Cykly bohatství: Zvítězí nemovitosti nad zlatem?

Čekají nás těžké časy. Ceny nemovitostí mohou klesat. A když už klesají, tak to může trvat až třeba pět i více let. Takové zkušenosti existují například v Itálii nebo Velké Británii. Prodražující se hypoteční úvěry budou tlačit na snížení cen nemovitostí v reálném vyjádření.

Existují i případy, kdy růst cen rezidenčních nemovitostí zaostával za inflací. Jmenovat můžeme Řecko nebo Itálii. Ceny sice na první pohled neklesaly, ale v reálném vyjádření se stávaly byty a domy levnější.

Zvláštním případem je Japonsko. Zde se po více než dekádu nafukovala realitní a hypoteční bublina – objem pohledávek na straně bank se zvyšoval, levné a dostupné hypotéky byly motivací investovat do nemovitostí. V 90. letech ovšem nastal zlom, stejně jak ceny rostly, po splasknutí bubliny klesaly. Schopnost centrálních bank a vlád zajistit hladké přistání nemusí být v realitě tak jisté.

Nemovitosti jako investiční aktivum aneb zbohatněte spořením do zlata

Byt nebo dům je nutné chápat jako investiční aktivum. V posledních letech to ve svých publikacích i přednáškách připomínali proponenti investování do fyzického drahokovu – kupříkladu stříbra a zlata.

Příkladem může být kniha „Zlatý boss, který chodil bos,“ vydaná v roce 2020. Z marketingového hlediska je název knihy příkladem umu, jak přitáhnout pozornost a dosáhnout podpory prodeje. Kohosi, kdo chodí bos a je spolumajitelem firmy, která prodává Čechům zlato a stříbro, toho si každý zapamatuje.

Jádrem sdělení je hypotéza existence „cyklů bohatství“. Zvěstování toho, jak dochází k oceňování dluhopisů, akcií, nemovitostí, a jak s tím hýbou úrokové sazby a inflace. Téma se přednáší i na akademické půdě, jakkoliv kdesi v pozadí svým způsobem stojí podpora prodeje fyzického zlata a stříbra.

^REKLAMA

Stát, centrální bankovnictví a politika tvoří nerozlučnou trojici. Ta vytváří svět financí, ve kterém musí všichni, občané i firmy, usilovat o přežití. Obchodník s drahými kovy předkládá vizi a strategii, řešení, které má pomoci. Hlavně nezůstat pasivním účastníkem hry, chce být aktivním hráčem. Kdo to zvládne, může profitovat a zbohatnout.

Majetek či bohatství lze ukládat do různých forem majetku, ať už dluhopisů nebo akcií, zlata a stříbra, popřípadě nemovitostí. Žádné aktivum není dobré či špatné, závisí na cyklu. A když jsou ceny nemovitostí nahoře a ceny zlata a stříbra dole, má být receptem z dílny proponentů investic do drahokovu třebas právě zlato.

V rámci „edukace“ je to vysvětlováno pod pojmem „cykly bohatství“. Pojem je zřejmě převzat z americké knihy „Investujte do zlata a stříbra“. Zde se Michael Maloney pod záštitou Kiyosakiho knižce věnuje otázce měnového cyklu, kdy „společnosti začínají s kvalitními penězi a pak se pohybují ke kvantitativnímu uvolňování“.

Ochrana v cyklu bohatství v českém podání má být prostá, stačí spořit, odkládat do zlata nebo stříbra. Jeho cena jistojistě jednou vzroste. Když pak naopak nemovitosti klesnou, ve výsledku bude možné zlato za dobrou cenu prodat a nemovitost nakoupit ve slevě. Jsou tu ovšem souvislosti, které v knize přímo nezaznívají. Transakční náklady na takové spoření do fyzického zlata jsou nepřehlédnutelné, v případě nealokovaného drahokovu existuje kreditní riziko.

Nemovitosti navíc nabízí výnosy v podobě příjmů z nájemného. A nájemné lze zvyšovat o inflaci. Když nastoupí inflační časy, dlužníci, kteří fixovali úrokové sazby, jsou zvýhodněni a z inflace profitují. Čím větší inflace, tím více jsou dluhy inflací zlehčeny. Na rostoucím trhu vydělává každý. Podpořen je hlavně ten, kdo má odvahu a možnost se více zadlužit.

Vysoké úrokové sazby a dražší nájemné?

