Co dělat, když nájemník neplatí nájem?

Uznání dluhu se bude hodit v soudním sporu

Jakmile pronajímatel zjistí, že se nájemce dostal do prodlení se splátkou nájemného a souvisejících plateb za služby, měl by ho neprodleně kontaktovat a žádat o vysvětlení, ideálně písemnou upomínkou. Pozici pronajímatele v případném soudním sporu může utvrdit uznání. Vypadá-li to tedy, že nájemce nezaplatí v nejbližší době, je možné domluvit se na kompromisu: umožnit nájemci splátky a výměnou vyžádat uznání dluhu. Nájemce musí uznat dluh v písemné formě a uvést v něm přesnou částku a právní důvod vzniku dluhu.
Rozhodně se vyplatí nechat podpis nájemce na uznání dluhu úředně ověřit. Mimo výhodnější pozice u soudu dochází s uznáním dluhu také k prodloužení promlčecí lhůty. Namísto původní tříleté bude mít pronajímatel na soudní žalobu deset let od podpisu dohody o splátkách a uznání dluhu.

Úroky z prodlení ano, smluvní pokutu ne

Právo na úroky z prodlení má pronajímatel i v případě, kdy si je výslovně nesjednal v nájemní smlouvě. Nájemce je povinen při prodlení s úhradou nájemného a poplatků za služby zaplatit tzv. zákonný úrok z prodlení vyplývající z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, ve kterém došlo k prodlení se splátkou nájemného, navýšené o osm procentních bodů.
Pokud se nájemce dostane do prodlení s úhradou nájemného 25. června 2019, použije se repo sazba platná k 1. lednu 2019, tedy ve výši 1,75 % ročně. Nájemce bude povinen uhradit úrok z prodlení ve výši 9,75 % ročně.
Pokud se nájemce dostane do prodlení s úhradou nájemného 30. prosince 2019, použije se repo sazba platná k 1. červenci 2019, tedy ve výši 2 % ročně. Nájemce bude povinen uhradit úrok z prodlení ve výši 10 % ročně.
Od účinnosti nového občanského zákoníku není možné sjednat jako sankci za neplnění povinností nájemce smluvní pokutu. Pokud by nájemní smlouva ustanovení o smluvní pokutě obsahovala, nepřihlíželo by se k němu.
V letošním roce se Nejvyšší soud (v rozsudku 26 Cdo 2059/2018) vyjádřil k tomu, zda je možné v nájemní smlouvě sjednat úroky z prodlení v jiné výši, než jsou úroky zákonné podle nařízení vlády. V projednávaném případě si smluvní strany sjednaly úrok z prodlení ve výši 0,25 % denně. Nejvyšší soud konstatoval, že při prodlení s placením nájemného se sice uplatní obecná úprava prodlení, ale s přihlédnutím k úpravě nájmu bytu, od níž se v neprospěch nájemce nelze odchýlit. Protože „smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného, ale ani smluvní rok z prodlení“. Tím by byl dle Nejvyššího soudu pouze obcházen výslovný zákaz smluvní pokuty.

Možnost využít k uspokojení dlužného nájemného kauci

Podle občanského zákoníku mají být vypořádány pohledávky pronajímatele k datu ukončení nájemní smlouvy. V tomtéž okamžiku je také oprávněn na úhradu nedoplatků použít složenou kauci.
V nájemní smlouvě si ale strany mohou sjednat, že kauci lze využít na úhradu nedoplatků i v průběhu nájemního vztahu. Nájemci lze také uložit, aby takto využitou kauci doplnil do její původní výše. Nicméně v případě, že je nájemce v prodlení s úhradou nájemného proto, že finanční prostředky zkrátka nemá, lze těžko očekávat, že doplní kauci.

Okamžitá nebo tříměsíční výpověď

Zákon rozlišuje, v jakém případě nájemce porušuje svou povinnost „hrubě“ a kdy „zvlášť závažným způsobem“. Při porušování povinností nájemce v této intenzitě lze přistoupit k výpovědi z nájmu bytu. Rozdíl je v povinnosti pronajímatele vyzvat nájemce k nápravě a délce výpovědní doby.
Nezaplatí-li nájemce nájemné a poplatky za služby po dobu tří měsíců, považuje se to za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. V takové případě pronajímatel vyzve nájemce písemně k úhradě a stanoví k tomu přiměřenou dobu. Pokud k úhradě přesto nedojde, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Okamžikem doručení písemné výpovědi pak nájem bytu končí a nejpozději do jednoho měsíce musí nájemce byt odevzdat. Ve výpovědi je nutné výslovně uvést, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti.
Hrubé porušení pak bude zřejmě méně závažné. Lze za ně tedy považovat neplacení nájemného a plateb za služby za dva měsíce. Pak by bylo možné dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, která začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Před přistoupením k výpovědi není nutné nájemce znovu výslovně vyzývat k úhradě a stanovovat mu lhůtu k nápravě.
Každá výpověď musí mít písemnou formu a pronajímatel musí nájemce výslovně poučit o možnosti vznést námitky nebo navrhnout přezkoumání soudem. Pokud by výpověď toto poučení neobsahovala, byla by neplatná.

^REKLAMA