Co obnáší shromáždění vlastníků jednotek

Paní Slepičková se na tuto „schůzi“ obvykle těší, je to příležitost potkat staré známé a také tak trochu zanadávat na to, jak to či ono v domě nefunguje. A letos si na ni vymysleli novinku – chtěli po ní doložit plnou moc od nepřítomného manžela! Schvalovaly se nové stanovy a ti blbci ve výboru si zase vymysleli jakýsi nový papír.

Institut společného zástupce

Paní Slepičková ani netuší, že si novou povinnost nevymyslel výbor SVJ jako statutární orgán, ale zákonodárci. Jde o to, že § 1185 odst. 2 Nového občanského zákoníku (NOZ) žádá zmocnění společného zástupce. Nový občanský zákoník tak stanovil novou povinnost spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, zmocnit společného zástupce pro výkon jejich práv vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ).

A tak vlastně kvůli tomu se v nově schvalovaných stanovách v domě paní Slepičkové objevilo související ustanovení: „Spoluvlastníci i manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči SVJ a správci domu. Osobu společného zástupce oznámí SVJ prokazatelným způsobem.“

Zákonodárci tak pro statutární orgán SVJ vymysleli nový úkol – hlídat, který z manželů (nebo obecně spoluvlastníků) a zda vůbec je zmocněn; a předejít tak sporům o platnosti nebo neplatnosti rozhodování na shromáždění.

Obrázek 1: Institut „společného zástupce“ a zmocnění spoluvlastníka jednotky k výkonu jejich práv vůči „osobě odpovědné za správu domu, SVJ“.

^REKLAMA

Zdroj: sbdliaz.cz

Shromáždění vlastníků jednotek

I když shromáždění vlastníků jednotek představuje pro naši paní Slepičkovou společenskou událost, z pohledu každého vlastníka jednotky v daném domě se jedná o zásadně důležitý, „nejvyšší“ orgán. Rozhoduje o všech zásadních záležitostech společenství, třebas o statutárním orgánu (např. volba členů výboru), o tom, kdo bude dům spravovat (volba správce), podle jakého rozpočtu se bude hospodařit a konečně také stanovy upravující vzájemné fungování a soužití v domě.

Shromáždění je tvořeno všemi vlastníky jednotek, každý má právo se ho účastnit. Pozvánka vlastníkům bývá v praxi komunikována různým způsobem – může být vyvěšena na domovní nástěnce, zaslána poštou anebo vyvěšena na webových stránkách. Rozhodující slovo zde mají stanovy, občanský zákoník formu pozvánek neurčuje. Není tedy od věci formu předání pozvánky ve stanovách upravit.

Obrázek 2: Stanovy upravují výlučné pravomoci shromáždění, upravují pravidla svolání, jednání i usnášení – podle NOZ jsou tato pravidla povinnou součástí stanov společenství vlastníků.

^REKLAMA

Zdroj: Veřejný rejstřík a Sbírka listin, příklad náhodně vybraných stanov ze Sbírky listin

Je tedy zřejmé, že nový občanský zákoník upravuje pravidla týkající se postupu na shromáždění (co říká dikce zákona), další podrobnosti mohou určit stanovy společenství vlastníků. Zákon říká, že shromáždění je nutné svolat vhodným způsobem. Obvykle je to písemná pozvánka shrnující program, místo, datum a čas konání.

Pokud není lhůta určena stanovami, musí být shromáždění svoláno minimálně třicet dnů před jeho konáním. Součástí pozvánky jsou podklady týkající se dílčích bodů programu zasedání; svolavatel také může umožnit každému z vlastníků jednotek se s těmito podklady seznámit. Může to být v podobě informace o tom kde a jakým způsobem („v kanceláři SVJ, každé pondělí od 15 do 18 hodin“).

Obrázek 3: Shromáždění se svolává pozvánkou, musí být zřejmé místo, čas i program jednání, a místo i čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit. 

^REKLAMA

Zdroj: sbd-tr.cz

Prezence a usnášeníschopnost

Když už má shromáždění začít, je nutné ověřit, že je schůze usnášeníschopná. Toto je také nutné doložit, proto po příchodu oprávněný zástupce podpisem na prezenční listině doloží svou přítomnost. Hlasování musí probíhat podle velikosti spoluvlastnických podílů. Pokud je v katastru nemovitostí uveden podíl na společných částech 773/25297=0,03055, je to v procentech 3,05 %. Součet všech podílů v domě je pak roven jedné. Hlasování obvykle probíhá zvednutím ruky, a praktickou (i když kritizovanou) praxí je, že se sečtou hlasy členů, kteří jsou proti a kteří se hlasování zdržují, přičemž se má za to, že se ostatní vyslovili pro přijetí rozhodnutí.

Jsou-li všechny podíly stejné, hlasy se počítají prostým sečtením. Poněkud komplikované je počítat hlasy v případě, když je více jednotek s různými podíly a jednotek jsou desítky. Z pohledu praktického zde pomohou barevné hlasovací lístky, kdy barva hlasovacího lístku pomáhá hlasy rychleji sečíst. Když se například ví, že držitel oranžového hlasovacího lístku má 100 hlasů a pět lístků s touto barvou se zdrželo, mezivýsledek je rychle k dispozici. Další typy spoluvlastnického podílu mají jinou barvu hlasovacího lístku.

Obrázek 4: Příklad prezenční listiny. Spoluvlastnický podíl je důležitý, protože určuje počet hlasů, které oprávněný zástupce má k dispozici.

Zdroj: google.cz, vyhledávání „shromáždění vlastníků prezenční“

Usnášeníschopnost je nutné průběžně sledovat a kontrolovat, zda je přítomný dostatečný počet členů disponující dostatečným počtem hlasů. Kdo to zažil v praxi, ví, že členové později přicházejí, dříve odcházejí – a to může usnášeníschopnost ovlivnit.

Nedostatečná usnášeníschopnost, případně chyby v jejím prokázání, jsou typickým důvodem pro to, aby bylo shromážděním přijaté rozhodnutí zrušeno. Shromáždění je způsobilé usnášení, jsou-li zastoupeni vlastníci jednotek mající většinu hlasů. Podle občanského zákoníku postačuje k přijetí rozhodnutí nadpoloviční většiny přítomných vlastníků jednotek. Přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlasu většiny hlasů přítomných nebo plnou mocí zastoupených vlastníků, popřípadě souhlasu počtu hlasů vyžadovaných stanovami. Záležitosti, které by měly podléhat schválení tzv. kvalifikované většiny vlastníků, je nutné výslovně upravit ve stanovách.

Zápis ze zasedání a související dokumentace

Statutární orgán je povinen zajistit do 30 dnů vytvoření zápisu ze zasedání. Opět je nutné splnit určité náležitosti, např. kdo a jak ho svolal, kdy proběhlo, kdo ho zahájil a kdo mu předsedal. Součástí jsou přijatá usnesení. K zápisu se úzce váže i prezenční listina a pozvánka na zasedání, prokazují usnášeníschopnost a splnění stanovených povinností.

Porušení pravidel pro svolání, jednání a usnášení shromáždění vlastníků jednotek může vést k tomu, že soud prohlásí shromážděním přijatá rozhodnutí za neplatná. Není to jen o tom včas vyvěsit pozvánku, ale správně připravit prezenční listinu, zkontrolovat zmocnění přítomných, pohlídat usnášeníschopnost, správně počítat hlasy, ale také vše zdokumentovat a předejít problémům. Naštěstí se správcovské společnosti rádi ujmou, samozřejmě za úplatu – obvykle je to nadstandardní služba.