ČNB zpřísnila hypotéky. Zruinuje české domácnosti?

Česká národní banka (ČNB) postupně zpřísňuje pro banky poskytování hypoték na pořízení či výstavbu nemovitostí. V červnu 2016 vydala nové „doporučení“, kterým ve dvou krocích zpřísnila tehdy doporučovaná kritéria. Od dnešního dne již banky nemají poskytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) a v kategorii od 80 % do 90 % LTV smějí poskytnout jen 15 % nových úvěrů. Vedle toho na investiční byty může banka půjčit jen 60 % LTV.
Důvodem opatření je především obava z nekontrolovatelného růstu cen nemovitostí – realitní bubliny. Navíc domácnosti čerpající úvěr „na krev“ se mohou snadno dostat do finančních potíží při očekávaném budoucím růstu úrokových sazeb. ČNB je (a především finanční sektor) chce tímto opatřením chránit. Některé domácnosti ale může naopak „potopit“.

ČNB zpřísnila hypotéky: Zdraží hypotéky nad 80 %?

Zpřísnění poskytování hypoték českými bankami bude mít pravděpodobně několik efektů. V prvé řadě dojde ke zdražení hypoték s LTV mezi 80 a 90 % vůči hypotékám nižším. Tím, že banky budou moci těchto hypoték poskytnout jen 15 %, část klientů musí odradit od jejich čerpání – a vyšší úroková sazba je nabízející se legitimní tržní nástroj k odrazení poptávky.

ČNB zpřísnila hypotéky: Ohrozí finanční stabilitu domácností?

Některé domácnosti ovšem opatření ČNB může dokonce přivést do svízelné finanční situace. Náklady na pořízení nemovitosti zdaleka nekončí zaplacením kupní ceny. Kupující následně musí uhradit další 4 % jako daň z nabytí. Ta ale cenu nemovitosti nezvýší a v zástavní hodnotě se neprojeví.
U řady nemovitostí je nezbytná rekonstrukce, či alespoň částečné opravy, aby byl byt či rodinný dům obyvatelný. Nemluvě o potřebě alespoň základního vybavení. A ani rekonstrukce ani vybavení nejsou zadarmo. Rekonstrukce sice může zvýšit hodnotu nemovitosti (i tu zástavní), ale bohužel už pozdě – v době, kdy je odhad již zpracován a úvěr vyčerpán.
Rozumná domácnost si navíc chce ponechat dostatečné finanční rezervy pro případ výpadku příjmů (nemoc, ztráta zaměstnání…) či nečekaných výdajů (oprava automobilu, léčebné výdaje…).
Při kalkulaci rodinného rozpočtu tak může domácnost přijít do situace, kdy si byt či rodinný dům může bezpečně dovolit, ale pouze v případě, kdy bude čerpat dostatečně vysokou (např. 100%) hypotéku. A takováto domácnost bude v pasti. Buď si nekoupí vysněné bydlení, nebo si ho koupí, např. na 90% hypotéku. Pak ale nemusí mít dost peněz na zaplacení daně, rekonstrukci a finanční rezervu. A jakýkoli negativní výkyv rodinných financí může znamenat katastrofu.

ČNB zpřísnila hypotéky: Co lidé se 100% hypotékou?

Lidé čerpající novou hypotéku ale mají konec konců na výběr a mohou se vzdát svého (téměř naplněného) snu v zájmu bezpečí rodinných financí. Jiná situace ale nastává u lidí, kteří čerpali 100% hypotéku dříve.
Za 3 či 5 let splácení hypotéky na 30 let dlužník neuhradí zdaleka potřebných 10 % jistiny, aby se dostal na 90% hypotéku – a měl šanci, že mu některá z konkurenčních bank nabídne refinancování. Ano, mohla vzrůst cena nemovitosti. Ale vzrostla opravdu?
Banky pro ocenění nemovitostí často využívají cenové mapy. To znamená, že pravděpodobně i banka klienta se 100% hypotékou před koncem období fixace úrokové sazby bude schopná odhadnout, jestli se její dlužník dostal pod 90% limit „doporučený“ Českou národní bankou. A pokud ne, nemusí se žinýrovat a může mu nabídnout mnohem vyšší úrokovou sazbu. Vždyť klient beztak nemá kam utéci.

