu se do privatizační smlouvy dostala až na základě ukládacího dopisu ministra Sobotky, který uložil FNM, aby mimo jiné po uplynutí pěti let kupující přednostně prodával části bytového fondu nájemníkům za ceny stanovené znaleckým posudkem (bohužel explicitně neobsahoval povinnost vyčlenit bytové jednotky, a tím vytvořit možnost nabídnout je k prodeji).“

^REKLAMA

Parlamentní komise fandící nájemníkům

V PF 2020 Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ zaznělo: „V uplynulém roce 2019 jsme s naším sdružením nájemníků BYTYOKD.CZ zaznamenali obrovský a důležitý úspěch, když nezávislá Parlamentní vyšetřovací komise k privatizaci OKD oficiálně potvrdila ve své obsáhlé závěrečné zprávě vše, co s našim sdružením tvrdíme více než 10 let!“

Vyšetřovací komise třebas ve zprávě vyslovila svou domněnku, že „požadavek přednostního prodeje po uplynutí pětileté lhůty znamená, že po uplynutí pěti let měl být zahájen prodej bytů, přičemž byty měly být přednostně nabízeny nájemníkům“.
V privatizační smlouvě to ale zcela jasně zakotveno nebylo. Zpráva vyšetřovací komise pak rozebírá, jak v době přípravy znění smlouvy mohla ve směru rozvolnění podmínky prodeje bytů zapůsobit jakási advokátní kancelář anebo právní zástupce.
Smluvní ustanovení v privatizační smlouvě tak prý ponechává na vůli vlastníka, zda vyčlení bytové jednotky, nebo bude s bytovými domy nakládat jiným způsobem. Ustanovení pak podle názoru vyšetřovací komise nedává ani ekonomický smysl, „proč by to vlastník činil, když by musel byty nájemníkům prodávat za nízkou cenu?“
Vyšetřovací komise tedy došla k závěru, že bytový fond nově vlastní společnost RESIDOMO, s. r. o. Společnost už není vázána žádnými závazky z privatizační smlouvy. Plnění závazků z privatizační smlouvy týkající se zvýhodněného předkupního práva vůči nájemníkům bohužel není jakkoliv zajištěno: „Společnost Residomo, s. r. o., již není součástí holdingu BXR a je pravděpodobně vlastněná jiným konečným vlastníkem.“
Píše se rok 2020 a vypadá to, že s příchodem švédské společnosti Heimstaden Bostad AB už je vlastnictví jiným konečným vlastníkem jisté. Nájemníky čekají světlé zítřky konceptu přátelského bydlení. Zůstává nezodpovězenou otázkou, po kom se Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ mohlo dovolávat údajné povinnosti povinnost dodržovat závazky z privatizační smlouvy v podobě předkupního práva pro nájemníky za netržní ceny. Švédská společnosti Heimstaden Bostad AB asi učinila investici v dobré víře…