Nemovitosti Češi milují. Mají zafixováno, že nemovitosti neklesají a jsou bezpečným uložením peněz. Nemusí tomu tak být vždy, zaznívá v knize o zlatém bossovi, co chodil bos. Kniha je napsaná jako rozhovor, je čtivá. Je psaná formou dotazování se spolumajitele firmy, která se specializuje na prodej investičních slitků.

Má to být povídání formou rozhovoru mezi dvěma kamarády – novinářem s investorem, spolumajitelem firmy. Pohled na svět investic, nejen těch na poli zlata a stříbra. Zmíněny jsou investice dluhopisové, stejně jako akciové. Nechybí pohledy vztahující se k investicím do nemovitostí. Varováním má být ohlédnutí do osmdesátých let, do doby prostředí vysokých úrokových sazeb a drahých hypoték.

Nájmy a nájemné tehdy byly v oněch dobách vzhledem k cenám nemovitostí vysoké, třeba na úrovni přes 10 procent ročně. Hypotéky jsou motorem růstu cen nemovitostí. Nemovitost slouží jako zástava a palec na spoušti drží ti, kteří poskytují financování. Pohledem Čecha, který učí Čechy spořit do zlata, stříbra anebo platiny, drahokovu, který jim prodává, jsou nemovitosti investicí, která může zhořknout. Má jít o riziko, které si hypoteční dlužníci až tak neuvědomují.

^REKLAMA

V dobách uvolněné měnové politiky levné hypoteční úvěry motivují k bydlení ve svém. Výše nájemného se zdá být limitována nízkými úrokovými sazbami z hypoték. Poptávka po nemovitostech je tažená dluhem. Dluhová služba díky stlačeným úrokovým sazbám netíží, na hypotéku dosáhne leckdo. Levné a dostupné úvěry tlačí ceny nemovitostí vzhůru.

Úrokové sazby se nakonec budou muset zvýšit a zvyšovat. Z pohledu těch, kteří jsou zatížení dluhem, to začne bolet. V 90. letech začínaly v Česku hypoteční úvěry s úročením okolo 12 až 15 procent. Když byly na začátku devadesátých let hypotéky úročené 15 %, bylo ročně poskytnuto hypotečních úvěrů jen v řádu jednotek miliard korun.

V průběhu doby následně korunové úrokové sazby klesaly. Nižší, asi 4% úrokové sazby, podpořily poptávku i výstavbu. Když se zvyšuje inflace, nastupují tlaky na zvyšování úrokových sazeb. A když se zvýšení ceny peněz propisuje na realitní trh, nastupuje tlak na ceny nemovitostí.

Příběh churavějící ekonomiky je pak o tom, že mnoho dlužníků není schopno splácet své závazky. Přijdou o práci, zakázky, příjmy. Naroste počet nesplácených hypoték. Nové hypotéky si vezme málokdo. Mnozí budou nuceni prodat, co vlastní, aby měli peníze na běžný provoz. To bude tlačit ceny nemovitostí dolů.

Vývoj úrokových sazeb a pošetilost investorů

Když centrální banka v době pandemické nastavila repo sazbu na nulu, na scénu opět jednou vstoupily levné peníze. Hypotéky doklouzaly pod dvě procenta a trh hypoték doslova explodoval. V době reálně záporných úroků se nemovitosti staly všeobecnou strategií, jak utéci finanční represi střadatelů a věřitelů ordinovanou politikou centrálních bank.

Kořeny třeba i dvouciferného zdražování domů a bytů je nutné hledat mimo jiné i v peněžní a úvěrové politice. Prostředí nízkých úrokových sazeb využily nejen domácnosti. O levné financování se opřely i investiční společnosti. Při 1% úrokové sazbě je 3% výnos z nájemného komerční nemovitosti vcelku slušný.

Je to ovšem pákový obchod, který se v době klesajícího trhu může vymstít. Když se trh otočí a financování zdraží, bude vše jinak. Ocenění nemovitostí může klesnout, ale vysoký dluh nezmizí. Vlastní kapitál i zisky se snadno rozplynou.

Použitý model financování ale umně přenáší riziko na bedra třetí strany, dluhopisových investorů. V době hledání výnosu investoři rádi kupovali „dluhopisy zajištěné nemovitostí“. Ty nabízely třeba 6% roční úrok. O dluhopisech bylo komunikováno, že jsou zajištěny nemovitostí. V realitě ovšem ona nemovitost sloužila jako zástava bance financující z 80 % drženou nemovitost. Až bude zle a dojde na lámání chleba, držitel dluhopisů bude stát ve frontě věřitelů.

