Diana Rádl Rogerová: Podle našich odhadů banky letos poskytnou hypotéky za 83 mld. Kč

Jak v současnosti hodnotíte situaci na českém trhu. Jak se vyvíjí poptávka a jak je to s cenami nemovitostí?

Český rezidenční trh se podle našeho názoru stabilizoval. To je základ. Z naší studie vyplynulo, že v prvních kvartálech roku 2009 došlo k předpokládanému poklesu cen, který však byl nižší než se obecně očekávalo. Konstatovali jsme, že v průměru to bylo nějakých 12 %. Nicméně, když se podíváte na 3. a 4. kvartál roku 2009, tak se dá říci, že ceny již obecně spíše stagnovaly. Začátek letošního roku probíhá opět v podobném směru, což nám naznačuje, že k stabilizaci cen skutečně došlo.  

Co se týče poptávky, tak z našich průzkumů vyplývá, že přes 60 % respondentů se domnívá, že rok 2010 bude vhodný pro nákup nového bytu.

Pokud si těchto několik faktorů spojím, tak mi z toho skutečně vyplývá, že jakási panika z trhu již odezněla a trh se může dál přirozeně vyvíjet. Důležitou roli v tomto směru samozřejmě sehrávají financující banky. A ty deklarují „my jsme připraveni financovat a lépe financovat“. Primárně hovořím o financování bydlení, ale z průzkumu vyplývá, že i projektové financování,  sice za změněných podmínek, je znovu otevřeno.

Naše studie neříká „všechno je perfektní“, ale trh je stabilizovaný, naučil se žít v nových podmínkách a podle našeho názoru je možné brát přelom roku 2009 a 2010 jako nový základ, od kterého se může trh odrazit k novému růstu.

Zmínila jste roli hypotečních bank. Ty ve vaši studii uvedly, že v letošním roce očekávají objem poskytnutých hypoték na úrovni 100 mld. Kč. Podle dosavadních výsledků se však trh i v roce 2010 opět o propadá. Trváte na těchto číslech?

^REKLAMA

My jsme v rámci průzkumu kontaktovali většinu bank, které u nás poskytují hypotéky. Z dotazníkového šetření a  zároveň z našich odhadů vyplývá, že rok 2010 bude z titulu objemu financování bydlení zhruba na 63 % hodnoty roku 2008, z čehož se dá usuzovat že uváděná hodnota 100 miliard korun je trochu nadsazená, domníváme se, že správné číslo je kolem 83 mld. I toto číslo nemusí působit úplně reálně, pokud se podíváte na vývoj v roce 2009 a počátek roku 2010, nicméně březen, duben a květen letošního roku ukážou, zda jsou naše odhady správné či nikoliv.

Jinak máte pravdu, leden a únor byly slabší. Ale pokud tato čísla srovnáte s rokem 2009, tak je patrné, že ztráta není nijak dramatická. Bavíme se o několika procentech. Rozhodně bych to neoznačila za pád.

Oživení na trhu by tedy mělo podle vašiho odhadu přijít prostřednictvím poptávky. Jaký bude mít zvýšená poptávka vliv na ceny?

V rámci letošní studie jsme naznačili očekávaný vývoj cen. Obecně podle našich odhadů můžeme říci, že ceny budou stagnovat. Skutečnost, že se zvýší poptávka, nemusí automaticky znamenat, že dojde k nárůstu cen. Nabídka rezidenčních nemovitostí je tady totiž zatím celkem veliká, takže k přibližování nabídky a poptávky bude docházet pozvolna.

Drobný nárůst můžeme očekávat spíše až v roce 2011, ale velmi bude záležet na typu projektu a lokalitě. Diferenciace bude poměrně významná.

Kolik je v současnosti na našem trhu neprodaných nových bytů?

Rozestavěných bytů je přiblížně 175 tis. V roce 2009 bylo dokončeno téměř 39 tis. bytů. Čili celkem vysoká čísla. Kolik z tohoto počtu je neprodaných bytů, to nedokážu odhadnout.

Jeden z materiálů společnosti Knight Frank naznačuje, že developeři byly nuceni snížit své čisté marže u dokončených projektů z 15 % na 5 %. Myslíte, že ceny developerských projektů jsou tedy na svém dně?

