Český statistický úřad: Ceny bytů dále klesají

Vojtík

9 dubna, 2010

Tak tedy:Idea,že mohu získat za třicet let zcela zdarma nemovitost tak,že si jí pořídím na hypotéku a nájemníci mi pokryjí splátky,má řadu chyb.Proč to tedy neděláme my všichni chytří,a předpokládaní hlupáci-nájemníci,kteří nejsou schopni tuto fintu prohlédnout,nám dobrovolně tyto částky neplatí?Proč nemáme každý jednu nebo dvě(nebo deset nebo sto) takových nemovitostí,které můžeme takto zdarma získat?
No pokud pominu to,že proto,že nájemné výši hypotéční splátky,dle vás dočasně,nepokryje,proč podobný druh obchodu nekvete a nekvetl v kapitalistických zemích předtím?No proto,že kdybych zašel kdykoliv kdekoliv do banky s myšlenkou:“Nemám ani floka,vy mi pučte pár miliónů,já za to nakoupím nemovotosti,ty budu pronajímat a z nájemného vám to všechno posplácím,tak mne vykopnou.Jsou a byli snad všichni tito bankéři v těch bankách v západním světě takoví hlupáci,když odmítali takový byznys po staletí,zatímco my jsme géniové,kteří přišli na nové paradigma zbohatnutí?
Osobně se domnívám,že tomu tak není.Váš argument z předchozích diskusí je,že existuje cena peněz,která se musí majiteli vracet(souhlasím)a v podstatě to,že považujete cenu hyposplátky za cenu peněz.(Nesouhlasím)Hyposplátka se skládá z úroku a úmoru a cena peněz je pouze cena úroku.Kdybyste argumentoval tím,že nájemné má být vyšší než cena úroku z první hyposplátky při 100% hypotéce,byl bych s vámi souhlasil.
Tedy,situace z roku 2008:
3+1 Jižní město,Štichova ulice,cena 3 milióny,úrok 5,5%,splatnost 25 let.Hyposplátka stojí 18 423Kč.Z toho ovšem je cca. 13 750 úrok a 4 673 úmor.(Přibližbný výpočet)Klasické nájemné inzerované na sreality.cz bylo 10-12 tisíc.Vzhledem k tomu,že ani nejdražší nabízené nájemné(za které se to stejně ani omylem nakonec nepronajme) ani nepokrývalo úrok,o zisku nemluvě,Vojtík očekával propad cen nemovitostí.
Situace z roku 2010:
3+1 Jižní město,Štichova ulice,cena 2,5 milióny,úrok 5,5%,splatnost 25 let.Hyposplátka stojí 15 352Kč.Z toho ovšem je cca. 11 458 úrok a 3 894 úmor.Klasické nájemné inzerované na sreality.cz je nyní tak 10-11 tisíc.Vzhledem k tomu,že asi spodní hranice nájemného je realizovatelnou realitou,stále není naplněn předpoklad a dá se očekávat další pokles cen nemovitostí.
Při nájemném 10 tisíc,které se tam asi bude normálně realizovat,a hypoúroku 5,5% by cena tohoto bytu musela klesnout na 2,18 miliónu,aby pronájem tohoto bytu pořízeného na hyposlátku nebyl ztrátový.(Zapomínám pro jistotu na zisk.:-) Konvergence tohoto kritéria je pochopitelně možná třemi směry:Snižováním ceny bytu,zvyšováním nájemného a snižováním úroku.Není důvod věřit v růst nájemného a bylo by bláhovostí očekávat výrazně nižší úroky v budoucích letech.
Stručné resumé:Mylně považujete cenu hyposlátky za cenu peněz.Tak tomu ovšem není a z toho pramení vaše další omyly.Cena peněz je výlučně dána cenou úroku.Neporovnávejte výši nájemného s výší hyposplátky,nýbrž pouze s výší úroku.
Porovnávat výši hyposplátky s výší nájemného je nesmysl už z toho důvodu,že výše hyposplátky se,narozdíl od výše úroku,výrazně mění v závislosti na délce splácení.Pokud si ten samý byt v ceně 3 miliónů kopuí někdo na 30ti leté hypo,měl by jeho nájemník platit víc než 17 tisíc,kdežto u majitele spácejícího 10 letou hypotéku více než 32,5 tisíce?