Schéma dluhově financované komerční nemovitosti bude fungovat, pokud všichni řádně platí nájem a ceny nemovitostí povyskočí. Na tom schéma staví. Když vše klapne a neporostou úrokové sazby, o pár let později se nemovitost se ziskem prodá. Vyplatí se věřitelé, organizátor zinkasuje ze svého pohledu bezrizikový výnos.

^REKLAMA

Organizátorem vložený vlastní kapitál je minimální, největší riziko nesou právě dluhopisoví investoři. V době klesajících nebo stagnujících dlouhodobých úrokových sazeb bylo vše zalito sluncem. Díky rostoucím příjmům z nájemného se dařilo přeceňovat nemovitosti směrem vzhůru. S nástupem inflace a tlaků na zvyšování nákladů na financování se ale vše (z)mění.

Model fungoval, právě když bylo možné podstatnou část nemovitosti financovat s 1% úrokem. Financování v euru, proč ne, Evropská centrální banka držela úrokové sazby na nule. Nájem se v případě komerčních nemovitostí denominuje v euru, a díky přirozenému zajištění se financování v euru přímo nabízí. Až se úrokové sazby v eurozóně zvýší, i zde se bude ukazovat, kdo se koupal nahý.

Spekulace na cykly bohatství

Když se ale dlouhodobé úrokové sazby zvyšují, a nájmy se ne(po)daří zvyšovat, bude nutné jít s oceněním nemovitostí dolů. Cosi takového platí i v případě rezidenčních nemovitostí. Když se udrží vyšší úrokové sazby, bude muset nastoupit buď vyšší výnos plynoucí z nájemného, nebo se budou muset poklesem přizpůsobit ceny nemovitostí.

Cyklické střídání stráží. Dojdou peníze, ceny aktiv se propadnou a je těžké je prodat. Existují cykly bohatství a různé třídy aktiv na ně reagují různě. Vedle akcií, dluhopisů a nemovitostí stojí komodity. Zatímco některá z aktiv se díky „tištění peněz“ – díky nově poskytovaným úvěrům a vznikajícím penězům – rostou v ceně, jiná zaostávají.

Na některých aktivech se „nafukují“ a formují bubliny, jiná aktiva zůstávají relativně podhodnocena. Pohledem přednášek a knih na téma cykly bohatství těmi podhodnocenými aktivy mělo (a asi i má) být právě zlato a stříbro.

Ceny nemovitostí jsou nahoře, zatímco ceny zlata a stříbra dole. Takto nějak jsou v rámci „edukace“ vysvětlovány cykly bohatství. Řešení má být prosté, stačí spořit, odkládat třeba do zlata, jehož cena jednou vzroste. Až jednou ceny nemovitostí vzhledem ke zlatu klesnou, ve výsledku bude možné zlato za dobrou cenu prodat a koupit vysněnou nemovitost ve slevě.

Je to vlastně spekulace na „cykly bohatství,“ na to, že jednou jsme dole a jednou nahoře. Zaznívá, že je důležité si uvědomit, že i cena nemovitosti je cenou aktiva. Sám zlatý boss přiznává, že bydlí v nájmu. V knize o bossovi, který chodil bos, pak zaznívá, že i boss vlastní domek. Na kraji lesa, s polem i rybníkem. Tam získává klid a může se vracet k přírodě.

Zatímco zlato nebo stříbro je transportovatelné, s nemovitostí hnout nelze. Slabou stránkou zlata ovšem je, že nepřináší tok hotovosti ani jiné výhody. V bytě lze bydlet, v domku u lesa relaxovat. Oproti tomu zlatou cihlu je nutné (o)chránit a nést náklady na skladování, výhodou je právě sázka na budoucí kapitálový výnos, růst ceny. To už ale v knihách nebo přednáškách o cyklech bohatství moc nezaznívá.

Disponování uzančním slitkem drahokovu představuje držení relativně likvidního aktiva nezávisle na něčí vůli či zodpovědnosti. Není tu riziko protistrany. Je to ale něco za něco – již jsme zmínili obětovanou příležitost v podobě možnosti nést peněžní nebo nepeněžní výnos plynoucí z držby nemovitosti. Pokud jednou budou opět reálné úrokové sazby vyšší než inflace, náklady držby zlata z obětované alternativní investice vzrostou.