Co nás čeká… s novým Občanským zákoníkem

Změn s novým Občanským zákoníkem přišlo mnoho. Některé významnější, jiné s menším dopadem a některá ustanovení jen zakomponovala judikáty přímo do zákona. V oblasti nemovitostí se ale úderem dvanácté změnilo mnoho.

Vlastníte-li dům a pozemek, na kterém stojí, již nejste vlastníkem dvou nemovitostí, ale pouze jedné – pozemku. Stavba stojící na pozemku již není samostatná. Nemusí ale být vždy „spojena“ jen s pozemkem. Občanský zákoník zavedl nový pojem – „právo stavby“.

Právo stavby je samostatná entita evidovaná v Katastru nemovitostí. Můžete ho koupit, prodat, pronajmout… a postavit na něm. V takovém případě stavba zhodnotí vaše právo stavby a můžete ho prodat za vyšší cenu. Právo stavby je ale časově omezené. Horní limit čítá 99 let, ovšem smluvně může být zkráceno. Po uplynutí lhůty právo stavby zanikne a nemovitost splyne s pozemkem, který zhodnotí. Za to majitel pozemku vlastníkovi práva stavby zaplatí smluvenou částku.

Katastr nemovitostí bude nově zapisovat nejen právo stavby, ale také právo nájmu a právo pachtu. Pacht je staronovou novinkou, s níž se vracíme ke kořenům Rakousko-Uherska. Pacht se od nájmu liší tím, že pachtýř se zavazuje starat se o přenechanou věc tak, aby přinášela výnos, z něhož platí majiteli pachtovné.

Vrací se také vejminek. Takto mohou např. rodiče přenechat dětem nemovitost s vymíněním si dalších povinností. Těmi může být např. to, že se postarají o jejich bydlení, stravu, zdravotní péči…

^REKLAMA

Mnohé se mění i v nájemních vztazích. Nájemník má nově právo i bez souhlasu majitele uzavřít podnájemní smlouvu nebo si vzít do bytu zvíře, které také nově Občanský zákoník nedefinuje jako věc.

Nájemní smlouvu také nebude moci zneplatnit státní úřad. Tak tomu bylo např. v případě pronájmu bytu, který nebyl zkolaudovaný. V takovém případě mohl nájemní smlouvu prohlásit za „absolutně neplatnou“, tedy neplatnou od samého počátku, a nájemník tak ztratil veškerou ochranu nájemníka.

Obecně nebude možné, aby státní úřad zasahoval do smluvních vztahů. Stavební úřad kupříkladu bude moci udělovat sankce za nezkolaudování bytu, ale nájemník by musel zažalovat neplatnost smlouvy z důvodu právních vad. Soud by zřejmě rozhodl v jeho prospěch a prohlásil smlouvu za neplatnou – ale nikoli od počátku, nýbrž od okamžiku, kdy na neplatnost pronajímatele upozornil.

O novém Občanském zákoníku jsme psali:

• Pozor! Nový občanský zákoník může nahrát i lichvářům
• Nový občanský zákoník se dotkne i hypoték
• Víte, kdo je pachtýř a co je pachtovní smlouva?
• Jana Skálová: U daně z nemovitostí může zmizet předmět daně
• Daň z nabytí bude. Ale platit ji bude prodávající
• Povinné ručení zdraží o 10 – 15 %
• Bankovní smlouvy podle nového občanského zákoníku: srozumitelně a nic pod čarou
• Žalovat klienta za neuzavření smlouvy? Raději ne
• Životní pojištění půjde zrušit i zpětně
• Zvýší se zodpovědnost finančních poradců?
• Poslanci schválili nový občanský zákoník. Mění i vlastnictví, dědictví a nájemné

Nový Občanský zákoník přinesl ale především jednu důležitou věc: větší volnost ve smluvních vztazích. Pokud výslovně nezakazuje nějaké ustanovení, mohou se smluvní strany od zákona odchýlit.

Od dnešního dne většinu sporů budou soudy rozsuzovat podle nového Občanského zákoníku. Jak k němu přistoupí ukáže ale až čas.