Neznám prameny, odkud Knight Frank čerpala své údaje a naše studie neměla za cíl porovnání marží developerů. Naším cílem v rámci studie bylo pozorovat spíše vývoj cen nemovitostí jako takových.

^REKLAMA

Každý z developerů má jiný přístup k financím, je schopen nakupovat za různé ceny atp. takže si myslím, že toto není číslo, které by mělo pro trh jako takový nějakou vypovídací hodnotu. Relevanci tohoto údaje vidím v tom, že budete spekulovat, jestli cena může jít ještě níž, nebo nemůže.

Z toho však plyne jedna důležitá otázka, na kterou bychom si měli odpovědět. Jaká je ta správná marže, kterou by si měl developer účtovat? Já osobně ji neznám. Záleží totiž na spoustě faktorů a podle mého názoru toto zkrátka není v této souvislosti relevantní otázka.

Jako jeden z pilířů českého trhu bydlení považujete nájemní bydlení a soukromé investice mířící do tohoto sektoru. Jak tedy podle vás přivést developery do těchto projektů, do kterých se zjevně příliš nehrnou?

Nejsem si jistá, že někdo chce lákat developery do nájemního bydlení. Ani ve světě to nefunguje tak, že by byli developeři primárně těmi, kdo investují do nájemního bydlení. Toto je segment spíše pro institucionální investory.

Developerská firma se zabývá developmentem, ale někdo jiný to nakoupí do svého portfolia a v reálu poskytuje nájemní bydlení. Cílem tedy není lákat a motivovat developery, ale investory.

I to se však očividně nedaří. Proč?

Do teď tu nebyl vytvořen dobrý prostor pro nájemní bydlení, jako takový. Faktorů, které se na tom podílí, je několik. Prvotním důvodem je to, že tady máme velkou část bytového fondu, který spadá pod regulované nájemné, což trh deformuje. Do té doby dokud se trh neočistí, tak konkurenceschopnost českého trhu se zahraničím bude stále velmi špatná.

Druhou věcí jsou legislativní překážky. Neexistují tu žádná daňová zvýhodnění pro tento typ investic. A v neposlední řadě musíme počítat také s tím, že trh jako takový není na nájemní bydlení příliš zvyklý. Když se podíváte, kolik bytů je v současnosti určeno k nájemnímu bydlení, tak je to zhruba 20 %, což je velice málo. To znamená, potřebujeme nastavit takovou politiku bydlení, aby se nájemní bydlení stalo standardem a nebylo vnímáno jako řešení pro sociálně slabší skupiny.

Toto jsou faktory, které jdou ruku v ruce. I kdybychom tu vytvořili optimální daňové a legislativní podmínky, tak pokud nefunguje strana poptávky, tak se vám tento trh nastartovat nepodaří.

Několik nemovitostních fondů u nás již vzniklo, ale jejich výsledky příliš nepřesvědčily. Proč?

Podmínky pro nemovitostní fondy tu obecně nejsou dobré. Je to dané především zdaněním a také tím, kdo do těchto fondů smí investovat. Podívejte se například na to, jak fungují české penzijní fondy a pojišťovny. Kam smí investovat? Uvolňování těchto limitů je právě jednou z cest, jak institucionální investory do tohoto byznysu přivést a i tento typ fondu možná více podpořit.

^REKLAMA

Když se podíváte na lucemburské fondy, které mají nulové zdanění a celou řadu dalších výhod, tak proč budete investovat do nemovitostního fondu v České republice? V případě těchto investic v ČR jsem zatím velmi skeptická, pokud nedojde celkově k významným změnám.

Na jaké úrovni se nyní pohybuje v ČR výnosnost z nájemního bydlení?

Naše zkušenost je taková, že výnosnost v ČR se nyní pohybuje kolem 2,5 – 3 % po očištění o inflaci.

Jaká výnosnost je již pro investory atraktivní?

ČR je v současnosti již považována za tzv. matured market, ale přesto jsme součástí východní Evropy. Z logiky věci by se dalo říci, že pokud chceme přilákat někoho, kdo chce jít do tohoto byznysu, tak toto výnosové procento by mělo být vyšší, než v okolních zemích. Netvrdím o celé procento, ale po očištění od inflace by se měla výnosnost pohybovat alespoň na úrovni 3 %.

