Co vše formuje ceny nemovitostí? A čeká nás jejich růst, nebo pokles?

Národná banka Slovenska (NBS) je centrální bankou Slovenska. I slovenská centrální banka má svůj analytický tým, který prezentuje své názory a komentáře. Analytický komentář č. 121 ze srpna loňského roku s názvem „Čo formuje ceny nehnuteľností?“ poskytuje zdařilý přehled faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí.

Jde o kvalitativní popis nejvýznamnějších faktorů, které mohou působit na vývoj cen nemovitostí. Následuje shrnutí těchto faktorů ve formě přehledného desatera.

1 Růst úrokových sazeb

Ve směru útlumu cen nemovitostí dnes působí zpřísnění měnové politiky jako reakce na inflaci, tedy zvýšení úrokových sazeb a ceny peněz. Zvyšování úrokových sazeb na úvěry na bydlení může mimo jiné tlumit poptávku po nemovitostech.

Banky budou jistě na rostoucí tržní sazby i na růst cen zdrojů financování po zvýšení sazeb reagovat. Se zvyšujícími se úrokovými sazbami se i na Slovensku sníží dostupnost úvěrů. Ve svém komentáři se slovenští analytici odkázali na nedávnou českou zkušenost.

ČNB základní úrokovou sazbu zvýšila mezi červnem a prosincem 2021 o 350 bazických bodů, ale meziroční růst úvěrů na bydlení si následně ještě zachoval dvouciferné tempo. Ceny nemovitostí rostly tempem více než 25 %.

Graf 1: ČNB rychle zvyšovala v korunové měnové zóně úrokové sazby, ovšem meziroční růst hypotečních úvěrů a objem peněz tekoucí na realitní trh si ještě zachoval dvouciferné tempo.

^REKLAMA

Zdroj : Analytici ÚMS, srpen 2022

2 Výnosy nemovitostí

Vyšší úrokové sazby znamenají tlak na požadované výnosy plynoucí z držby nemovitostí: „Rostoucí požadované výnosy kvůli zpřísněné měnové politice však po čase budou tlumit ceny nemovitostí jako investičních aktiv.“

Aby nemovitost nabídla patřičný výnos, musí být získána za odpovídající kupní cenu. Růst požadovaných výnosů v delším horizontu ceny nemovitostí (z)tlumí, komentovali slovenští analytici: „Čistá současná hodnota nemovitosti jako investičního aktiva je také ovlivněna výší požadovaného výnosu.“

Jde také o to, nakolik bude držba nemovitosti kompenzována růstem cen pronájmu. S tím souvisí demografie.

3 Demografické trendy

Vývoj počtu domácností, které si potřebují pořídit bydlení nebo kteří vytvářejí poptávku po investičních nemovitostech i na Slovensku pomalu klesá. I to má vliv z dlouhodobého pohledu na vyhlídky vývoje cen nemovitostí.

Postupné stárnutí obyvatelstva by mohlo v dlouhodobém horizontu růst cen nemovitostí tlumit. Poptávku po nemovitostech ovšem mohou zvyšovat noví přistěhovalci.

Slovenští analytici neopomněli okomentovat demografii ovlivněnou vojenským konfliktem na sousední Ukrajině. Příliv ukrajinských uprchlíků zvýšil poptávku po nájemním bydlení i na tamních trzích.

4 Nedostatek bytů

Část uprchlíků se může rozhodnout zůstat pracovat na Slovensku i po skončení války a ve výsledku setrvale podpořit poptávku po nemovitostech.

^REKLAMA

Tlak na růst cen nemovitostí vytváří velký počet chybějících bytů. Chybějí-li byty, nabídka je nepružná, tlačí to na cenu. Změny v poptávce po nemovitostech ovlivní schodek v počtu chybějících bytů. Jsou-li byty jinde, než je jich zapotřebí, je to problém. Ano, poloha, poloha a zase poloha je skutečně důležitá.

5 Vnější šoky

Fungování a strukturu malé otevřené ekonomiky ovlivňují z vnějšku přicházející šoky. Jak vnější šoky nastoupí, tuzemská ekonomika je nutně ovlivněna. Takovými šoky vlastně byly nedávno zvyšující se ceny ropy, plynu, uhlí a následně elektřiny. Jak nabídku energetických surovin ještě více omezil vojenský konflikt, tlak na ceny se zvýšil a zároveň se utlumila ekonomická aktivita.

Výpadky dodávek surovin a narušení dodavatelských řetězců se odrazily v koncových cenách dalšího zboží.

Hraje se například o zaměstnanost, zdroje příjmů. Ve výsledku se mění spotřebitelské a investiční chování domácností a firem.

6 Reálné příjmy

Jde o exporty, příjmy a tuzemskou zaměstnanost. Z pohledu realitního trhu o koupěschopnou poptávku. Nemají-li lidé dostatek vlastních zdrojů, potřebují na financování koupě nemovitosti úvěr. Když se finanční podmínky zpřísní, dostupnost úvěru pro bydlení ve vlastním pro ně klesá.

Dalším faktorem ovlivňujícím cenu nemovitostí jsou vyšší náklady na nezbytné výdaje. Vyšší inflace znamená vyšší náklady na spotřebu a méně volných prostředků, rozpoznali loni slovenští analytici.

