Dvojnásobné příjmy na hypotéku? Nic není nemožné

Ve sněmovně se v posledních dnech projednávala ve druhém čtení novela zákona o ČNB. Novelu přišel v úterý obhajovat dokonce i guvernér ČNB Jiří Rusnok: „Chtěl bych uvést, že pro Českou národní banku jako regulátora zodpovědného za takzvanou finanční stabilitu, to je za to, že banky budou zdravé i v těch horších časech, které bohužel v cyklicky se vyvíjející ekonomice vždycky přijdou, je nesmírně důležité mít možnost ovlivňovat charakter, parametry nově poskytovaných hypotečních úvěrů.“
Guvernér poukázal na poslední globální finanční krizi, která se „projevila v Evropě mimořádně silně“, a právě „benevolentní poskytování hypotečních úvěrů v minulosti bylo zdrojem řady problémů a vlastně i finančních krizí.“

Tři ukazatele jsou příliš

V novele by se k dosud v doporučeních používanému ukazateli LTV (Loan-to-Value – výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti) přidal ještě ukazatel DTI (Debt-to-Income – poměr dluhu k ročním příjmům) a DSTI (Debt Service-to-Income – poměr roční výše splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k ročnímu příjmu dlužníka/domácnosti).
Podle poslance Jana Skopečka (ODS) regulovat tři úvěrové ukazatele současně přitom neumožňuje žádná z evropských zemích. Navíc je podle něj potřeba si uvědomit, že například ve Velké Británii či Irsku, kde k regulaci využívají ukazatele příjmů domácnosti, je „absolutně odlišná struktura hypotečního trhu“.
Guvernér poukázal také na podobný zákon, který byl nedávno schválen na Slovensku. Situace v Česku ale není tak dramatická, jak se snaží ČNB naznačovat. Prostřednictvím hypotéky financuje bydlení pouze 18 % českých domácností, průměr Evropské unie je 27 %, ale na Slovensku dosahuje dokonce 37 %.
„To je úplně jiné číslo, než číslo 18 v České republice, a to je úplně jiná motivace k volbě takových regulačních nástrojů, jaké Česká národní banka po nás chce. Lidé s nízkými příjmy, a Eurostav to definuje jako 60 % mediánu a méně, mají úvěr na bydlení u nás jen v 6 % případů. Zase oproti Evropské unii, kde je ten průměr dvojnásobný,“ upozorňuje Jan Skopeček.
„Co se týče nějakého rizika a bubliny, tak statistiky ukazují, že v celém pokrizovém vývoji, myslím tím po roce 2010, u nás rostou ceny nemovitostí stejným tempem jako příjmy v ekonomice. Zase to neznačí, že by se tu nějak dramaticky nafukovala hypoteční bublina, kterou bychom aktuálně museli, jak se říká, propichovat. A to si neodpustím říci, ale přece to, co Česká národní banka po nás chce a co chce brzdit, tak sama způsobila svojí vlastní uvolněnou měnovou politikou a tlakem na nízké úrokové sazby,“ dodal Jan Skopeček.

Dvakrát více příjmů než dosud

Například využití ukazatele DTI by na základě výpočtů analytiků Chytrého Honzy mohlo mít zásadní dopad na dostupnost bydlení. ČNB sice hodnoty ukazatelů nikdy neuvedla, ale podle údajů ze Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 by mohl ukazatel DTI dosahovat pěti. V takovém případě vzhledem k průměrnému platu například v Praze ve výši více než 36 tisíc korun by nestačili rodině ani dva průměrné měsíční platy.
Tabulka 1: Srovnání potřeby příjmů pro získání hypotéky v jednotlivých městech

Zdroj: Chytrý Honza

Poslanci návrh zmírnili

Původně centrální bankou představovaná technická novela vyvolala vlnu odporu a přinesla řadu pozměňovacích návrhů. Rozpočtový výbor již doporučil novelu zmírnit. Omezení by se neměla týkat hypoték na refinancování. Banky by také měly mít možnost půjčovat namísto 3 % až 5 % z objemu nových hypoték bez ohledu na nová pravidla.
Proti výborem doporučeným pozměňovacím návrhům se guvernér nepostavil: „Chtěl bych ocenit, že gesční výbor, rozpočtový výbor nepodlehl této atmosféře a po názorově jistě pestré debatě nakonec přijal konstruktivní pozměňovací návrhy. Tyto návrhy podstatu navrhované regulace v zásadě nedeformují, resp. umožní ČNB plnit její roli a cíle v oblasti finanční stability, budou-li takto v zákoně přijaty. Stejně tak umožní bankám poskytovat hypoteční úvěry i ve specifických případech. Byla rozšířena ona toleranční pásma a bylo ustoupeno od této regulace pro refinancování hypotečních úvěrů, což je významná část trhu.“

Za vším stojí ceny nemovitostí

Zhoršení dostupnosti bydlení pro mladé rodiny či znemožnění bydlení ve vlastním lidem s nižšími příjmy se podle guvernéra s příchodem novely obávat nemusíme: „Benevolentní poskytování hypotečních úvěrů nevede ke zlepšení dostupnosti vlastnického bydlení, ale v konečném důsledku naopak. Vede totiž k růstu poptávky, která zvýší cenu nemovitostí natolik, že si je lidé s průměrnými příjmy jednoduše nemohou dovolit.“
Na druhé straně však rychlý růst cen nemovitostí souvisí s pomalým povolování staveb, které omezují bytovou výstavbu. „Zlepšení této situace může ovšem trvat řadu let, jak je zřejmé z vývoje stavební legislativy a dalších okolností relevantních v této věci. A v mezičase ČNB nemůže rezignovat na své zákonné povinnosti, to znamená dbát o finanční stabilitu,“ dodává Jiří Rusnok.

^REKLAMA

ČNB vyvolává na trhu paniku

Generální ředitel Chytrého Honzy Jiří Paták je ale přesvědčen, že bublinu na trhu částečně vyvolává právě ČNB. Na trhu podle něj vzniká panika kvůli novele zákona o ČNB. Nemovitosti na hypotéku si pořizují i lidé, kteří by si hypotéku za normálních okolností letos nepořídili. Vysoká poptávka v kombinaci s nedostatečnou nabídkou žene ceny nemovitostí vzhůru. ČNB tato situace dává záminku, aby mohla v budoucnu využít své případně nabyté nové pravomoci.