Odpovědět

Vojtík

12 dubna, 2010

To je sice správný argument,domnívám se ale,že jej šaptně implementujete.Představte si sebe,že bydlíte v nájemním bytě,kde platíte 10 tisíc měsíčně a přemýšlíte,zda jej koupíte na 100% hypotéku,kde budete platit 11 458 Kč úrok.(+úmor)
Proč byste to právě dnes dělal?Aktuálně byste ztrácel 1 458Kč měsíčně (15%).To nejrozumnější,co dnes v takové situaci udělat,je setrvat v nájmu,oněch 1 458Kč každý měsíc ušetřit a za pár let si vzít hypotéku třeba na 90% (nebo na kolik to v takovém případě vyjte)-zkrátka aby pak vyšla výše nájemného a úroku shodná.
Proto kladu takový důraz již od prvního příspěvku na výši úroku u PRVNÍ hyposplátky.

Odpovědět

Kruton

9 dubna, 2010

…Váš názor, ale chcete-li jej podpořit argumenty, neměl byste se dopouštět takových chyb, jako ve svém předchozím tvrzení.
Tím, že odvozujete výši nájemného od potřeby hypotetického majitele uhradit z pronájmu splátku hypotéky (plus ještě další náklady!), se dopouštíte typické argumentace kruhem: de facto tady říkáte \“nájemné musí být vyšší než splátka hypotéky, protože z nájemného musí být možné zaplatit hypotéku\“.
P.T. spoludiskutující Vojtík se pokouší Vám doložit, že z nájemného, které lze reálně získat na trhu, nelze pokrýt ani samu splátku hypotečního úvěru. Na to Vy mu odpovíte (parafrázuji) \“ale já potřebuji pokrýt mnohem víc, než jen splátku hypotéky, jsou tu přece náklady na údržbu etc.\“ Tohle považujete za logický argument???
Mýlíte se i ve svém tvrzení o bankách coby brzdě takového obchodu. Bance ručíte bytem, nikoli svým investičním záměrem. Podstatné je v daném případě to, že na trhu nemáte šanci získat tak vysoké nájemné, aby pokrylo náklady dle Vašich propočtů. Proto a jen proto takový obchod nekvete – a jen stěží kdy pokvete.
Příklady v této debatě již uvedeny byly, přesto posloužím ještě jedním – snad na něm vynikne absurdita Vašeho názoru. Mějme byt v pořizovací ceně 3 mil. Kč. Dle kalkulačky na tomto webu měsíční splátka 100% hypotéky na 30 let při aktuálním průměrném úroku 5,37% činí 16789,79 Kč měsíčně, tedy 201477,48 Kč ročně. Máte pravdu, byt jistě nebude obsazen nepřetržitě celých 30 let – bývá proto obvyklé kalkulovat nikoli s 12, ale 11 měsíčními nájmy ročně. Náklady na údržbu, práci a čas majitele, daně etc. mohou spolknout (pro zjednodušení) ekvivalent jednoho měsíčního nájmu ročně. Oněch 201477,48 Kč tedy musíme rozložit do 10 splátek – a rázem jsme u nájemného 20 tis. měsíčně! Za 3 mil. je (v nabídkových cenách) dnes v Praze k mání buď rekonstruovaný 3+1 v paneláku, nebo 2+kk v novostavbě. Zkuste jedno nebo druhé pronajmout za 20 tis. měsíčně. Nemožné!
Správně tvrdíte, že tuto situaci může vyřešit buď pokles cen bytů, nebo růst nájmů – v obou případech se ale ve výsledku dostáváte do nereálných, absurdních cenových relací.
Ano, v této zemi po velmi krátkou dobu skutečně panovala situace, kdy nájemné a splátky hypoúvěru (byť ne na 100% LTV) představovaly de facto stejný měsíční výdaj. To byla ale historická anomálie, která je definitivně pryč a troufám si tvrdit, že se už nikdy nevrátí. Tím se – jen mimochodem – dostává do hry i onen \“dlouhodobý pohled\“, jímž argumentujete v jedním ze svých příspěvků zde. Jak vidno z řečeného, dlouhodobá perspektiva nesprávnost Vašeho názoru nejen nestírá, ale naopak podtrhuje.

Odpovědět

v

12 dubna, 2010

V podstatě téměř neexistují projekty nájemního bydlení. Vím akorát o jednom projektu na Praze 2, což jsou luxusní byty včetně služeb, cílová skupina jsou zahraniční zaměstnanci.
Proč neexistují projekty nájemního bydlení je docela jednoduché, investorům se prostě vyplatí byty prodat, nikoliv je pronajímat za mizerný výnos nájemného. (vzhledem k tomu co je možné získat prodejem). Tato situace se nemění ani teď. t.j. pořád platí jednoduchá formule, buď se zvýší nájemné (což je dost málo pravděpodobné vzhledem k současnému přebytku bytů nabízených k pronájmu, a třeba i kvůli blížící se deregulaci cen), nebo klesnou ceny bytů.
Další aspekt, že nájemné musí pokrýt náklady nemovistosti platí pouze pro skutečně dlouhodobý trend, odhaduji tak 30 let. Pokud bude bytů dost, což v některých lokalitách ČR platí, tak prostě to není komu pronajmout a náklady na údržbu s tím nemají vůbec co dělat. V extremním dlouhodobém případě tyto nemovitosti zchátrají a de fakto vypadnou z nabídky.