V této souvislosti však stojí za to upozornit, že tu máme regiony, které v současnosti dosahují výnosnosti nad deset procent! Příkladem může být Ostrava nebo Ústí nad Labem. To číslo je samozřejmě dáno charakterem bytového fondu těchto regionů, počtem nemovitostí, cenou nemovitostí a cenou hypoték atd. Tato skutečnost mě osobně velice překvapila a teď samozřejmě lépe chápu investory, kteří tam jsou ochotni do nájemního bydlení investovat.

Ve studii jste publikovali graf vývoje cen v ČR a některých zemích EU, přičemž ceny v ČR podle tohoto grafu rostly od roku 2003 mnohem rychleji než ve Španělsku, kde se trh potýká s velkými problémy. Jeden z našich čtenářů uvedl, že tento graf jednoznačně ukazuje na to, že ceny v ČR ještě zdaleka nejsou v rovnováze a budou klesat. Jaký je váš komentář?

Já si myslím, že srovnávat Českou republiku a Španělsko nemá moc velký smysl. Oba trhy mají úplně jinou strukturu a podmínky fungování. Španělsko je dokonce specifické v rámci celé EU. Je tu úplně jiná struktura investorů. Vývoj cen je jiný, pokud si kupujete bydlení pro vlastní potřebu, což je v ČR zhruba 90 % všech transakcí. Kdežto ve Španělsku to bylo v posledních letech obráceně, tam největší poptávka plynula ze zahraničí. A jednalo se o nemovitosti na rekreaci, takže tento trh funguje úplně jinak a nelze říci, že my nyní musíme spadnout pod úroveň Španělska. Navíc ekonomika Španělska je někde úplně jinde než ekonomika ČR. Je potřeba však zdůraznit, že graf o kterém hovoříte uvádí procenta nikoliv hodnoty. Takže dívat se na ten graf tak, že to že jsme rostly rychleji musí znamenat, že musí cena ještě dále klesat nemusí být správný závěr, neboť hodnotový základ je úplně jiný.

Co my jsme si vždycky srovnávali, je cenová hladina vs. HDP či životní úroveň obyvatelstva. Když si tyto ukazatele srovnáte, tak zjistíte, že my jsme na lineární křivce. Když se podíváte na Polsko, tak je značně pod. Když se podíváte na Londýn, tak ten je naopak mírně nad. Záleží, jaké ukazatele budete využívat. Na základě těchto ukazatelů můžete srovnávat.

Jak jsme na tom tedy v porovnání s okolními zeměmi?

Můžeme se bavit o tom, kde je Praha a proč ceny v Praze nešly níž… Když porovnáme naše ceny s Bratislavou, Varšavou a Budapeští, tak zjistíme, že bydlení v Praze je nejdražší. Což je pro mě určitě překvapení, zvlášť když si uvědomím, že Polsko vlastně neprošlo ekonomickou krizí. Podle mého názoru to však není o tom, že Praha je vysoko, ale Varšava je potenciálně nízko.

To ovšem na druhou stranu zase neznamená, že na pražském rezidenčním trhu stále nejsou prostory pro cenovou korekci. Ale jak jsem uvedla, bude záležet na konkrétním projektu a lokalitě.

Banky začínají pomalu uvolňovat svá omezení pro poskytování hypoték. Jak vypadá situace u projektového financování?

Nemyslím si, že by z pohledu bank došlo k nějakému výraznějšímu uvolňování podmínek, které byly nastaveny v roce 2009. Banky sehrály dobrou roli, a pokud by to neudělaly, tak by byl převis nabídky nyní ještě výrazně vyšší. Na druhou stranu developeři se s tím naučili žít a kdo je schopen plnit požadavky bank, tak financování má. Že jsou přísnější, to jsou, ale podle mého osobního názoru je to dobře.

Důležitý je nyní podíl vlastního kapitálu a předprodej. Podíl equity se nyní zvýšil v průměru z 15 na 35 %.

Jako největší problém a do určité míry začarovaný kruh rezidenčního trhu, který nyní pozoruji, je fakt, že nikdo nyní nechce jít do předprodeje a každý preferuje dokončený byt, nebo byt blížící se dokončení. Nabídka předprodejů sice opět začíná růst, ale nikdo prozatím moc nechce kupovat „byty na papíře“.

Děkuji vám za rozhovor.