Chystá se zpřísnění hypoték: Dosáhnete na hypotéku?

Parlament ČR aktuálně projednává novelu zákona o ČNB. Jedná se převážně o technickou novelu, ale když už se projednává… chce Česká národní banka využít příležitosti. Ve spolupráci s ministerstvem financí si proto nechala připsat pár ne zcela nevýznamných pravomocí na hypotečním trhu.
Česká národní banka je v oblasti hypoték již aktivní. „Doporučuje“ bankám neposkytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) a v rozmezí 80 – 90 % LTV mají poskytnout jen 15 % nových úvěrů. Většina bank na doporučení slyší. Zdaleka ne ale všechny. A tak chce centrální banka mít možnost rozdávat pokuty.
Ovšem ani „pouhé“ omezování úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti České národní bance nestačí. Chce kontrolovat i další poměrové ukazatele. A zatímco LTV říká, kolik musí mít domácnost minimálně naspořeno (rozuměj: získat z jiných zdrojů než z hypotéky; tato interpretace se ČNB nelíbí, ale banky a stavební spořitelny ji podporují), další přímo limitují výši úvěru.

Zpřísnění hypoték: LTV a kolik si půjčíte

Česká národní banka požaduje po zájemcích o úvěr, aby do nemovitosti investovali ze svých úspor přinejmenším 10 %, optimálně alespoň 20 % ceny nemovitosti. ČNB ovšem už ale neřeší, že díky tomuto opatření lidé vyčerpají své úspory a na případnou rekonstrukci, vybavení a další poplatky a daně již nemusí mít. Navíc podmínka může ohrozit ty domácnosti, které si naprosto rozumně chtějí ponechat rezervu pro případ ztráty zaměstnání či nenadálých výdajů.
Naštěstí banky navzdory přání a smyslu opatření ČNB umožňují klientům půjčit si více. Např. prostřednictvím stavebního spoření, které i díky snahám ČNB zažívá renezanci. Proč naštěstí?
Většina domácností by se svého vysněného bydlení nevzdala. Téměř za žádnou cenu. Jsou rodiny, které kvůli vysněnému domku nevědí, co je to dovolená, jiné se kvůli hypotéce rozpadají, neboť začnou být unavení z neustálého splácení. Tyto by teoreticky mělo opatření ČNB uchránit. Opak však může být pravdou. Neumožní-li jim dohled čerpat hypotéku v dostatečné (byť pro ně dusící) výši, najdou si jiné zdroje. Dražší. A ty je do potíží dostanou snáze než hypotéka. Dokud je to „jen“ stavební spoření, je to ještě dobré.
V návrhu novely zákona o ČNB je v pravomoci České národní banky stanovit maximální přípustný poměr hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Bylo by to oněch povolených 90 %? Pravděpodobně nikoli. Ve Zprávě o finanční stabilitě 2015/2016 ČNB hovoří jako o bezpečném poměru 80 %. Na každý 1 mil. Kč ceny (zástavní hodnoty) kupované nemovitosti by si tak zájemce mohl půjčit jen 800 tis. Kč. Ze svého by ale nevydal jen 200 tis. Kč. V ceně nemovitosti není započítána daň z nabytí, která činí 4 % z kupní ceny.
Na každý 1 mil. Kč ceny nemovitosti by tak zájemce musel mít 240 tis. Kč vlastních zdrojů. Plus nějaké „drobné“ na převod v katastru nemovitostí a zanesení zástavního práva.

Spočítejte si sami:
Na jakou hypotéku dosáhnete?

Zpřísnění hypoték: LTI a kolik si půjčíte

Nastavení LTV je ale jen jedním ze tří parametrů, které chce Česká národní banka ovlivňovat. Druhým je LTI (v novele zákona označované jako DTI) – Loan to Income (Debt to Income). Představuje poměr úvěru (dluhu) k čistému příjmu domácnosti či žadatele o úvěr.
Česká národní banka si dle Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 představuje optimální hodnotu LTI na úrovni 5. Každý by si tak mohl půjčit maximálně 5násobek svého ročního čistého příjmu. Zavedení tohoto poměru jako povinného scoringového ukazatele by nejen vymazalo z trhu všechny hypotéky schvalované podle obratu, které jsou využívány především podnikateli. Ale ani zaměstnanci by na tom nebyli lépe.
Zaměstnanec bez dětí s hrubou mzdou 29 320 Kč (průměrná mzda v ČR za 4. čtvrtletí 2016 dle Českého statistického úřadu) by dosahoval čisté mzdy 22 269 Kč. A s ní by dosáhl na hypotéku 1 336 140 Kč.
Tedy, dosáhl na hypotéku… záleží, zda nemá další dluhy či schválené úvěrové rámce. Pokud vlastní např. kreditní kartu s limitem 20 tis. Kč a kontokorent 10 tis. Kč, může si půjčit (podle připravovaných pravidel) o 30 tis. Kč méně, tedy 1 306 140 Kč.
Kde vzít v takovém případě další potřebné peníze? Jedině u toho, kdo se nedívá do úvěrových registrů a nepředává data České národní bance… Krásná ukázka, jak regulace může přivést klienty do spárů lichvářů.

Spočítejte si sami:
Na jakou hypotéku dosáhnete?

^REKLAMA

Zpřísnění hypoték: DSTI a kolik si půjčíte

Posledním ukazatelem, který chce ČNB regulovat, je DSTI – Debt Service to Income, tedy obsluha dluhu k příjmu. Obsluhou dluhu se rozumí celkové splátky úvěrů včetně poplatků a úroků. Na ně by dle Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 měli domácnosti (dlužníci) vydat maximálně 40 % svého příjmu.
„Průměrný“ zaměstnanec by si tak mohl půjčit úvěry s celkovými splátkami a poplatky do výše 8 907,60 Kč.

Spočítejte si sami:
Na jakou hypotéku dosáhnete?

Refinancování v kleštích

Zpřísnění hypoték se vztahuje na nové hypotéky. Jenže mezi novými hypotékami je i refinancování dříve poskytnutých úvěrů. Pokud současný dlužník v případě schválení novely zákona nesplní kterýkoli z ukazatelů, nebude mu moci jiná banka nabídnout jiný úvěr. Bude tak muset zůstat u stávající banky – a to za podmínek, které mu nabídne. Ať jsou jakékoli. A to jeho stávající banka bude vědět. Jaké podmínky tak může svému klientovi nabídnout?
Zákon počítá i s výjimkami. Ale jen v rozsahu 3 %, navíc odůvodněných České národní bance. Cokoli jiného může dle připravované novely ČNB pokutovat až 10 mil. Kč.
V Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR je k zákonu pozměňovací návrh, který obrušuje alespoň ty nejostřejší hrany novely. Kupříkladu na refinancování by se zákon vztahovat neměl. V jaké podobě ale novela zákona o ČNB projde, je zatím velká neznámá.