Odpovědět

Kruton

12 dubna, 2010

Netvrdím, jak mi mylně vkládáte do úst „nájemné musí být vyšší než splátka hypotéky“… Tvrdím, že nájemné musí být vyšší než splátka hypotéky
Promiňte, ale pokud Vám tahle vazba nepřipadá nelogická, nemám na další diskusi sílu. Proto už jen tři komentáře a končím:
Ad můj příklad: Váš odhad dosažitelného nájemného je laskavě vysoký, ve skutečnosti 12 tis. měsíčně za podobný byt představuje podle mých zkušeností zhruba strop.
Ad investice do bydlení: trh nájemního bydlení se nemůže v masové míře opírat o individuální ivestory vlastnící jeden-dva byty. Jádrem nabídky mohou být za racionálních podmínek spíše investoři velcí či institucionální, schopní zakoupit nebo postavit nájemní dům nebo jejich komplex, přičemž pochopitelně využijí jiné finanční zdroje, než hypotéku na 100% LTV.
Ad rovnováha na trhu: ano, Váš argument by sice bez ohledu na mé předchozí tvrzení logiku měl, v případě Vámi předvídaného stavu, kdy nájemné převyšuje splátku hypotéky by ovšem podle téže logiky musela nastat situace opačná: lidé by začali většinově preferovat bydlení vlastnické a nájemní byty by byly postupně opouštěny. Takto vyvolaný nárůst cen bytů nebo pokles nájemného by vedl k obnovení rovnováhy na trhu. Z toho ovšem plyne, že dlouhodobě by mělo být nájemné a splátka hypotéky vyrovnané
To už je skutečně vše, co na dané téma mohu říci.

Odpovědět

Vojtík

9 dubna, 2010

-Banky to nedělají hlavně proto,že ví,že stav,kdy je nájemné vyšší než splátka hypotéky je krátkodobá úchylka trhu a že tudíž nikdo nebude schopen z nájemného hyposplátky splácet.:-)
-Já jsem se kdysi snažil spočítat náklady na údržbu bytu v dlouhodobém pohledu a vyšlo mi 1,5% z ceny bytu ročně(cenová úroveň 2008)Byl jsem při tom velmi velkorysý,virtuálně jsem měnil okna i kuchyňskou linku po 20 letech atp….Vy počítáte zhruba dvojnásobek….
Nicméně na tom nesejde.Netvrdím,že nájem a úrok mají být stejné,nýbrž že jejich srovnávání je kritérium,které dává smysl.Pokud je to nájemné nižší než úrok-což dnes stále je-no tak se nemá smysl o koupi nemovitosti vůbec bavit.Proto se neustále bavím,když každou chvíli někde vidím,že cena nemovitostí je už na dně a že už to bude jen růst,nebo dokonce kecy o renesanci stavby nájemních bytů!!!,když ve skutečnosti současné nájemné nepokrývá ani úrok!,o údržbě a zisku nemluvě.
Pohříchu možná hlavní chyba přístupu „nájemné má být vyšší než splátka hypotéky“ je to,že odvozuje cenu nemovitosti od nabídky,nikoliv poptávky.Výše nájemného je jedním z ukazatelů poptávky.Kdybych byl jediným pekařem na opuštěném ostrově a nabízel chleba za 100 škeblí,zatímco domorodci by mi byli schopni dát škeblí 5,tržní cena chleba je 5 škeblí.Je jasno,že v takovém případě by domorodcům nezbylo než umřít hlady-mají 5 škeblí,100 nejsou s to zaplatit a basta.
Fakt,že mne upečení toho chleba stálo 99 škeblí,je v takovém případě irelevatní.
Tak trochu podobě je tedy úvaha „nájemné má být vyšší než splátka hypotéky“,odvozující cenu nájmu z ceny nemovitosti zcela mylná.Ve skutečnsoti dává smysl pouze přístup opačný,tj. z výše nájmů usuzovat na cenu nemovitosti.(Ať správně přes úrok nebo špatně přes výši hyposplátky).Pokud setrváte ve svém omylu,doporučuji tedy pro příště spíš formulaci „Hyposlátka má být nižší než nájemné.“ 🙂

Odpovědět