Dostupnější hypotéky pro mladé? Banky příliš nejásají

Ministerstvo financí dostalo k návrhu novely zákona o ČNB celou řadu připomínek. S ČNB se mu ale podařilo vyjednat pouze mírnější regulaci hypotečních úvěrů pro mladé do 36 let. Mladí by mohli dosáhnout i na stoprocentní hypotéku a nižší by mohl být i požadavek na jejich příjmy.

Mladí ve výhodě

V rámci současných doporučení ČNB jsou limity na hypotéky stanoveny bez rozdílu věku. Výše úvěru nesmí překročit 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (ukazatel LTV), v rozmezí od 80 do 90 % hodnoty nemovitosti mohou ale banky poskytnout pouze omezené množství hypoték. Splátky úvěrů nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DSTI) a celkový dluh žadatele devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI).
Mladí by ale podle nového návrhu mohli dosáhnout na vyšší hypotéku, a to až do 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Na splátky úvěru by mohli využít namísto 45 % až 50 % jejich čistého měsíčního příjmu a celkový dluh by mohl být až do výše desetinásobku jejich čistých ročních příjmů.

Krok správným směrem, nebo politická hra?

ČNB usiluje o zákonné pravomoci již řadu let. Na centrální banku se ale snášela kvůli požadavkům v zákoně kritika ze všech stran a veškeré návrhy končily pod stolem. Nový kompromisní návrh má pomoci protlačit zákon legislativním procesem. „Podařilo se najít kompromis, aby novela mohla být co nejdříve předložena vládě a poté do Poslanecké sněmovny,“ řekla Hospodářským novinám mluvčí ČNB Markéta Fišerová.
„Stoprocentní hypotéka vypadá marketingově skvěle („podporujeme bydlení pro mladé“) a jako velký ústupek ČNB, ale ve finále je právě DSTI nejvíce omezující prvek. A i přes kosmetickou změnu to tak zůstane i nadále,“ míní David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny.
„Výjimka již tak složitou regulaci ještě zkomplikuje. Jedná se čistě o politické rozhodnutí, jak zvýšit šanci na schválení zákona o ČNB v poslanecké sněmovně. Výjimka jde navíc proti samotnému smyslu regulace – má-li bránit neúměrnému zadlužování, mladí klienti asi nebudou pravidelně méně rizikovou skupinou než jiné skupiny dlužníků. Navíc regulace bude mít zásadně odlišný dopad na banky s různými obchodními modely, věkovým složením klientů atd.,“ uvedl Marian Holub, produktový manažer Wüstenrotu.
Podle jiných bank je návrh krok správným směrem. „Návrh MF ČR k uvolnění úvěrových ukazatelů pro populaci do 36 let považujeme za vhodný. Zpřístupní totiž hypotéky skupině klientů, kteří si zpravidla pořizují první nemovitost, své vlastní bydlení,“ uvedl Ondřej Hák, ředitel produktů a rozvoje obchodu retailového bankovnictví Equa bank.
„Návrh vnímáme pozitivně, jako způsob, jak mladým lidem více zpřístupnit hypotéky a vlastní bydlení. Sníží se i vysoká poptávka po nájemním bydlení, která nyní ve velkých městech stoupá a šroubuje ceny nájmu nahoru,“ uvedla Radka Černá, tisková mluvčí Sberbank.
Podle tiskového mluvčího České spořitelny Filipa Hrubého by se ale nemělo zapomínat ani na další opatření. „V řade zemích Evropské unie jsou příslušné regulace hypotečních trhů už nyní výrazně benevolentnější k mladým lidem, kteří potřebují financovat své první bydlení, je proto pozitivní, že o změně přístupu začíná uvažovat také český stát. Jakkoli je třeba zároveň zdůraznit, že klíčem k řešení tíživé situace, v níž se řada mladých lidí ocitá vlivem zpřísňující se regulace a neustále rostoucích cen nemovitostí, je také vytvoření efektivní státní politiky v oblasti sociálního bydlení,“ uvedl.
Nová podoba návrhu je podle předsedy představenstva a generálního ředitele Hypoteční banky Jiřího Feixe lepší, než původní návrh, přesto považuje zákon za zbytečný. „Je to ale snaha, jak řešit zablokovanou situaci a dosáhnout toho, aby bylo toto znění průchodnější pro ty, kteří ho podporují. Z našeho pohledu by však stále bylo nejlepší kdyby zákon žádná konkrétní omezení pro poskytování hypoték nestanovoval,“ uvedl Jiří Feix.

Proč právě hranice 36 let?

Věková hranice 36 let byla stanovena na stejné úrovni jako v případě úvěrů na bydlení pro mladé, o které mohou žádat u Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). Ministerstvo financí obhajuje svou volbu tím, že mladí žadatelé mají sice nižší příjmy a úspory, ale potenciál jejich růstu v následujících letech je velký.
Klientela bank se ale liší. Zatímco například u Hypoteční banky či Sberbank tvoří mladí do 36 let i více než polovinu všech sjednaných hypoték a u Wüstenrot zhruba 40 %, u Equa bank to není ani třetina všech žádostí o hypotéku a u Moneta Money Bank ani čtvrtina.
„Je také třeba upozornit, že fakt, že by zákon umožnil schvalovat stoprocentní LTV pro lidi do 36 let ještě neznamená,  že by každý mladý splňující limit věku automaticky stoprocentní hypotéku dostal.  Tento návrh by tedy také mohl mylně vzbudit neopodstatněná očekávání u klientů,“ dodal Jiří Feix.
Návrh novely zákona o ČNB poslalo ministerstvo financí na konci minulého týdne vládě. Přestože se šance ČNB na zákonné pravomoci zvýšily, stále nemá vyhráno. Návrh musí kromě vlády přesvědčit i obě komory parlamentu. Kdy a v jaké podobě se zákona ČNB dočká, zatím není jasné. Ani samotný návrh neuvádí, od kdy by novela mohla začít platit.