Předpokládaná vyšší inflace, než růst nominálních mezd, znamená pokles reálných mezd. To ukrojí z volných prostředků dostupných pro splácení úvěru.

Graf 2: Průměrné ceny nemovitostí na Slovensku jsou vyšší než hodnota, kterou by dokázala zafinancovat rodina se dvěma dětmi s průměrným platem bez vlastních úspor pouze formou úvěru.

Zdroj : Analytici ÚMS, srpen 2022

^REKLAMA

7 Inflační peripetie

Poptávka po nemovitostech může být výrazněji utlumena v případě stagflace. Inflace i stagflace snižuje schopnost koupi nemovitosti financovat. Poptávka po nemovitostech domácnostmi s limitovanými vlastními zdroji je inflačními peripetiemi ovlivněna.

Jako hlavní tlak růstu cen nemovitostí slovenští analytici označili vyšší inflaci. I Slovensko se loni dočkalo od začátku existence hypotečního trhu na Slovensku dlouho neviděné dvouciferné inflace. Inflace přesahující 10 % byla na Slovensku pozorována naposledy v roce 2000, před restrukturalizací bankovního sektoru a rozmachem trhu úvěrů na bydlení.

8 Reprodukční náklady

Vliv uvolněné peněžní a úvěrové politiky na inflaci komentován nebyl, nicméně dostupnost úvěrů a stlačování úrokových sazeb má na ceny nemovitostí nutně svůj vliv. Zmíněno to bylo nepřímo, například tím, že inflace ovlivňuje i cenu stavebních prací a materiálů.

Pokud se růst cen dotýká i staveních materiálů a mzdových nákladů, může to mít vliv na výstavbu a ceny novostaveb. V tuzemsku bychom na tomto místě asi přidali úvahu o čekání na stavební povolení, obíhání úřadů a sbírání razítek a povolení či vyjádření. V kontextu zpřísňujících se předpisů a regulace pak náklady zvyšuje a bude zvyšovat plnění energetických, ekologických a jiných požadavků na výstavbu.

9 Investiční koupě

Nastupující šoky zvyšují nejistotu a mění spotřebitelské a investiční chování domácností a firem. Slovenští analytici ve svém pojednání opakovaně vyslovují, že pokles cen finančních aktiv, jako jsou dluhopisy, může zvyšovat atraktivitu investic do nemovitostí.

Domácností, které mají dostatek volných prostředků ke koupi nemovitostí, je prý ale na Slovensku poměrně málo.

Skutečnost, že jsou nemovitosti ochranou proti inflaci v komentáři přímo nezazněla. Zájem o nemovitosti může růst nejen v inflačně nejistých dobách. Tak jako tak zvýšená poptávka po investiční koupi nemovitostí tlačí na růst cen. Jde také o obětovanou příležitost, investiční alternativy.

10 Nejisté alternativy

V situaci, kdy finanční represe a držení úrokových sazeb pod úrovní inflace stlačovalo výnosy z dluhopisů, nastupovalo hledání výnosu a investičních alternativ. Nemovitosti byly leckdy jasnou volbou.

Pokud lze do nemovitostí investovat s finanční pákou, financovat takovou investici na dluh, je to i v časech očekávané inflace jasná volba. Slovenští analytici tento rozměr uvádějí jen nepřímo: „Vyšší inflace znehodnocuje úspory domácností , a proto motivuje poptávku po investiční koupi nemovitostí.“

Existuje-li nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje, i to může ovlivňovat poptávku po nemovitostech.

Pokud neporostou, mohou klesat

Co formuje ceny nemovitostí se v analytickém komentáři v loňském roce zamysleli analytici Národní banky Slovenska (NBS). Výše uvedené desatero se tím do značné míry inspirovalo. Závěr slovenského komentáře zní poněkud zvláštně. Analytici vlastně ani neví, ceny slovenských nemovitostí mohou nakonec jak klesat, tak růst:

„Současná rychle se měnící situace ve společnosti, v ekonomickém vývoji či v měnové politice vytváří tlak na ceny nemovitostí v obou směrech – jednotlivé faktory mohou ceny snižovat i zvyšovat.“

Bude záviset na budoucím vývoji válečného konfliktu na Ukrajině, poruchách v mezinárodním obchodu a na reakci měnové politiky. Doba je nejistá a nejisté jsou i jakékoli závěry a predikce.

Nic není jisté, nelze vyloučit ani kombinaci vysokého cenového růstu, zvyšování míry nezaměstnanosti a negativní ekonomický vývoj, takzvanou stagflaci. V případě stagflace pak nemusí být vysoký růst cen kompenzován růstem mezd. To ve výsledku povede k poklesu poptávky po nemovitostech.

Hra o kupní sílu peněz

Pokles reálné hodnoty peněz vytváří tlak na rozpouštění úspor v investičních nákupech, vyslovili loni slovenští analytici úseku měny, statistiky a výzkumu zaměstnaní u slovenské centrální banky. Negativní vliv inflace na spotřebu, zpřísňování měnové politiky a nejasný ekonomický vývoj budou na ceny nemovitostí působit spíše tlumivě. Rostoucí požadované výnosy kvůli zpřísněné měnové politice by však po čase mohly tlumit ceny nemovitostí jako investičních aktiv.

Z diskutovaných působících vlivů je pro dnešní dobu příznačným rizikem inflace a tlumený ekonomický růst. Nejen v důsledku války a zpřísňování měnové politiky.