Chcete bydlet ve vlastním? Rozhodování nepodceňujte

Modelový příklad: Mladý nesezdaný pár (Karel a Gertruda) se rozhodl pro vysněné společné bydlení. Vyhlídl si byt 3+1 v Praze 5 na Kavalírce v ceně 2,8 milionu korun. V současnosti má pár našetřeno 490 000 Kč (Karel 340 000 Kč a Gertuda 150 000 Kč), které může ihned využít.

Pár nemá žádné další půjčky ani úvěry. Karel má již 2 roky práci se smlouvou je na dobu neurčitou. Jeho hrubá mzda je nadprůměrná 27 000 Kč hrubého. Gertruda má přibližně průměrnou mzdu: 23 000 Kč hrubého a také smlouvu na dobu neurčitou. Karel počítá s tím, že za cca 3 roky získá značné finanční prostředky.

Byt prodává rodina, která se v poslední době rozrostla, a tak se rozhodla přestěhovat do většího. Byt si také koupili na hypotéku (u České spořitelny). Hypotéka činila 90 % ceny bytu tedy 2 520 000 Kč a zbytek byl zaplacen hotovostí. Za 2 a půl roku splácení snížili dlužnou částku na 2 401 797 Kč.  Doba fixace byla sjednána na 3 roky. Zbývá tedy ještě přibližně půlroku do konce fixace.

Gertruda s Karlem se chtějí stěhovat hned. Prodávající hned narovinu řekl, že pokud by chtěli koupit byt ihned a využít vlastní hypotéky, tak poplatky za předčasné splacení bude chtít po Karlovi zaplatit. Do toho všeho Gertuda nutí Karla do svatby, prý to pomůže jejich žádání o hypotéku. Co by měl Karel dělat?

Karel by na to měl jít systematicky a měl by si zodpovědět následující otázky:

• Pronajmout, nebo koupit? Nebyl by pro mladý pár lepší pronájem?
• Je hypotéka v současnosti obecně výhodná, nebo nevýhodná?
• Vzít si, nebo si nevzít Gertudu kvůli hypotéce?
• Kolik jsou schopni měsíčně splácet?
• Dostanou vůbec hypotéku? Jsou dostatečně „bonitní“?
• Jaké jsou možnosti řešení situace, pokud bude pár byt kupovat ihned, a jaké jsou možnosti, pokud počká do konce doby fixace? Co je výhodnější?
• Jaká je nabídka bankovních institucí?

Karel se tedy pustil do analýzy. Nejdříve se rozhodl zamyslet nad tím, jestli je pro něj lepší byt koupit, nebo pronajmout. V současnosti má Karel čistou mzdu 20 670 Kč a Gertruda 17 906 Kč. Jejich čistý příjem tedy činí 38 576 Kč. Z toho nezbytné výdaje tvoří přibližně 9 200 Kč. V současnosti Karel s jeho partnerkou přispívají na bydlení rodině Gertrudy dohromady 4 000 Kč. Zbytek peněz spoří na své bydlení nebo utrácejí za zábavu a cestování.

Karel si spočítal, že v novém bytě by do energií, internetu apod. měsíčně dávali přibližně 6 600 Kč. Karel s Gertrudou za cestování, kterého se nechtějí vzdát, utratí 60 000 Kč ročně, tedy 5 000 Kč měsíčně. Pokud by se odstěhovali do vlastního bytu, zbývalo by páru i po zachování koníčků 38 576 Kč – 9 200 Kč – 6 600 Kč – 5 000 Kč  = 17 776 Kč. Karel však ví, že nemůže počítat s celou částkou kvůli různým neočekávaným výdajům, a tak si stanovil splátkový strop na 13 000 Kč měsíčně.

Pronájem stejně velkého bytu ve stejně lokalitě přijde měsíčně přibližně právě na 13 000 Kč. Karel měl radost, že i kdyby náhodou nezískal hypotéku, budou si moci dovolit pěkný pronájem. Měl by tedy Karel jít do nájmu? Je nyní vhodná chvíle na hypoteční úvěr? Nyní je velmi příhodné využít hypotečního úvěru, jelikož přestože úrokové sazby mírně stouply, jsou stále na velmi nízké úrovni. Karel se tedy rozhodl pro hypotéku (později se ještě více utvrdil, když zjistil, že může dokonce platit méně než za pronájem).

Má se ale Karel kvůli hypotéce ženit? Přeci jenom svatba jsou další výdaje… Ve skutečnosti žádná reálná výhoda z manželství neplyne. Rozdíl spočívá především v tom, že jako manželé musí žádat o hypotéku oba, zatímco jako nesezdaný pár tomu tak být nemusí. Ovšem i to jde v případě zúženého společného jmění manželů. Karel se rozhodl žádat o hypotéku společně s Gertudou.

Graf 1: Schéma možností při koupi bytu

Jelikož již Karel nechce ani den bydlet se svou tchýní a dlouhodobý pronájem zavrhl, zbyly mu čtyři možnosti. První je, že by do doby fixace bydleli v pronájmu, a poté využili vlastní hypotéku. Druhou možností je, že na 6 měsíců převezme hypotéku prodávajícího páru, a poté v době fixace provede refinancování. Další možností je  jít ihned do vlastní hypotéky s tím, že zaplatí sankce.

Sankce za předčasné splacení u České pojišťovny tvoří 10 % mimořádně splácené částky, proto ihned tuto možnost vyloučil (činila by 240 180 Kč). Prominutí sankcí za předčasné splacení není možné ani v případě, že by kupující uzavřel hypotéku u stejné banky jako prodávající, a tak tato možnost pro Karla také odpadla.

Karlovi tedy zbývají již jen dvě možnosti. Nejdříve si srovnal všechny nabídky hypotečních úvěrů. Rozhodl se tedy pro hypotéku u banky s nejnižšími poplatky a úrokovými sazbami. V obou jeho možnostech se k této hypotéce dostane až za půl roku. Pokud v obou situacích využije stejné nejvýhodnější hypotéky a bude v obou situacích splacena stejná částka, jedná se tedy již jen o porovnání toho, jestli je výhodnější 6 měsíců platit pronájem nebo 6 měsíců platit vyšší úroky. Toto srovnání a popis situace s nejvýhodnější hypotékou zobrazuje Tabulka č. 1. Z tabulky jasně vyplývá, že je lepší převzít hypotéku.

Tabulka 1: Srovnání aktuálních možností