Do nájemních vztahů se má vrátit smluvní pokuta

Ode dne účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od počátku ledna 2014, není možné s nájemcem domu nebo bytu sjednávat k utvrzení jeho povinností smluvní pokutu. Pokud by nájemní smlouva takové ujednání obsahovala, nebude se k němu přihlížet. Jako by v nájemní smlouvě vůbec nebylo napsané. Toto pravidlo se dotýká i nájemních smluv uzavřených před počátkem roku 2014, pokud k porušení povinnosti, z níž by nárok na smluvní pokutu vyplýval, nastalo po 1. lednu 2014.
V podstatě jediným nástrojem, který zákon pronajímateli k zajištění úhrady dluhů ze strany nájemce a náhrady způsobené škody nabízí, je institut jistoty (kauce). Původně byla maximální výše kauce stanovena jako šestinásobek měsíčního nájemného, novelou však bylo maximum sníženo na trojnásobek nájemného.

Plánované znovuzavedení smluvní pokuty

Sněmovnou schválené znění § 2254 by kromě možnosti sjednat složení jistoty nově umožňovalo i požadovat úhradu smluvní pokuty.

„Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí být jistota vyšší než a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného,“ stojí v návrhu nového znění § 2254 odst. 1 občanského zákoníku.

Podle důvodové zprávy má znovuzakotvení smluvní pokuty přispět k motivaci nájemce, aby řádně plnil své povinnosti. Zároveň si zákonodárce uvědomuje, že rizika spojená s nájmem bude pronajímatel promítat do navýšení nájemného.
Pronajímateli zůstane možnost požadovat k zajištění nebo utvrzení povinností nájemce maximálně trojnásobek měsíčního nájemného, bude si ale moci vybrat určitou kombinaci složení peněžité jistoty a zakotvení smluvní pokuty. Pokud bude jistota složena ve výši 1,5 násobku měsíčního nájemného, limit smluvní pokuty bude činit také 1,5 násobek nájemného.
Přitom transformací části jistoty na smluvní pokutu ušetří i státní rozpočet. „Složení jistoty lze totiž považovat za odůvodněný náklad na bydlení, který při splnění zákonných podmínek může odůvodňovat poskytnutí mimořádné okamžité pomoci podle zákona o pomoci v hmotné nouzi,“ stojí v důvodové zprávě.

Pronajímatelé, pozor

Jakkoliv se může zdát znovuzavedení smluvní pokuty jako příjemná změna, je potřeba si uvědomit jednu věc. Smluvní pokuta, není-li stanoveno jinak, je paušalizovanou náhradou škodu. Důvodová zpráva uvádí, že tím má být předcházeno k dalším nákladům spojeným s vyčíslením hodnoty porušené povinnosti nebo sporům o její výši.
Přitom by tak ale zaplacení smluvní pokuty také vylučovalo povinnost nájemce platit skutečně způsobenou škodu. V některých případech to může být skutečně dobré řešení – pokud škoda bude  obtížně vyčíslitelná – a smluvní pokuta je potom vhodnou alternativou. Pro případ, že by skutečná škoda byla mnohonásobně vyšší nežli zaplacená smluvní pokuta, měl by pronajímatel smůlu a náhradu škody už by požadovat nemohl.

^REKLAMA

Kombinace jistoty a smluvní pokuty

I když se tedy zákonodárce podle svého vyjádření v důvodové zprávě snažil zpřístupnit nájemní bydlení širšímu okruhu osob, nutí pronajímatele k tomu, aby institutu využíval ve spojení s výslovným smluvním vyloučením pojetí smluvní pokuty jako paušalizované náhrady škody.
Přesto je otázkou, do jaké míry pronajímatel zvolí smluvní pokutu namísto jistoty. Stejně jako vymáhání jakékoliv jiné pohledávky je i u smluvní pokuty potřeba, aby nájemce disponoval dostatečnými finančními prostředky.
Smluvní pokuta se uplatní v situacích, kdy není skutečná škoda způsobená, přitom chce pronajímatel nájemce namotivovat. Představit si ji lze například jako utvrzení povinnosti oznámit pronajímateli, které osoby mají na adrese bytu hlášený trvalý pobyt, stejně tak jako povinnosti odhlásit trvalý pobyt všech osob v určité lhůtě po ukončení nájemního vztahu.
Nadále v § 2239 zůstane zakotven zákaz ukládat nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. K takovému ujednání by se opět nepřihlíželo, tudíž by jej nebylo možno ani utvrdit smluvní pokutou.
Návrh novely bude nyní projednávat Senát.