Nepodceňujte stanovy SVJ. Co do nich napsat?

Zákonné náležitosti stanov SVJ

Vlastníci bytů zakládají společenství vlastníků jednotek schválením stanov. Jako právnická osoba potom SVJ vzniká zápisem do veřejného rejstříku. O založení společenství musí být pořízen notářský zápis. Souhlasit se stanovami při založení SVJ musí většina všech vlastníků jednotek.
Novela z roku 2020 zakotvila do občanského zákoníku možnost, aby společenství vlastníků založil i jediný vlastník všech jednotek. V takovém případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu.
Pokud následně dochází ke změně stanov, tatáž novela postavila najisto, že ke změně již notářský zápis třeba není.
Povinnými náležitostmi stanov jsou podle občanského zákoníku alespoň:

• název SVJ, který obsahuje zároveň i sousloví „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo
• sídlo SVJ v domě, pro který vzniklo (a pokud to není možné, tak na jiném vhodném místě)
• členská práva a povinnosti vlastníků jednotek
• orgány SVJ (zda v SVJ působí tzv. předseda anebo je statutárním orgánem výbor), jejich působnost, počet členů volených orgánů a jejich funkční období
• způsob svolávání, jednání a usnášení orgánů SVJ
• určení prvních členů statutárního orgánu
• pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí

Předejděte sporům o rozúčtování

Podle Jana Eisenreicha, vedoucího právníka serveru svjpravnik.cz, musíme při otázce, co by mělo a nemělo být napsáno ve stanovách SVJ, spoléhat spíše na praxi a na to, co se v ní osvědčilo.
„Doporučujeme například co nejlépe vymezit pravidla pro rozúčtování služeb a případný postup při vymáhání nedoplatků (kdy a kdo posílá výzvu k zaplacení, kdy se posílá předžalobní výzva apod.),“ vysvětluje Eisenreich.
Je vhodné zakotvit přímo do stanov pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ a způsob, jakým budou vlastníci jednotek přispívat na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku. Část nákladů tak lze rozúčtovat podle podílů na společných částech domu, některé náklady budou naopak rozúčtovány podle počtu osob žijících v jednotce. Zakotvení přesných pravidel může předejít zbytečným sporům.

Z kočárkárny soukromý sklad? Nastolte pravidla užívání společných částí domu

Další důležitou náležitostí je také nastavení pravidel pro užívání společných částí domu. Může se totiž stát, že v některých domech užívá společné části výlučně pouze někdo (například stávající či bývalý člen výboru). „V těchto případech by se mělo stanovit, pokud to není již stanoveno v prohlášení vlastníka, jaké části jsou společné a jaký poplatek by za výhradní užívání měl takovýto uživatel zaplatit,“ doporučuje Jan Eisenreich.
Ve společných prostorách by se neměl hromadit nepořádek. Je tak možné zavést pokuty za nevhodné chování, například za hromadění nábytku nebo odpadků v těchto společných prostorách. „V praxi jsem se setkal také s tím, že někteří předsedové chtějí omezit převoditelnost jednotek, případně omezit možnost podnájmu jednotky. To ale ze zákona není možné,“ dodává právník s tím, že obdobně není možné například ani zakázat chování psů v domě. „V poslední době se také ukázalo, že ve stanovách je vhodné mít v co nejširší podobě upravené rozhodování per rollam – tedy korespondenční cestou,“ uzavírá Eisenreich.