ČNB zpřísnila hypotéky: Investiční byt jen na 60 %

Doporučení ČNB se dotýká i hypoték na investiční byty – tedy na byty, které nejsou určené k vlastnímu bydlení, ale k investici. Na ty banka smí půjčit jen 60 % zástavní hodnoty. Jenže jak banka pozná, že se jedná o investiční byt?
V prvé řadě by jí klient měl po pravdě sdělit účel pořízení nemovitosti. Pokud jí sdělí nepravdivé informace, může se dopustit trestného činu úvěrového podvodu. To ale spousta lidí buď neví, nebo neřeší.
Některé banky proto začaly využívat druhé kritérium: Máte u nás již jednu hypotéku? Druhou dostanete jen na 60 % LTV. A pokud ČNB bude na dodržování 60% LTV u investičních bytů hodně trvat, může se pravidlo 2. hypotéky přenést na celý trh. Banky v úvěrovém registru vidí, že klient již jednu hypotéku má. A pokud nebude žádat o refinancování, ale o nový úvěr, tak je důvodné podezření, že se jedná o investiční koupi, na světě.
Často se ale stává, že lidé čerpají druhou hypotéku na druhý byt, ve kterém chtějí bydlet. První byt, který koupili před lety, ale ještě ani nesplatili, je pro ně malý. A prodávat ho nechtějí, protože jim nájemné hypoteční úvěr pohodlně zaplatí a ještě jim něco zbyde. S novým opatřením ČNB se tito lidé také dostávají do svízelné situace.

^REKLAMA

Každé řešení se prodraží

Řešením může být kombinace hypotéky s jiným úvěrem. To se sice České národní bance také nelíbí, ale komerční banka to nemá šanci zjistit. Nerozliší např., zda je čerpaný úvěr ze stavebního spoření určen na rekonstrukci (to by mělo být v pořádku), nebo místo vlastních zdrojů k doplnění hypotéky (to by mělo být špatně). V každém případě takováto kombinace může být dražší i než 100% hypotéka, navíc zvyšuje splátku úvěru – a tudíž zatěžuje cash-flow domácnosti.
Vydá-li se domácnost z úspor a finanční rezervy, zvyšuje tím své riziko. V případě jakékoli nepříznivé situace nemá kam sáhnout a musí řešit vážné finanční problémy… dalším úvěrem? I kdyby k tomu nedošlo a splácení probíhalo jako na drátkách, i tak je to dražší. Riziko není zadarmo. O tom by banky mohly vyprávět.

Zvyšování hodnoty zástavy?

Banky již po prvním omezení hypoték ze strany ČNB, kdy nesměly poskytovat více než 100% hypotéky, nalezly řešení: Uvolnily pravidla odhadců pro stanovení zástavní hodnoty nemovitostí. „Ve třetím a čtvrtém čtvrtletí 2015 rostly hodnoty zajištění pomaleji než výše úvěrů, ale rychleji než ceny nemovitostí. V kategoriích LTV 80–90 % a 90–100 %, u kterých existuje motivace zástavní hodnoty ovlivňovat, rostla průměrná zástavní hodnota meziročně zhruba o 10 %, průměrná výše úvěrů se pak zvyšovala o 13 %. Výsledky tedy lze chápat jako indikaci, že k účelovému stanovování zástavních hodnot může v některých případech docházet,“ potvrdila ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2015 – 2016.
Motivace k účelovému zvyšování zástavní hodnoty nemovitosti tedy bude dále narůstat. Banky nechtějí přicházet o byznys.